Van peseta en vastgoedspeculatie naar woningschaarste: wat 40 jaar Spaans vastgoed ons leert over de toekomst

Belgen ontdekten Spanje eerder dan Nederlanders

De belangstelling van kopers uit West- en Noord-Europa voor Spaans vastgoed begon lang voordat er sprake was van de euro. Vooral aan de bekende Spaanse costa’s ontwikkelde zich vanaf de jaren zeventig en tachtig een internationale tweede-woningmarkt. Belgische en Duitse kopers waren daarin relatief vroeg vertegenwoordigd. Al in de jaren tachtig was onder Belgen duidelijke belangstelling voor een tweede woning in Spanje, vooral aan de kust. Het ging om appartementen, bungalows en villa’s voor vakanties, overwintering en uiteindelijk ook permanente bewoning.

Nederlanders volgden in grotere aantallen later. Natuurlijk waren er ook vóór die tijd Nederlandse woningeigenaren in Spanje, maar vooral vanaf de tweede helft van de jaren negentig nam de Nederlandse belangstelling sterk toe. Goedkopere vliegreizen, betere infrastructuur, groeiende welvaart en een steeds professionelere verkooporganisatie speelden daarbij een rol. Spaanse projecten werden actief in Nederland aangeboden. Makelaars, projectontwikkelaars en tussenpersonen organiseerden informatiedagen en vastgoedbeurzen. In 1996 ontstonden ook de gespecialiseerde vastgoedbeurzen Immo International, georganiseerd door Piet Balkenende, en de Second Home Beurs, onder leiding van beursorganisator Fetze Pijlman. Beide beurzen brachten een groot en snel groeiend aanbod van buitenlands vastgoed rechtstreeks onder de aandacht van Nederlandse consumenten. Daarmee kreeg ook Spaans vastgoed een steeds groter podium in Nederland en ontdekten steeds meer Nederlanders dat een woning onder de Spaanse zon financieel binnen bereik kwam.

Nederlandse beurswinsten zochten nieuwe bestemmingen
Er speelde in Nederland in de tweede helft van de jaren negentig nog een belangrijke ontwikkeling. De aandelenbeurzen kenden uitzonderlijk sterke jaren en particuliere beleggers zagen hun vermogen fors groeien. Cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek laten zien hoe groot die vermogensgroei was. Het aandelenbezit van Nederlandse huishoudens bereikte eind 1999 een waarde van ongeveer 568 miljard gulden. Alleen in 1999 nam dat bezit met 89 miljard gulden toe, waarvan circa 68 miljard gulden voortkwam uit koerswinsten. Daarmee beschikte een groeiende groep particuliere beleggers over aanzienlijk meer vermogen dan enkele jaren daarvoor. In de markt voor buitenlands vastgoed was tegelijkertijd zichtbaar dat een deel van dat kapitaal richting Spaans vastgoed ging. Beleggers verzilverden beurswinsten en zochten naar tastbare alternatieven voor hun opgebouwde vermogen.
 

Het exacte deel van de Nederlandse beurswinsten dat rechtstreeks in Spaanse woningen terechtkwam, kan op basis van officiële statistieken niet betrouwbaar worden vastgesteld. Het zou daarom te ver gaan om daar een exact causaal percentage aan te verbinden. Wel vallen de sterke vermogensgroei van Nederlandse particuliere beleggers en de snel toenemende belangstelling voor Spaans vastgoed duidelijk in dezelfde periode. Aanvankelijk stond bij veel kopers nog het eigen gebruik centraal. Maar dat zou snel veranderen.
 

De zwakke peseta maakte Spanje aantrekkelijk
Wie de Spaanse vastgoedmarkt van eind jaren negentig wil begrijpen, moet ook naar de munt kijken. Spanje had nog de peseta. Voor kopers uit economisch sterkere West- en Noord-Europese landen was Spaans vastgoed mede daardoor relatief aantrekkelijk geprijsd. De overgang naar de euro veranderde vervolgens de financiële omgeving fundamenteel. Spanje trad op 1 januari 1999 toe tot de eurozone. Vanaf dat moment stond de wisselkoers definitief vast op 166,386 peseta voor één euro. De euro bestond aanvankelijk alleen giraal. Eurobiljetten en -munten verschenen op 1 januari 2002 en de periode waarin zowel euro als peseta als betaalmiddel werden gebruikt eindigde op 28 februari 2002.

Daarmee verdween binnen de eurozone het valutarisico. Maar minstens zo belangrijk was wat er met de financiering gebeurde. Spanje kwam terecht in een monetair systeem met veel lagere renteniveaus dan het land historisch gewend was. Geld werd goedkoper, krediet werd gemakkelijker beschikbaar en vastgoed werd voor veel meer mensen financierbaar. Dat viel samen met economische groei, bevolkingsgroei en een steeds grotere belangstelling van buitenlandse kopers. De omstandigheden voor een ongekende vastgoedhausse waren aanwezig.

Van tweede woning naar beleggingsproduct
Rond de eeuwwisseling veranderde ook de manier waarop Spaans vastgoed werd verkocht. Een appartement aan de Costa Blanca of Costa del Sol werd niet langer uitsluitend gepresenteerd als een plaats om zelf vakantie te vieren of te overwinteren. Vastgoed werd steeds vaker een beleggingsproduct. Verhuurinkomsten waren interessant, maar vooral de verwachte waardestijging sprak tot de verbeelding. Prijzen stegen snel en succesverhalen verspreidden zich nog sneller. Wie voor 150.000 euro had gekocht en korte tijd later zag dat vergelijkbare woningen voor 175.000 of 180.000 euro werden aangeboden, kreeg gemakkelijk het gevoel dat vastgoed vrijwel vanzelf rendement opleverde. Daar ontstond een zichzelf versterkend mechanisme. Prijzen stegen doordat er veel vraag was, maar stijgende prijzen zorgden vervolgens voor nóg meer vraag. De waardestijging werd niet langer alleen het resultaat van een aankoop, maar steeds vaker de reden om te kopen.

Off-plan kopen werd een speculatiemodel
Het duidelijkste voorbeeld daarvan was de enorme populariteit van off-plan vastgoed. Kopers kochten appartementen en villa’s vanaf tekening, vaak lang voordat de woning was gebouwd en soms zelfs voordat de feitelijke bouwwerkzaamheden waren begonnen. Nieuwbouw vanaf tekening kopen is op zichzelf niet speculatief. Ook tegenwoordig is dit een normale manier om vastgoed te ontwikkelen en financieren. Wat destijds gebeurde, ging echter veel verder. In populaire kustgebieden kochten sommige beleggers niet één, maar meerdere appartementen binnen hetzelfde project. Het uitgangspunt was niet noodzakelijk dat zij die woningen uiteindelijk zelf zouden afnemen. Het plan was om vóór de uiteindelijke eigendomsoverdracht alweer te verkopen. De betalingsstructuur maakte dat aantrekkelijk. Een koper betaalde bijvoorbeeld bij reservering en tijdens de bouw gezamenlijk 30% tot 40% van de koopsom. Het restant hoefde pas bij oplevering en het passeren van de Escritura Pública de Compraventa bij de Spaanse notaris te worden betaald. Wie vóór dat moment een nieuwe koper vond, kon onder de destijds gebruikte contractuele structuren zijn positie soms doorverkopen zonder ooit de volledige koopsom te hebben gefinancierd. Dat creëerde een enorm hefboomeffect.

Stel dat een appartement off-plan werd gekocht voor 200.000 euro. De koper betaalde gedurende het project 60.000 euro. Wanneer vergelijkbare appartementen vóór oplevering inmiddels voor 240.000 euro werden verkocht, bedroeg de theoretische waardestijging 40.000 euro. Afgezet tegen de oorspronkelijke koopprijs was dat een stijging van 20%. Maar afgezet tegen de daadwerkelijk geïnvesteerde 60.000 euro was het potentiële rendement veel groter. In de heetste perioden en regio’s kwamen jaarlijkse prijsstijgingen rond 20% voor. Daardoor leek het model jarenlang bijna vanzelf te werken. Maar economisch was de essentie eenvoudig: de winst was afhankelijk van een volgende koper die bereid was een hogere prijs te betalen. Dat is speculatie.

De woning werd soms bijna bijzaak
Dat veranderde ook de wijze waarop naar vastgoed werd gekeken. Voor een traditionele koper zijn vragen logisch als: wil ik hier wonen, is de locatie goed, wat kan ik aan huur ontvangen, hoe is de bouwkwaliteit en wat is een redelijke prijs? Voor de speculatieve off-plan-koper was een andere vraag belangrijker: kan ik dit contract over achttien maanden voor meer geld aan iemand anders verkopen? Zolang het antwoord ja leek, werd het onderliggende vastgoedrisico gemakkelijk onderschat. Dat verklaart ook waarom sommige kopers meerdere woningen tegelijk contracteerden. Het beschikbare eigen vermogen werd niet gebruikt om één woning volledig te kopen, maar als aanbetaling op verschillende objecten. Het potentiële rendement werd daarmee vergroot. Maar exact hetzelfde gold voor het risico.

Steeds meer bouwen, steeds meer verkopen
Projectontwikkelaars speelden vanzelfsprekend in op de enorme vraag. Langs delen van de Middellandse Zeekust verschenen grote urbanisaties en golfresorts. Nieuwe projecten konden soms al grotendeels vanaf tekening worden verkocht. Banken financierden projectontwikkelaars en kopers. Gemeenten profiteerden van bouwactiviteiten en grondontwikkeling. Makelaars en tussenpersonen verdienden aan iedere nieuwe transactie. Zo ontstond een keten waarin vrijwel iedereen belang had bij verdere groei. En zolang prijzen stegen, leek het systeem zichzelf te bevestigen. Het probleem was dat de woningproductie steeds verder kon losraken van de structurele behoefte aan woningen. Dat vormt misschien wel het grootste verschil tussen de markt van toen en die van 2026. Vlak voor de financiële crisis was sprake van enorme bouwproductie in combinatie met kredietexpansie en speculatieve vraag. Vandaag is het centrale probleem juist dat er op veel plaatsen te weinig woningen worden gebouwd.

Ook de banken gingen steeds grotere vastgoedrisico's aan
De vastgoedhausse werd niet alleen gevoed door kopers en projectontwikkelaars. Ook Spaanse banken en vooral verschillende regionale cajas speelden een belangrijke rol door op grote schaal krediet beschikbaar te stellen voor grondposities en vastgoedontwikkeling. Projectontwikkelaars hoefden daarbij lang niet altijd te wachten totdat 60% of 70% van een project was voorverkocht voordat met de bouw werd begonnen. In de jaren waarin vrijwel ieder nieuw project verkoopbaar leek, konden projecten al worden gefinancierd en gestart zodra vergunningen en financiering voldoende op orde waren. De verwachting was immers dat de woningen tijdens de bouw alsnog zouden worden verkocht. Dat werkte zolang de markt bleef stijgen. Grond en vastgoed vertegenwoordigden steeds hogere waarden, woningen werden snel verkocht en met de verkoopopbrengsten konden ontwikkelaars hun financieringen aflossen. Daardoor leek het kredietrisico voor banken lange tijd beheersbaar. De omvang van die kredietexpansie was echter enorm. Volgens het Internationaal Monetair Fonds was vastgoedontwikkeling alleen al verantwoordelijk voor circa 22% van de totale groei van de Spaanse kredietverlening aan de private sector in de periode 2004–2008. Daarnaast ging nog eens een aanzienlijk deel van de kredietgroei naar de bouwsector en woninghypotheken. Toen de verkopen vanaf 2007 en 2008 plotseling terugvielen, veranderde het risicobeeld volledig. Projectontwikkelaars bleven achter met onverkochte woningen, onafgebouwde projecten en grondposities, terwijl de bijbehorende bankleningen gewoon doorliepen. Zekerheden die tijdens de hausse tegen hoge waarden waren meegenomen, bleken bij gedwongen verkoop veel minder waard te kunnen zijn.

Banken werden noodgedwongen zelf vastgoedeigenaar
Daarmee ontstond voor banken een bijzonder probleem. Een projectontwikkelaar failliet laten gaan betekende niet automatisch dat het probleem was opgelost. De bank kon dan achterblijven met grond, half afgebouwde appartementencomplexen of grote aantallen onverkochte woningen. In verschillende gevallen was het economisch aantrekkelijker om een project te herstructureren, vastgoed over te nemen of ervoor te zorgen dat een project alsnog werd afgebouwd en verkocht. Banken kwamen daardoor steeds verder terecht in een activiteit waarvoor zij oorspronkelijk niet waren opgericht: het beheren en verkopen van vastgoed. Dat was een gevaarlijke ontwikkeling. Banken hadden niet alleen geld uitgeleend aan de vastgoedsector, maar kregen door wanbetalingen en herstructureringen ook steeds meer directe blootstelling aan de waarde van het onderliggende vastgoed. Tegelijkertijd daalden de prijzen en liep het aantal probleemleningen op. De vastgoedcrisis en bankencrisis versterkten elkaar daardoor. Dalende vastgoedprijzen verslechterden de positie van projectontwikkelaars, hun problemen veroorzaakten verliezen bij banken en verzwakte banken moesten vervolgens hun kredietverlening beperken. Banco de España heeft later vastgesteld dat banken die vóór de crisis sterker aan vastgoedontwikkeling waren blootgesteld na 2008 ook een sterkere toename van probleemleningen en grotere druk op hun kapitaal ondervonden. Dat is opnieuw een wezenlijk verschil met de huidige Spaanse woningmarkt. Banken financieren vastgoedontwikkeling tegenwoordig veel terughoudender en projectontwikkelaars moeten doorgaans aantonen dat een aanzienlijk deel van een nieuwbouwproject is voorverkocht voordat volledige bouwfinanciering beschikbaar komt. Het risico ligt daardoor veel minder eenzijdig bij de financier dan in de jaren voorafgaand aan de financiële crisis.

Niet ieder project kwam van de grond
De keerzijde van de off-plan-markt werd aanvankelijk onderschat. Een fraaie brochure, een verkoopkantoor, artist impressions en een koopcontract betekenden niet dat de woning daadwerkelijk zou worden gebouwd. Sommige projecten liepen grote vertraging op. Andere werden gewijzigd. En er waren projecten die uiteindelijk helemaal niet of slechts gedeeltelijk werden gerealiseerd. Voor kopers kon dat enorme gevolgen hebben. Zij hadden soms al aanzienlijke bedragen betaald zonder eigenaar van een woning te zijn geworden. Daarbij speelde de bescherming van vooruitbetalingen een cruciale rol. Bankgaranties en andere zekerheden hadden kopers moeten beschermen wanneer een project niet volgens afspraak werd gerealiseerd, maar juist na de vastgoedcrisis bleek hoeveel juridische procedures ontstonden over betaalde bedragen en de verantwoordelijkheid van ontwikkelaars en financiële instellingen. De les daarvan is ook in 2026 nog relevant. Een sterke markt maakt een projectontwikkelaar niet automatisch betrouwbaar. Een woningtekort maakt een nieuwbouwproject niet automatisch een goede investering. En een garantie heeft alleen waarde wanneer juridisch duidelijk is wat daadwerkelijk wordt gedekt.

2008: de volgende koper kwam niet meer
Het speculatiemodel had één fundamentele zwakte. Er moest steeds een volgende koper zijn. Toen de internationale kredietcrisis uitbrak en financiering moeilijker werd, verdween die koper op grote schaal. Dat veranderde alles.

Een belegger die twee of drie appartementen off-plan had gekocht met de bedoeling ze vóór oplevering door te verkopen, kon ineens worden geconfronteerd met de verplichting om het resterende deel van meerdere koopsommen te betalen. Het hefboomeffect werkte nu de andere kant op. Projectontwikkelaars kwamen in problemen. Bouwprojecten werden stilgelegd. Banken bleven achter met vastgoed, grondposities en problematische leningen. De Spaanse vastgoedzeepbel barstte.

2008–2014: van euforie naar jarenlange crisis
Wat volgde was geen tijdelijke correctie. Spanje belandde in een diepe vastgoed- en bankencrisis. De bouwsector kromp sterk, werkloosheid liep op en woningprijzen daalden jarenlang. Maar ook toen bleek hoe misleidend het begrip ‘de Spaanse woningmarkt’ kan zijn. Niet iedere regio werd even hard geraakt. Gebieden met grote hoeveelheden speculatieve nieuwbouw en weinig structurele lokale vraag konden veel sterker dalen dan toplocaties waar woningen schaars bleven. Ook het herstel zou later zeer ongelijk verlopen. Een belangrijke les uit die periode is daarom: Spanje bestaat niet uit één vastgoedmarkt, maar uit honderden lokale markten. Een woning in het centrum van Madrid, een appartement in Marbella, een villa bij Jávea en een nieuwbouwwoning in een nauwelijks ontwikkelde urbanisatie in het binnenland kunnen onmogelijk met dezelfde marktlogica worden beoordeeld.

2014: het herstel begint
Rond 2014 begon de Spaanse woningmarkt weer structureel te herstellen. De economie groeide, werkgelegenheid verbeterde en de financieringskosten waren laag. Buitenlandse kopers keerden terug en de grote voorraad probleemvastgoed uit de crisisperiode werd geleidelijk geabsorbeerd. Maar Spanje keerde niet terug naar het model van vóór 2008. Banken financierden voorzichtiger. De bouwproductie bleef veel lager en de pure off-plan-speculatie verloor een belangrijk deel van haar vroegere omvang. Tegelijkertijd begon een nieuw probleem te ontstaan. Spanje bouwde steeds minder woningen in verhouding tot de vraag die zich op economisch sterke locaties ontwikkelde. Dat probleem werd aanvankelijk gemaskeerd door de grote voorraad uit de vorige bouwcyclus. Naarmate die voorraad werd opgenomen, veranderde de markt.

Corona bleek geen tweede 2008
Toen in 2020 de coronapandemie uitbrak, leek een nieuwe Spaanse vastgoedcrisis logisch. Spanje werd zwaar getroffen. Het toerisme viel vrijwel stil, internationale reizen werden beperkt en economische onzekerheid nam sterk toe. Toch gebeurde iets anders. Na de eerste schok veranderden woonvoorkeuren. Buitenruimte, een tuin, een extra kamer en de mogelijkheid om thuis te werken werden belangrijker. Tegelijk ontdekte een deel van de Europese beroepsbevolking dat werken niet altijd aan één fysieke locatie gebonden hoefde te zijn. Dat versterkte voor sommige buitenlandse kopers de mogelijkheid om langere perioden in Spanje te verblijven. Daarna kreeg de markt nieuwe tegenwind. Bouwmaterialen werden duurder, personeel werd schaarser, inflatie liep op en vanaf 2022 steeg de rente fors. Toch kwam geen nieuwe structurele vastgoedcrisis. De uitgangssituatie was immers totaal anders dan in 2008.

2024–2026: de markt verandert opnieuw van karakter
Inmiddels bevindt Spanje zich in een nieuwe fase. De prijzen stijgen opnieuw uitzonderlijk hard. Volgens het Spaanse statistiekbureau INE lagen de woningprijzen in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld 12,9% hoger dan een jaar eerder. Bestaande woningen stegen met 13,5% en nieuwbouwwoningen met 9,1%. Alleen al ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025 stegen de prijzen met 3,5%. Dat zijn percentages die begrijpelijkerwijs herinneringen oproepen aan de jaren vóór de vorige vastgoedcrisis. Maar wie daaruit concludeert dat Spanje opnieuw in 2007 is beland, kijkt uitsluitend naar de prijsontwikkeling en niet naar de oorzaak daarvan. En juist die oorzaak is fundamenteel anders.

Van te veel woningen naar te weinig woningen
Het belangrijkste cijfer om de huidige Spaanse woningmarkt te begrijpen is misschien niet de prijsstijging van 12,9%, maar het verschil tussen huishoudensvorming en woningproductie. Volgens CaixaBank Research zijn sinds 2021 ongeveer 1,2 miljoen nieuwe huishoudens ontstaan, terwijl in dezelfde periode slechts circa 474.000 woningen werden voltooid. Daaruit berekent CaixaBank een minimaal opgebouwd tekort van ongeveer 734.000 woningen. Dat is bijna het spiegelbeeld van de situatie vóór 2008. Toen werd op enorme schaal gebouwd en werd een deel van de vraag veroorzaakt door beleggers die verwachtten hun woning of contract alweer met winst aan de volgende koper te verkopen.

Nu ontstaan meer huishoudens dan nieuwe woningen. Dat betekent niet dat er fysiek nergens lege woningen in Spanje staan. Die zijn er wel degelijk. Maar een leegstaande woning in een dorp waar weinig mensen willen wonen, lost het tekort in Madrid, Málaga, Valencia of Alicante niet op. Vastgoedschaarste is per definitie lokaal.

De demografie ondersteunt de vraag ook op langere termijn
Daar komt een belangrijke demografische ontwikkeling bij. INE verwacht bij voortzetting van de huidige demografische trends dat Spanje tussen 2026 en 2041 ongeveer 2,18 miljoen huishoudens erbij krijgt. Het aantal huishoudens zou toenemen van ongeveer 19,76 miljoen naar 21,94 miljoen. Interessant is dat huishoudens gemiddeld kleiner worden. Voor de woningmarkt is dat essentieel. Niet alleen het aantal inwoners bepaalt hoeveel woningen nodig zijn, maar vooral het aantal huishoudens. Wanneer meer mensen alleen of met twee personen wonen, zijn voor dezelfde bevolking meer woningen nodig. Als ruim twee miljoen extra huishoudens ontstaan zonder dat de woningproductie daarmee gelijke tred houdt, blijft de druk op bepaalde woningmarkten groot. Maar ook dit is geen garantie voor eeuwigdurende prijsstijging.

Wat betekent een gemiddelde prijs per vierkante meter langs de Spaanse Costa’s?
Bij analyses van de Spaanse vastgoedmarkt wordt voortdurend gesproken over gemiddelde prijzen per vierkante meter. Voor Nederlandse en Belgische kopers is een landelijk Spaans gemiddelde echter maar beperkt bruikbaar. Hun belangstelling concentreert zich voor een belangrijk deel op de kustgebieden, terwijl de prijsverschillen daar enorm zijn. Een bedrag per vierkante meter blijft bovendien abstract. Daarom is hieronder per kustgebied een aantal herkenbare plaatsen opgenomen. De prijs per m² is vervolgens omgerekend naar een fictieve woning van 100 m². Zo wordt direct zichtbaar wat een verschil van bijvoorbeeld 1.500 of 3.000 euro per m² in de praktijk betekent.
 

Bron: Idealista, vraagprijzen woningen te koop, april 2026. De bedragen zijn indicatief en geen gerealiseerde verkoopprijzen of taxatiewaarden.

De verschillen spreken meer tot de verbeelding dan één Spaans gemiddelde
De tabel maakt meteen duidelijk waarom een gemiddelde prijs voor heel Spanje maar beperkt bruikbaar is. Een fictieve woning van 100 m² komt op basis van de gebruikte voorbeeldplaatsen aan de Costa Cálida uit op grofweg 167.000 tot 198.000 euro, terwijl dezelfde woonoppervlakte in Estepona en Marbella aan de Costa del Sol theoretisch tussen circa 465.000 en 588.000 euro uitkomt.

Ook binnen één Costa kunnen de verschillen aanzienlijk zijn. Aan de Costa del Garraf ligt Vilanova i la Geltrú rond 2.742 euro per m², terwijl Sitges boven 5.200 euro per m² uitkomt. Aan de Costa Blanca loopt het verschil tussen delen van Torrevieja en Jávea eveneens op tot ruim 1.500 euro per m². Een woning van 100 m² kan daardoor binnen dezelfde Costa al meer dan 150.000 euro in theoretische vraagwaarde verschillen.
 

Maar ook deze vergelijking heeft beperkingen
De genoemde bedragen zijn gemiddelden van aangeboden woningen in de gekozen plaatsen. Zij zeggen niet dat iedere woning van 100 m² in bijvoorbeeld Marbella 588.000 euro kost of dat iedere woning in Cartagena voor circa 167.000 euro beschikbaar is.

Binnen één gemeente kunnen ligging, afstand tot zee, uitzicht, wijk, ouderdom, bouwkwaliteit, buitenruimte en woningtype grote verschillen veroorzaken. Een eerstelijns appartement met vrij zeezicht bevindt zich in een andere markt dan een vergelijkbaar appartement enkele kilometers landinwaarts.

Daar komt bij dat vraagprijzen geen transactieprijzen zijn. Een woning die voor 500.000 euro wordt aangeboden, hoeft niet voor dat bedrag bij de notaris van eigenaar te wisselen. Voor een concrete aankoop zijn recente gerealiseerde transacties van vergelijkbare woningen in dezelfde microregio daarom veel waardevoller dan een algemeen gemiddelde per Costa.

De vierkantemeterprijs is vooral nuttig om de orde van grootte en de verschillen tussen markten zichtbaar te maken. Voor het bepalen van een verantwoorde aankoopprijs moet vervolgens veel lokaler worden gekeken.

Buitenlandse kopers creëren hun eigen deelmarkt
Voor Nederlandse en Belgische kopers komt daar een extra dimensie bij. In bepaalde Spaanse regio’s is de buitenlandse vraag zo groot dat feitelijk een internationale deelmarkt is ontstaan. Daar concurreert een Nederlandse koper niet uitsluitend met een Spaans gezin, maar ook met Belgen, Britten, Duitsers, Scandinaviërs, Fransen en kopers uit andere landen. Dat heeft gevolgen voor prijzen, productontwikkeling en het soort woningen dat wordt gebouwd.

Een projectontwikkelaar die weet dat zijn doelgroep grotendeels uit Noord- en West-Europese kopers bestaat, kan andere woningen ontwikkelen dan wanneer uitsluitend voor de lokale Spaanse markt wordt gebouwd. Dat kan ook verklaren waarom de gemiddelde prijzen die buitenlandse niet-residenten betalen aanzienlijk hoger liggen dan het Spaanse gemiddelde. Dat betekent niet automatisch dat buitenlanders te veel betalen. Zij kopen relatief vaak op duurdere kustlocaties, eilanden en in hogere marktsegmenten. Maar het betekent wel dat een buitenlandse koper zich bewust moet zijn van de markt waarin hij daadwerkelijk opereert.

Zijn we opnieuw op weg naar een vastgoedzeepbel?
Met jaarlijkse prijsstijgingen van bijna 13% is die vraag gerechtvaardigd. Het antwoord is genuanceerder dan ja of nee.

De huidige prijsstijging is stevig en kan niet onbeperkt doorgaan. Naarmate woningen duurder worden, verslechtert de betaalbaarheid. Dat kan uiteindelijk de vraag afremmen.

Maar de onderliggende structuur is anders dan vóór 2008. Toen waren enorme bouwproductie, gemakkelijk krediet en speculatieve vraag belangrijke ingrediënten van de hausse. Nu is onvoldoende aanbod tegenover huishoudensgroei een belangrijke oorzaak van de prijsdruk.

Dat maakt een herhaling van 2008 niet onmogelijk, maar wel minder vanzelfsprekend. Een economische recessie, sterk stijgende werkloosheid, hogere rente, geopolitieke problemen, fiscale maatregelen of ingrijpende vastgoedregelgeving kunnen de vraag beïnvloeden.

Ook kan een woning simpelweg te duur worden gekocht. Schaarste beschermt niet tegen een verkeerde aankoopprijs.

Klimaatverandering: wordt Spanje werkelijk te heet?
Naast prijzen en schaarste duikt de laatste jaren steeds vaker een totaal ander argument op. Spanje zou door klimaatverandering uiteindelijk te heet worden om er comfortabel te wonen en vastgoed in vooral Zuid-Spanje zou daardoor minder aantrekkelijk worden. Het is belangrijk om daarbij feiten en veronderstellingen uit elkaar te houden.

Dat Spanje warmer wordt, is een feit. AEMET, de Spaanse meteorologische dienst, rapporteerde in juni 2026 dat de gemiddelde temperatuur in Spanje sinds 1961 met ongeveer 1,75 graden Celsius is gestegen. De twaalf warmste jaren uit de meetreeks vallen allemaal in de 21e eeuw. Het jaar 2025 was samen met 2024 het op twee na warmste sinds het begin van de landelijke meetreeks in 1961. De opwarming is dus meetbaar.

Maar vervolgens wordt regelmatig een conclusie getrokken waarvoor veel minder bewijs bestaat: dat buitenlandse kopers Zuid-Spanje daarom uiteindelijk massaal zullen verlaten. Dat weten we niet.

Spanje heeft niet één klimaat
Wie zegt dat ‘Spanje te heet wordt’, maakt eigenlijk dezelfde fout als iemand die spreekt over ‘de Spaanse vastgoedprijs’. De geografische verschillen zijn enorm. Galicië, Asturië en Cantabrië hebben een ander klimaat dan Murcia en Andalusië. De Middellandse Zeekust verschilt van het binnenland. Een woning op 800 meter hoogte functioneert anders dan een woning direct aan zee. Zelfs binnen dezelfde gemeente kunnen oriëntatie, wind, bebouwingsdichtheid en afstand tot de kust het wooncomfort sterk beïnvloeden. Klimaatverandering moet voor vastgoed daarom niet worden vertaald naar de simpele vraag: Spanje wel of niet? De betere vraag is: welke klimaatrisico’s gelden voor deze locatie en deze woning?

Water kan belangrijker worden dan temperatuur
Daarbij krijgt waterbeschikbaarheid waarschijnlijk meer aandacht. Het Europees Milieuagentschap constateert dat waterstress een structureel probleem vormt in delen van Zuid-Europa en verwacht dat de druk op waterbronnen verder toeneemt. Voor een vastgoedkoper kan dat relevanter zijn dan alleen het aantal dagen waarop het 40 graden wordt. Hoe betrouwbaar is de lokale watervoorziening tijdens langdurige droogte? Welke investeringen worden gedaan in ontzilting, hergebruik en infrastructuur? Hoe groot is de druk van landbouw, toerisme en bevolkingsgroei op dezelfde watervoorraad?

De waterproblematiek in onder andere delen van Zuid-Spanje laat zien waarom simpele verklaringen onvoldoende zijn. Extreme droogte kan de directe aanleiding vormen voor tekorten, maar structureel watergebruik, landbouw, ruimtelijke ontwikkeling en infrastructuur bepalen mede hoe kwetsbaar een gebied daadwerkelijk is.

Ook natuurbrand en overstroming horen bij de aankoopanalyse
Hetzelfde geldt voor andere klimaatrisico’s. Langdurige droogte en hoge temperaturen kunnen het natuurbrandrisico vergroten. In andere gebieden kan juist extreme neerslag een belangrijker risico vormen. De catastrofale overstromingen in de regio Valencia in oktober 2024 maakten duidelijk dat klimaat- en natuurrisico in Spanje beslist niet alleen over hitte en droogte gaat. Voor vastgoed wordt daarom steeds belangrijker waar een woning exact ligt. Ligt het object in een overstromingsgevoelig gebied? Hoe is de afwatering? Hoe dicht staat een vrijstaande woning tegen brandbare vegetatie? Welke toegangswegen bestaan er voor hulpdiensten? En hoe ontwikkelt de verzekerbaarheid van dergelijke risico’s zich? Dat zijn veel concretere vragen dan de algemene stelling dat Spanje te warm wordt.

Klimaatverandering kan de vastgoedkaart verschuiven
Het is wel aannemelijk dat klimaat een steeds grotere rol gaat spelen in locatievoorkeuren. Noord-Spanje en hoger gelegen gebieden kunnen voor bepaalde groepen relatief aantrekkelijker worden. Ook het gebruik van Zuid-Spanje kan veranderen. Wie vroeger vooral in juli en augustus naar zijn tweede woning ging, kan besluiten vaker in april, mei, juni, september, oktober en november te verblijven. Een langer aangenaam voor- en naseizoen kan voor sommige toeristische regio’s zelfs kansen bieden, terwijl extreem warme zomerweken minder aantrekkelijk worden. Maar dat is een mogelijke gedragsverandering, geen bewezen voorspelling van toekomstige vastgoedprijzen. Er bestaat op dit moment geen voldoende feitelijke basis voor de stelling dat Zuid-Spanje als vastgoedmarkt door klimaatverandering onvermijdelijk zal leeglopen.

De kwaliteit van de woning wordt belangrijker
Klimaatbestendigheid kan bovendien steeds meer onderdeel worden van de waarde van het individuele object. Twee appartementen in hetzelfde complex kunnen tijdens een hittegolf heel verschillend functioneren. Oriëntatie, isolatie, beglazing, buitenzonwering, natuurlijke ventilatie en efficiënte airconditioning bepalen hoeveel energie nodig is om een woning comfortabel te houden. Bij villa’s komen daar schaduw, vegetatie, zonnepanelen, watergebruik en natuurbrandrisico bij. Daarmee ontstaat mogelijk een nieuwe waarderingsfactor op de Spaanse vastgoedmarkt: niet alleen locatie, maar ook klimaatbestendigheid.

Wat mogen we voor de komende jaren verwachten?
Exacte woningprijzen voorspellen is onmogelijk. Wel kunnen de onderliggende factoren worden geanalyseerd. BBVA Research verwacht in zijn meest recente prognose van juli 2026 dat het aantal woningverkopen dit jaar afneemt, terwijl de woningprijzen gemiddeld nog sterk stijgen. Dat lijkt tegenstrijdig, maar is economisch goed mogelijk.

Wanneer weinig woningen beschikbaar zijn en de betaalbaarheid afneemt, kan het aantal transacties dalen terwijl verkopers nog geen reden hebben hun prijzen sterk te verlagen. Tegelijk neemt het aantal bouwvergunningen weer toe. Dat is positief voor het aanbod, maar de huidige woningachterstand is zo groot dat het tekort niet binnen enkele jaren vanzelf verdwijnt.

De grootste verandering: de volgende tien jaar worden lokaler
Misschien is dat de belangrijkste verwachting voor de komende tien jaar. Na de bodem rond 2014 profiteerden veel Spaanse regio’s van een breed herstel. Wie redelijk goed kocht, kreeg vaak de algemene markt mee. Naarmate prijzen hoger worden, wordt dat minder vanzelfsprekend. De verschillen tussen goede en slechte locaties kunnen groter worden. Bevolkingsgroei, werkgelegenheid, internationale bereikbaarheid, beschikbare bouwgrond, vergunningverlening, infrastructuur, toerisme, verhuurregelgeving, waterbeschikbaarheid en klimaatbestendigheid kunnen allemaal invloed krijgen op de relatieve aantrekkelijkheid van een locatie. Daarna begint pas de beoordeling van het individuele object. Dat maakt de vraag ‘Gaan de huizenprijzen in Spanje verder stijgen?’ eigenlijk te eenvoudig. De relevantere vraag luidt: waarom zou juist deze woning, op deze locatie en tegen deze prijs over vijf, tien of vijftien jaar nog steeds aantrekkelijk zijn voor een volgende koper?

De exit is minstens zo belangrijk als de aankoop
Dat is een aspect dat bij een aankoop gemakkelijk wordt vergeten.

• Wie gaat deze woning later van u kopen?
• Bestaat er lokale Spaanse vraag of is het object vrijwel uitsluitend aantrekkelijk voor buitenlandse kopers?
• Is de woning geschikt voor permanente bewoning of alleen voor vakantiegebruik?
• Is er voldoende vraag zonder toeristische verhuur?
• En hoe groot is de groep potentiële kopers wanneer de markt minder gunstig wordt?

Een woning die uitsluitend interessant is zolang buitenlandse kopers bereid zijn steeds hogere prijzen te betalen, heeft een ander risicoprofiel dan een woning waarvoor zowel lokale als internationale structurele vraag bestaat. Daarmee komen we weer uit bij de les van de off-plan-periode. Een investering mag nooit uitsluitend afhankelijk zijn van de verwachting dat de volgende koper meer zal betalen.

Wat 40 jaar Spaans vastgoed ons werkelijk leert
Wie alleen naar de Spaanse prijsstijging van vandaag kijkt, ziet een momentopname. Wie verder terugkijkt, ziet een veel interessanter patroon. Belgen ontdekten de Spaanse tweede woning relatief vroeg. Nederlanders volgden in grotere aantallen vanaf de tweede helft van de jaren negentig. Een periode van snel groeiend particulier vermogen, de relatief zwakke peseta en vervolgens de komst van de euro droegen bij aan een steeds grotere belangstelling voor Spaans vastgoed. Vastgoed veranderde vervolgens van tweede woning in beleggingsproduct. Off-plan kopen maakte het mogelijk met relatief beperkte aanbetalingen op grote waardestijgingen te speculeren. Sommige kopers kochten meerdere woningen tegelijk en probeerden hun positie vóór het passeren van de escritura alweer met winst door te verkopen. Zolang de volgende koper kwam, werkte het. Toen die koper verdween, bleek hoe kwetsbaar het systeem was. Na een jarenlange vastgoedcrisis begon rond 2014 een herstel dat uiteindelijk leidde tot de totaal andere markt van vandaag. Nu wordt niet te veel, maar te weinig gebouwd op de locaties waar de woningvraag het sterkst groeit. Dat is een wezenlijk verschil. Maar geschiedenis heeft nog een andere les. Een fundamenteel sterke markt maakt niet iedere aankoop goed.

Ook in 2026 kan te veel worden betaald. Ook nu kan een projectontwikkelaar in problemen komen. Ook nu kunnen vergunningen, verhuurbeperkingen, juridische gebreken of een slechte locatie een investering ondermijnen. En er zijn nieuwe risico’s bijgekomen. Klimaatverandering, waterbeschikbaarheid, natuurbrand, overstroming, energieprestatie en verzekerbaarheid gaan waarschijnlijk een grotere rol spelen bij de beoordeling van vastgoed. Daarmee wordt de Spaanse vastgoedmarkt niet noodzakelijk minder aantrekkelijk. Hij wordt wel complexer.

Van speculatie naar selectie
Dat is uiteindelijk misschien de belangrijkste verandering in vier decennia Spaans vastgoed. De kans voor de komende jaren ligt niet in het simpelweg voorspellen dat ‘Spanje verder stijgt’. De kans ligt in selectie. Welke regio groeit structureel? Waar worden te weinig woningen gebouwd? Waar bestaat zowel lokale als internationale vraag? Welke gemeente investeert in infrastructuur en water? Welke beperkingen gelden voor verhuur? Welke woning blijft ook zonder toeristische verhuur aantrekkelijk? Welke objecten zijn energiezuinig en klimaatbestendig? En vooral: welke prijs is vandaag verantwoord?

De antwoorden daarop kunnen binnen enkele kilometers totaal verschillend zijn.

Daarom wordt lokale marktkennis belangrijker naarmate Spanje populairder en duurder wordt. De koper die begin deze eeuw uitsluitend naar de spectaculaire prijsstijging keek, zag het risico niet aankomen. De koper die na de crisis uitsluitend naar de enorme prijsdalingen keek, zag het herstel niet aankomen. En de koper die vandaag uitsluitend naar de huidige sterke prijsstijging kijkt, maakt opnieuw dezelfde denkfout: het verleden simpelweg doortrekken naar de toekomst. Wie vier decennia Spaanse vastgoedmarkt overziet, komt tot een andere conclusie. Spanje is niet één vastgoedmarkt. Het is een verzameling lokale markten waarin schaarste, demografie, internationale vraag, regelgeving, klimaat, objectkwaliteit en aankoopprijs uiteindelijk bepalen of een woning een verstandige aankoop blijkt te zijn. Wie alleen vraagt waar de prijzen morgen stijgen, speculeert. Wie onderzoekt waarom een woning ook over tien jaar nog gewild zou moeten zijn, investeert.

Bronnen en verantwoording
Voor dit artikel is onder meer gebruikgemaakt van gegevens en publicaties van het Instituto Nacional de Estadística (INE), AEMET, CaixaBank Research, BBVA Research, het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), het Europees Milieuagentschap en Idealista. De genoemde vierkantemeterprijzen betreffen vraagprijzen van in april 2026 aangeboden woningen en zijn geen gerealiseerde transactieprijzen. Historische marktontwikkelingen zijn mede gebaseerd op praktijkervaring binnen de Nederlandse markt voor buitenlands vastgoed.

Goed voorbereid een woning kopen in Spanje
Een woning kopen in Spanje vraagt om meer dan alleen het vinden van de juiste locatie. Juridische, fiscale en financiële aspecten verschillen per regio en kunnen van grote invloed zijn op uw aankoop en toekomstige investering. Bezoek het landendossier Spanje voor uitgebreide informatie over onder meer aankoopprocedures, belastingen, erfrecht, testamenten, financiering, verhuur, eigendom, wonen en emigreren. Bekijk daarnaast het overzicht van alle thema's over buitenlands vastgoed voor praktische achtergrondinformatie, actuele ontwikkelingen en deskundige analyses die u helpen goed voorbereid een woning in het buitenland aan te kopen.