Financiële afwikkeling aankoop woning Spanje

Buitenlanders die in Spanje onroerend kopen, lopen vaak tegen de typisch Spaanse betalingsgewoonten aan. Zijn in de meeste Westerse landen betaalcheques totaal in onbruik geraakt, in Spanje is dit nog altijd de meest gangbare betalingsvorm. De bankcheque, cheque bancario, is een door de Spaanse bank van de koper uitgeschreven gedekte bankcheque waarmee voor de verkoper de betaling 100 procent is gegarandeerd.

De betaling met bankcheques houdt nauw verband met de rol van de Spaanse notaris die zich, anders dan zijn Nederlandse collega, in het geheel niet ontfermt over de koopsom. Hij ziet er slechts op toe dat de wijze van betaling strookt met de eisen die de Spaanse wet daaraan stelt, maar ontvangt het geld niet. Hij zou dat ook niet kunnen omdat de Spaanse notaris niet beschikt over een derdengeldenrekening of ´kwaliteitsrekening´, zoals zijn Nederlandse ambtsgenoot.

Het gelijk-oversteken principe
Dit leidt er automatisch toe dat de betaling in Spanje, volgens het gelijk-oversteken-principe, exact tegelijk met de levering van het onroerend goed plaatsvindt, zodat de belangen van beide partijen in gelijke mate worden gediend. De verkoper dient erop toe te zien dat de bankcheque de Spaanse woorden ´cheque bancario´ vermeldt (dan wel de vertaling ervan in een van de andere officiële talen in Spanje), dat de tenaamstelling juist is en dat de cheque is voorzien van de handtekening van de filiaalmanager. Vermeldt de cheque niet de woorden ´cheque bancario´ dan doet de verkoper er goed aan de ondertekening van de akte te weigeren. Het zal dan doorgaans gaan om een ´pagaré´ of een ´talon´, een ongedekte cheque, vergelijkbaar met de Nederlandse acceptgiro’s, waarmee geen betaling is gegarandeerd omdat dit zal afhangen van de vraag of er voldoende saldo op de rekening van de koper staat.

De verkoper doet er ook verstandig aan een niet op zijn naam gestelde bankcheque te weigeren. Het gaat dan om een ´cheque aan toonder´ waarvan het verlies een groot risico impliceert.

Goede voorafgaande afstemming tussen koper en verkoper over de wijze van betaling is dan ook cruciaal ter voorkoming van onnodige kosten en ergernis. Zeker wanneer met de koopsom ook nog één of meer hypotheken en andere lasten en bezwaringen moeten worden doorgehaald is het zaak dat vooraf duidelijkheid bestaat over de wijze van betaling, het aantal cheques, de bedragen en de exacte tenaamstellingen.

Transacties in België/Nederland
Partijen dienen de notaris op de hoogte te stellen van alle eerder gedane betalingen, onder overlegging van kopieën van de bankafschriften. Wanneer zowel koper als verkoper in België/Nederland wonen, willen zij nog wel eens betalingen in België/Nederland verrichten. Dat is geen probleem, mits de Belgische/Nederlandse bankafschriften aan de akte worden gehecht. Ook de eindbetaling die bij de ondertekening van de akte dient te worden gedaan kan in België/Nederland plaatsvinden, mits de notaris dit in de akte opneemt en het betalingsbewijs aan de akte wordt gehecht alvorens deze bij het Spaanse kadaster ter inschrijving wordt aangeboden. De mogelijkheid bestaat zelfs dat de koper de koopsom stort onder een Nederlandse notaris, die deze dan doorstort naar de verkoper zodra de akte in Spanje is gepasseerd. De Nederlandse notaris dient dan zowel de ontvangst als de doorstorting van de gelden aan te tonen door overlegging van de betreffende bankafschriften. Overigens is deze praktijk in strijd met de beleidsregels van de Koninklijke Beroepsorganisatie van de Nederlandse notarissen, die haar leden ontraadt gelden te beheren in het kader van transacties die niet op hun kantoor zelf passeren.

Anti-witwasmaatregelen en cash betalingen
Sinds de invoering van een pakket anti-witwasmaatregelen in 2006 zijn betalingen bij Spaans onroerend goed aan strikte regels gebonden op straffe van niet-inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster. De notaris dient toe te zien op de naleving van de regels, maar zijn werk beperkt zich tot wat partijen in de akte laten opnemen. Wordt een deel van de koopsom ´onder tafel´ betaald, dan is de notaris daar immers niet van op de hoogte.

Sinds eind 2012 is in Spanje van een anti-witwaswet van kracht waarmee de Spaanse overheid onder andere cash betalingen aan banden heeft gelegd.

Sindsdien geldt als hoofdregel dat nog slechts 2.500 euro in cash mag worden betaald wanneer bij de transactie minimaal één professionele partij is betrokken. Voor buitenlandse particuliere kopers geldt echter een uitzondering op deze regel. Voor hen is de limiet op 15.000 euro gesteld. Het gaat dan om personen die kunnen aantonen niet fiscaal ingezetene te zijn in Spanje én niet handelen in het kader van een beroep of bedrijf.
Op overtreding van deze regels staan forse boetes. Zowel de betalende als de ontvangende partij kunnen (hoofdelijk) voor die boetes worden aangesproken. De boete beloopt 25 procent van het volledige in contanten betaalde bedrag, dus inclusief het bedrag onder de toegestane limiet.

De boete kan worden voorkomen door binnen drie maanden bij de Spaanse belastingdienst zelf aangifte te doen van de cash betaling. Dat laat onverlet de mogelijkheid dat de fiscus de herkomst van het geld onderzoekt en vervolgens alsnog een boete oplegt of vervolging instelt wegens belastingontduiking en/of witwassen.

Met deze maatregelen wil de Spaanse regering de grootschalige Spaanse praktijk van zwart geld en valse facturen tegengaan.

Bijdrage mr. Martijn Bressers, oprichter van Bressers Advocaten, een internationaal georiënteerd advocatenkantoor waarin advocaten uit diverse landen van de Europese Unie zijn verenigd. Zij behartigen de belangen van hun cliënten in juridische kwesties die zich afspelen in met name Spanje, Nederland en Frankrijk.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht