Waardebepaling van een Franse woning bij nalatenschap: welke waarde moet u opgeven?

Wanneer een Nederlander of Belg overlijdt met een woning in Frankrijk, moet worden vastgesteld welke waarde het Franse vastgoed voor de nalatenschap heeft. Dat lijkt eenvoudig, maar juist over de waardering kunnen later discussies met de Franse belastingdienst ontstaan. Een te lage waarde kan leiden tot correcties en extra belasting, terwijl een te hoge waarde onnodig nadelig kan zijn. Welke waarde verlangt Frankrijk, hoe onderbouwt u die en waarmee moeten Nederlandse en Belgische erfgenamen rekening houden?

De Franse woning wordt gewaardeerd op de overlijdensdatum
Voor de Franse aangifte van nalatenschap, de déclaration de succession, moet Frans vastgoed in beginsel worden opgenomen tegen de valeur vénale réelle: de werkelijke marktwaarde op de datum van overlijden. Daarmee wordt de prijs bedoeld die de woning op dat moment onder normale marktomstandigheden zou kunnen opbrengen. Het gaat dus niet automatisch om de oorspronkelijke aankoopprijs, een eerdere taxatie, de verzekerde waarde of een administratief vastgestelde waarde.
Bij het bepalen van de marktwaarde kunnen onder meer recente verkopen van vergelijkbare woningen, lokale marktgegevens en een waardering door een makelaar of vastgoeddeskundige worden gebruikt.

Waarom is een juiste waardering zo belangrijk?
De waarde van de Franse woning maakt deel uit van de fiscale afwikkeling van de nalatenschap. Een verschil van bijvoorbeeld 50.000 of 100.000 euro kan, afhankelijk van de omvang en samenstelling van de nalatenschap en de positie van de erfgenamen, aanzienlijke fiscale gevolgen hebben. Het is daarom niet verstandig om zonder onderbouwing voor een zo laag mogelijke waarde te kiezen. De opgegeven waarde moet verdedigbaar zijn wanneer de Franse belastingdienst daar later vragen over stelt.
Het tegenovergestelde geldt eveneens. Een woning uit voorzichtigheid te hoog waarderen kan ertoe leiden dat over een hogere waarde wordt afgerekend dan noodzakelijk was. De juiste vraag is daarom niet welke waarde fiscaal het aantrekkelijkst uitkomt, maar welke marktwaarde op de overlijdensdatum objectief en overtuigend kan worden onderbouwd.

Frankrijk kent hiervoor geen Nederlandse WOZ-waarde
Nederlanders zijn gewend aan de WOZ-waarde van een woning. Voor een Franse nalatenschap bestaat geen rechtstreeks vergelijkbaar systeem waarop erfgenamen eenvoudig kunnen terugvallen. Voor Belgische erfgenamen geldt hetzelfde: de Franse fiscale waardering volgt haar eigen regels.
Voor de Franse nalatenschap staat de werkelijke marktwaarde van het Franse vastgoed centraal. Dat betekent dat de feitelijke eigenschappen van de woning, de plaatselijke markt en de situatie op de overlijdensdatum bepalend zijn. De Franse belastingdienst beschikt bovendien over gegevens van daadwerkelijk gerealiseerde vastgoedtransacties. Een opgegeven waarde die duidelijk afwijkt van vergelijkbare verkopen in dezelfde omgeving kan daardoor aanleiding geven tot nader onderzoek.

Welke factoren bepalen de marktwaarde?
Bij een goede waardering wordt niet uitsluitend gekeken naar een gemiddelde prijs per vierkante meter. Onder meer de volgende factoren kunnen van belang zijn:

• Ligging en directe omgeving;
• Woonoppervlakte en perceeloppervlakte;
• Bouwjaar en bouwkundige staat;
• Kwaliteit en omvang van renovaties;
• Uitzicht en oriëntatie;
• Bijgebouwen, garage en zwembad;
• Bereikbaarheid en voorzieningen;
• Achterstallig onderhoud;
• Eventuele juridische of planologische beperkingen;
• Vraag en aanbod op de lokale vastgoedmarkt.

Twee woningen die dicht bij elkaar liggen en ongeveer dezelfde oppervlakte hebben, kunnen daardoor toch een aanzienlijk verschillende marktwaarde vertegenwoordigen.

Een waardering door een Franse makelaar
Een ervaren lokale makelaar kan een avis de valeur of andere waardeschatting opstellen. Dat kan een bruikbare eerste onderbouwing zijn wanneer de makelaar aantoonbaar bekend is met de lokale markt en de waardering baseert op recente vergelijkbare transacties. Een verkoopinschatting van een makelaar is echter niet automatisch hetzelfde als een formeel taxatierapport. Bij kostbaar, bijzonder of moeilijk vergelijkbaar vastgoed kan een uitgebreidere onafhankelijke waardering verstandig zijn.

Wanneer is een professionele taxatie verstandig?
Bij een woning met een aanzienlijke waarde, bijzondere ligging, groot perceel, uitzonderlijke bouwkundige kenmerken of weinig vergelijkbare verkopen kan een onafhankelijke vastgoeddeskundige worden ingeschakeld. Een goed rapport beschrijft niet alleen de woning, maar legt ook uit welke vergelijkingsobjecten zijn gebruikt en waarom eventuele prijsverschillen gerechtvaardigd zijn. Daarmee ontstaat een beter dossier wanneer de waardering later tegenover de Franse belastingdienst moet worden verdedigd.
Een taxatierapport geeft overigens geen absolute garantie dat de Franse fiscus de waarde zonder meer accepteert. Het belangrijkste voordeel is dat aantoonbaar zorgvuldig en professioneel is gewaardeerd.

Bijzondere regeling voor de Franse hoofdwoning
Wanneer de Franse woning op de overlijdensdatum de hoofdwoning van de overledene was, kan onder specifieke voorwaarden een wettelijke vermindering van 20% op de werkelijke marktwaarde van toepassing zijn voor de Franse erfbelasting. Daarvoor moet de woning op de overlijdensdatum niet alleen de hoofdwoning van de overledene zijn geweest, maar tevens als hoofdwoning worden bewoond door een persoon die onder de Franse wettelijke regeling valt, zoals de langstlevende echtgenoot of PACS-partner en in bepaalde situaties minderjarige of beschermde kinderen. Voor een reguliere tweede woning of vakantiewoning geldt deze vermindering niet.

Wanneer moet in Frankrijk aangifte worden gedaan?
Wanneer het overlijden in Frankrijk plaatsvindt, geldt voor de Franse aangifte van nalatenschap in de reguliere situatie een termijn van zes maanden. Vindt het overlijden buiten Frankrijk plaats, dan bedraagt de reguliere termijn twaalf maanden. Voor veel Nederlandse en Belgische eigenaren van een tweede woning in Frankrijk zal daarom de termijn van twaalf maanden relevant zijn. Het is desondanks verstandig niet te lang met de waardebepaling te wachten. Naarmate meer tijd verstrijkt, wordt het lastiger om precies vast te stellen hoe de lokale vastgoedmarkt er op de overlijdensdatum uitzag.

Wat als de woning kort na het overlijden wordt verkocht?
Een verkoop kort na het overlijden kan een belangrijke aanwijzing vormen voor de werkelijke marktwaarde. De verkoopprijs en de waarde op de overlijdensdatum hoeven echter niet per definitie identiek te zijn. De marktomstandigheden kunnen veranderen, er kunnen werkzaamheden zijn uitgevoerd of de verkoop kan onder bijzondere omstandigheden plaatsvinden. Omgekeerd kan een verkoopprijs die kort na het overlijden sterk afwijkt van de eerder aangegeven waarde vragen oproepen bij de Franse belastingdienst.

Nederlandse en Belgische erfgenamen: kijk verder dan alleen Frankrijk
Bij een Franse woning in een nalatenschap kunnen naast de Franse regels ook fiscale verplichtingen in Nederland of België spelen. Of en in hoeverre daar erfbelasting of successierechten verschuldigd zijn, hangt onder meer af van de woonplaats en fiscale positie van de overledene en de erfgenamen en van de overige omstandigheden van de nalatenschap. Daarbij moet ook worden bekeken hoe eventuele dubbele belasting wordt voorkomen.
Een Franse notaris beoordeelt primair de Franse afwikkeling. Dat betekent niet automatisch dat ook de volledige Nederlandse of Belgische fiscale positie wordt meegenomen. Bij een grensoverschrijdende nalatenschap is afstemming daarom belangrijk.

Wat behandelen we aanvullend voor Mondi-leden?
Voor Mondi-leden gaan we verder in op de risico's van bewust te laag of te hoog waarderen, de gevolgen van de gekozen waarde bij een latere verkoop, het nut van meerdere taxaties, de bewijsstukken die u rond de overlijdensdatum moet bewaren en een praktisch stappenplan voor Nederlandse en Belgische erfgenamen. Ook leggen we uit wanneer aanvullende fiscale of juridische begeleiding verstandig is.

---

Een Franse woning erven: waardering, erfbelasting en fiscale gevolgen
Een woning in Frankrijk maakt bij overlijden deel uit van een grensoverschrijdende nalatenschap. Daarbij spelen niet alleen de Franse waarderings- en belastingregels een rol, maar kunnen voor Nederlanders en Belgen ook fiscale gevolgen in het woonland ontstaan. Bezoek het landendossier Frankrijk voor actuele informatie over bezit, belastingen, erfrecht, schenken en verkoop van Frans vastgoed. Meer over testamenten, erfbelasting, schenkingen en internationale nalatenschappen vindt u in het themadossier Erven en schenken in het buitenland. Mondi-leden kunnen daarnaast vragen over hun eigen situatie voorleggen via de vraag- en antwoordmodule.

---

Terug naar overzicht