Vakantiewoning kopen op Curaçao: hoe realistisch is uw rendement?

Meer bezoekers betekenen niet automatisch een hogere bezetting

Volgens het Curaçao Tourist Board ontving het eiland van januari tot en met september 2026 in totaal 642.379 verblijfstoeristen: 11 procent meer dan in dezelfde periode van 2025. Het aantal overnachtingen nam met 10 procent toe. In september verbleef 55 procent van de verblijfstoeristen in resorthotels en 45 procent in alternatieve accommodaties.

Die laatste categorie mag niet worden gelezen als uitsluitend particuliere vakantiewoningen. Evenmin zijn deze bezoekersaandelen een bezettingspercentage. Een groei van het eilandtoerisme toont niet aan hoeveel nachten uw woning zal worden geboekt.

Voor het resultaat van een specifieke woning telt ook hoeveel vergelijkbare accommodaties beschikbaar zijn, tegen welke prijs zij worden aangeboden en hoe goed uw woning aansluit bij de vraag. Zonder vergelijkbare gegevens over vraag én aanbod kan uit de toerismecijfers geen conclusie over stijgende huurprijzen of rendementen worden getrokken.

Bruto huurinkomsten zijn geen netto rendement

Een verhuurprognose begint vaak met een nachtprijs en een verwachte bezetting. Vermenigvuldigd leveren die een bruto huuropbrengst op. Voor de eigenaar is vooral van belang welk bedrag overblijft na de uitgaven die nodig zijn om die opbrengst te behalen.

Maak onderscheid tussen de bruto huuropbrengst, het exploitatieresultaat na kosten en het resultaat na financiering en belastingen. Vermeld bij ieder rendementspercentage bovendien waarop het is berekend: alleen de koopprijs, de totale investering inclusief bijkomende kosten en inrichting, of het daadwerkelijk ingelegde eigen geld.

Ook een bedrag dat na exploitatiekosten overblijft, is nog geen volledig netto rendement. Rente, belastingen en eventuele verkoopkosten kunnen het uiteindelijke resultaat verder verlagen. Aflossing is een kasuitgave die uw beschikbare geld vermindert, hoewel u daarmee ook uw schuld verlaagt.

Bezetting moet een duidelijke noemer hebben

Een bezetting van 70 procent klinkt concreet, maar is onvolledig zonder uitleg over de berekening. Gaat het om alle dagen van het jaar of alleen om de dagen waarop de woning voor verhuur is aangeboden? Zijn eigen gebruik, onderhoud en geblokkeerde dagen vooraf verwijderd?

Een woning die 200 nachten wordt verhuurd op 300 aangeboden nachten heeft een bezetting van ongeveer 67 procent van de aangeboden nachten. Afgezet tegen 365 kalendernachten is dat ongeveer 55 procent. Beide percentages kunnen rekenkundig juist zijn, maar vertellen iets anders.

Vraag daarom om aantallen geboekte nachten, aangeboden nachten en geblokkeerde nachten per maand. Laat tevens zien welke gemiddelde nachtprijs werkelijk is gerealiseerd, na kortingen en vóór of na commissies en omzetbelasting.

Deze kosten horen in de berekening

Verwerk naast beheer- en platformkosten ook elektriciteit, water, internet, verzekeringen, lokale belastingen, eventuele erfpachtcanon en bijdragen voor gezamenlijke voorzieningen. Neem onderhoud van woning, tuin, zwembad en airconditioning mee, evenals vervanging van meubels en apparatuur.

Vraag bij beheer nadrukkelijk wat de vergoeding omvat. Reserveringsbeheer, gastontvangst, schoonmaak, storingsdiensten en klein onderhoud kunnen afzonderlijk worden berekend. Controleer ook of een schoonmaakvergoeding volledig door de gast wordt betaald en daadwerkelijk alle schoonmaakkosten dekt.

Eigen gebruik heeft eveneens een prijs in de exploitatie. Vier weken buiten het hoogseizoen kunnen financieel anders uitwerken dan vier weken waarin de woning anders tegen de hoogste tarieven verhuurd zou worden.

Een prognose met alleen een nachtprijs, bezettingspercentage en rendementspercentage is onvoldoende onderbouwd. Vraag per post naar gerealiseerde resultaten, facturen, offertes of expliciet benoemde aannames. Zonder die onderbouwing is het een mogelijk scenario, geen aangetoonde opbrengstverwachting.

Belastingen volgen hun eigen regels

De Curaçaose Belastingdienst vermeldt voor kortdurend logies van maximaal 90 dagen een omzetbelastingtarief van 7 procent. Controleer daarom of de geadverteerde huurprijs en de verhuurprognose inclusief of exclusief deze belasting zijn. Een consumentenprijs inclusief belasting is niet volledig beschikbaar als huurinkomst voor de eigenaar.

De Belastingdienst vermeldt voor particuliere inkomsten uit onroerend goed als uitgangspunt dat 65 procent van de werkelijke opbrengst wordt aangegeven, met onder voorwaarden aftrek van rente en kosten van de bijbehorende lening. Dit is geen belastingtarief van 65 procent en evenmin een garantie dat de fiscale uitkomst gelijk is aan het werkelijke exploitatieresultaat.

Deze uitleg betreft particuliere inkomsten uit onroerend goed. Als de woning tot ondernemingsvermogen behoort, gelden andere uitgangspunten voor de berekening van de belastbare winst. Pas de 65%-regeling daarom niet zonder beoordeling toe op iedere verhuurexploitatie. De kostenopstelling in het rekenvoorbeeld is een economische berekening en bepaalt niet welke bedragen fiscaal aftrekbaar zijn.

De kwalificatie van de activiteiten, eigendomsstructuur en persoonlijke fiscale situatie moeten afzonderlijk worden beoordeeld. De belastingaangifte en eventuele voorkoming van dubbele belasting in het woonland vragen daarnaast om een eigen beoordeling voor Nederland of België.

Verhuur moet ook juridisch mogelijk zijn

Een bestaande advertentie of de mededeling dat andere eigenaren verhuren, is onvoldoende onderbouwing voor het toegestane gebruik van de woning die u koopt.

Het officiële overheidsloket vermeldt sinds 23 augustus 2019 een registratieplicht voor toeristische accommodaties die per keer minder dan 90 dagen worden verhuurd. Bij de registratie vraagt het loket onder meer om een logements- of hotelvergunning dan wel een aanvraagbewijs, en een vestigingsvergunning.

Een registratiebewijs of bewijs van een vergunningaanvraag mag niet zonder meer worden opgevat als toestemming om de verhuur te starten. Laat afzonderlijk bevestigen welke vergunningen daadwerkelijk moeten zijn verleend en welke voorwaarden gelden voordat u gasten ontvangt.

Laat vóór ondertekening beoordelen welke vergunningen en registraties op uw situatie van toepassing zijn. Controleer daarnaast de bestemming en eventuele beperkingen in erfpachtvoorwaarden, splitsingsstukken en resort- of beheerovereenkomsten. Vraag bij aankoop van een bestaande exploitatie expliciet of toestemming en registratie doorlopen bij een nieuwe eigenaar en welke handelingen daarvoor nodig zijn.

Een aankoop moet ook bij tegenvallers passen

Een woning kan aantrekkelijk zijn voor eigen gebruik, ook als het verhuurrendement bescheiden is. Het wordt kwetsbaar wanneer de aankoop alleen betaalbaar is bij een hoge bezetting, oplopende huurprijzen of waardestijging.

Beoordeel daarom vóór een bod of ondertekening een onderbouwd basisscenario én een tegenvallend scenario. Kijk daarbij naar de combinatie van minder verhuurnachten, een lagere gemiddelde nachtprijs en onverwachte uitgaven. De vraag is hoeveel financiële ruimte u dan nog overhoudt.

Voor leden: hieronder vindt u een fictieve rendementsberekening met drie scenario’s, een uitsplitsing van de overige lasten en onderhoudsreserve, een overzicht van op te vragen bewijsstukken en concrete controlepunten voor beheerafspraken en rendementsgaranties.

Een vakantiewoning kopen of verhuren op Curaçao?
Bezoek het landendossier Curaçao voor informatie over aankoop, bezit en verhuur van vastgoed. Baseer uw aankoopbeslissing op een onderbouwde exploitatiebegroting en laat vooraf controleren of het beoogde gebruik is toegestaan. Maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap: stel uw vragen over verhuurprognoses, kosten, beheerafspraken en juridische aandachtspunten in de vraag- en antwoordmodule onder aan het landendossier. U hebt als lid ook toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen van andere leden.