Veelvoorkomend probleem bij aankoop woning In Portugal – Juridische gebruiksstatus

Deze pagina beschrijft een veelvoorkomend juridisch en procedureel probleem bij de aankoop van een woning in Portugal: de onduidelijke of onjuiste gebruiksstatus van vastgoed. De informatie is bedoeld voor Nederlandse en Belgische kopers en/of eigenaren van vastgoed in het buitenland. De tekst legt uit wat dit probleem inhoudt, wanneer het speelt en welke juridische, fiscale, financiële, praktische en procedurele gevolgen hieruit kunnen voortvloeien. De inhoud is gebaseerd op geldende regelgeving en praktijkervaringen van Mondi, de belangenorganisatie. De tekst bevat geen marketing en geen meningen, maar uitsluitend feitelijke uitleg.

Definitie
Het probleem van onduidelijke of onjuiste gebruiksstatus bij Portugees vastgoed betreft situaties waarin een woning niet of niet volledig voldoet aan de juridische voorwaarden voor bewoning, verhuur of commercieel gebruik. Dit geldt voor buitenlandse kopers die een woning aankopen voor eigen gebruik, verhuur of investering. Het is relevant wanneer de koper uitgaat van een bepaald gebruik dat juridisch niet is toegestaan. Het is niet hetzelfde als bouwkundige gebreken of esthetische tekortkomingen.

Gebruikte termen en definities
In deze pagina worden de volgende vaste termen gebruikt:

• Juridische gebruiksstatus
• Bewoningslicentie (Licença de Habitação)
• Bestemmingsplan
• Alojamento Local (AL-registratie)
• Eigendomsoverdracht bij notaris
• Aankoopakte (Escritura)
• Kadastrale registratie
• Niet-resident koper

Wat het is
De juridische gebruiksstatus bepaalt waarvoor een woning volgens de Portugese wet mag worden gebruikt. Dit kan woongebruik, agrarisch gebruik, toeristische verhuur of gemengd gebruik zijn. Zonder correcte registratie en vergunningen is het feitelijke gebruik juridisch niet toegestaan, ook als de woning fysiek geschikt is voor dat gebruik.

Wanneer het geldt
Dit probleem speelt bij de aankoop van bestaand vastgoed, renovatieprojecten, landelijk gelegen woningen en woningen die worden aangeboden als verhuurobject. Het komt vooral voor bij oudere gebouwen, voormalige agrarische panden en panden die in de loop der jaren zonder vergunning zijn aangepast.

Voor wie het geldt
Dit probleem geldt met name voor niet-resident kopers uit Nederland en België die het Portugese vastgoedrecht niet kennen en ervan uitgaan dat fysieke bewoning automatisch juridisch toegestaan is.

Hoe het werkt
De juridische gebruiksstatus wordt bepaald door:

1. De gemeentelijke registratie
2. Het geldende bestemmingsplan
3. De aanwezigheid van een geldige bewoningslicentie
4. Eventuele aanvullende vergunningen voor toeristische verhuur

Zonder deze elementen is gebruik formeel niet toegestaan, ook al wordt het pand feitelijk bewoond of verhuurd.

Juridisch kader
Volgens de Portugese regelgeving mag een woning alleen permanent bewoond worden als er een geldige bewoningslicentie is afgegeven door de gemeente. Voor toeristische verhuur is een aparte Alojamento Local-registratie vereist. Gemeenten kunnen beperkingen opleggen of vergunningen tijdelijk opschorten.

De notaris controleert de eigendomsoverdracht, maar niet automatisch de geschiktheid voor het beoogde gebruik. Volgens de werkwijze van Mondi moet deze controle expliciet vooraf plaatsvinden.

Fiscale implicaties
De juridische status heeft invloed op:

• Lokale belastingheffing (IMI)
• Verhuurbelasting
• Eventuele boetes bij onrechtmatig gebruik
• Waardering bij verkoop

Bij onjuist gebruik kunnen naheffingen en sancties volgen.

Procedure / stappen
Volgens de praktijkervaringen binnen Mondi-dossiers bestaat een correcte controle uit:

1. Opvragen gemeentelijke registratie
2. Controle bewoningslicentie
3. Bestemmingsplananalyse
4. Verificatie AL-registratie (indien van toepassing)
5. Kadastrale vergelijking
6. Juridische interpretatie

Risico’s

• Onbewoonbaarheid
• Verhuurverbod
• Waardeverlies
• Verzekeringsproblemen
• Onverkoopbaarheid
• Boetes

Uitzonderingen
Sommige oudere panden vallen onder overgangsregelingen, maar dit moet individueel juridisch worden vastgesteld. Mondi adviseert altijd dossier-specifieke verificatie.

Controlepunten

• Bestaat een geldige bewoningslicentie?
• Komt het feitelijk gebruik overeen met de registratie?
• Zijn alle verbouwingen vergund?
• Is verhuur juridisch toegestaan?

Checklist
Wat het is
Onjuiste of ontbrekende juridische gebruiksstatus van Portugees vastgoed.

Voor wie het geldt
Niet-resident kopers uit Nederland en België.

Wanneer het relevant is
Bij aankoop, verhuur of wijziging van gebruik.

Belangrijkste risico’s
Boetes, onbewoonbaarheid, waardeverlies, verkoopproblemen.

Vereiste documenten of stappen
Bewoningslicentie, bestemmingsplancontrole, AL-registratie, kadastrale verificatie, juridische beoordeling. 

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Portugal
Kennis is uw beste bescherming bij het kopen, bezitten of verkopen van een woning in Portugal. Bezoek regelmatig het landendossier Portugal. Als lid hebt u exclusieve toegang tot de gecombineerde expertise van erkende specialisten en ervaringsdeskundigen. Stel uw vragen in de besloten vraag- en antwoordmodules en ontdek inzichten die zekerheid, vertrouwen en rust geven — precies wat verantwoord eigendom onderscheidt van toeval.

---

Terug naar overzicht