HomeOver MondiLidmaatschapAdviesScanNieuwsLandendossiersThema'sBeoordelingenWebwinkelContact

Toenemend aantal claims van de Oostenrijkse fiscus

De btw-teruggave wordt teruggevorderd zogauw er geen positieve verhuurresultaten te behalen zijn of het vermoeden daartoe bij de Oostenrijkse fiscus bestaat.

Bij aankoop van een veelal nieuwe vakantiewoning worden kopers er vaak op geattendeerd dat zij recht hebben op een teruggave van de betaalde twintig procent b.t.w.. Deze twintig procent wordt in rekening gebracht door de verkoper, welke ook de bouwer kan zijn. De aankoopprijs wordt daardoor voor de koper aantrekkelijker. Vaak wordt u er ook nog op geattendeerd dat wanneer de woning binnen een periode van tien jaar niet (meer) wordt verhuurd, deze b.t.w. naar rato van het verstrijken van deze termijn moet worden terugbetaald. Zo ook na verkoop aan derden, maar verder wordt u niets verteld over de voorwaarden met betrekking tot de b.t.w.-teruggaaf.

Een ander punt is dat de koper vaak ook een huurrendement wordt voorgeschoteld. Of dit rendement wel zo realistisch is voor de betreffende regio moet achteraf nog blijken. In vele gevallen blijkt dit rendement tegen te vallen en ook daarna niet te kunnen worden verbeterd, waarna sommige ‘kopers’ proberen het huis weer te verkopen. Het addertje onder het gras schuilt erin dat nu de Oostenrijkse fiscus in actie komt.

Liebhabereiverordening
De b.t.w.- terugbetaling vindt vrijwel altijd plaats onder verstrekking van een ‘voorlopig besluit’. De terugbetaling is dus niet definitief. Verjaring van de claim van de fiscus vindt evenmin plaats. De fiscus ‘stelt’ dat er sprake is van Liebhaberei als blijkt dat een positief totaalresultaat over een periode van twintig jaar bezien niet haalbaar is, waardoor u de terugbetaalde b.t.w. dient terug te betalen. Met andere woorden: Verkoopt u binnen twintig jaar uw woning en blijkt over de gehele bezitsperiode geen positief resultaat te zijn behaald met de verhuur van uw woning, dan dient u deze b.t.w. terug te betalen. U wordt in dat geval fiscaal niet meer als ondernemer gezien en slechts nog als huizenbezitter die het huis in gebruik had voor het eigen genot, de Liebhaber. 
In dit laatste geval kan er zich eveneens een juridisch probleem met de opvolgende koper voordoen. De koopprijs was immers inclusief b.t.w., welke onderdeel was van de koopprijs. De verkoper kan bij correctie door de fiscus een andere factuur opmaken zonder b.t.w. en de koper verzoeken hem deze twintig procent als onderdeel van de prijs alsnog te betalen.

De fiscus baseert zich met deze redenering op de zogenaamde Liebhaberei Verordening. Deze stelt dat wanneer u een bezit hebt dat objectief gezien, ook voor persoonlijke doeleinden kan worden gebruikt en waarbij over twintig jaar gezien géén positief huurrendement kan worden behaald, er sprake is van Liebhaberei. Dientengevolge dient de b.t.w. dan te worden terugbetaald. In onderstaand rekenvoorbeeld ziet u hoe de fiscus ‘voorziet’ of er sprake is van Liebhaberei of niet:

Aankoop huis                                                                                        250.000
Huurinkomsten 5%                                                                                12.500
Af:
Afschrijving over pand 4000 ( 2% van 200.000)                                 4000
Rente financiering (60% van 250.000 lening)                                     6000
Reclamekosten , kosten touroperator etc. 20% van inkomsten      2400
Overige kosten                                                                                           2000
Saldo negatief                                                                                            1900
(nb. op de aankoop van de grond vindt geen afschrijving plaats, bedragen in euro’s)

In strijd met de zesde richtlijn van de Europese Unie
Binnen de Europese Unie zijn de Europese Staten een zogenoemde zesde richtlijn overeengekomen. In deze zesde richtlijn is een artikel opgenomen, die regelt wanneer een persoon als ondernemer aan te merken valt. Een persoon is ondernemer als deze ‘een economische activiteit uitoefent’. Er staat uitdrukkelijk in dit artikel dat ‘de economische activiteit onafhankelijk is van het resultaat van deze activiteit’.

In Nederland en België worden ook vakantiehuizen verkocht en verhuurd tegen ook niet altijd een positief resultaat. De fiscus daar houdt zich echter aan deze richtlijn waardoor de b.t.w. gewoon definitief wordt teruggegeven. In Duitsland , die ook deze Liebhaberei-verordening kent, is wat meer beweging in de richting van de Europese Unie merkbaar. Daar heeft de Duitse rechtbank vragen aan het Europese Hof gesteld in de ‘Enkler-zaak’; Frau Enkler verhuurde een mobilhome aan onder andere haar echtgenote en had de b.t.w. teruggevraagd bij de Duitse fiscus. Het Europese Hof stelde dat men naar de feitelijke omstandigheden moest kijken om te bepalen of er sprake was van een economische activiteit zoals reclame, contracten en dergelijke.

Deze ‘Enkler-zaak’ is onlangs als argument aangevoerd in een Oostenrijkse zaak die diende bij de administratieve rechter. Deze administratieve rechter heeft echter op een zeer krampachtige wijze de motivering van de ‘Enkler- zaak’ ten voordele aangewend en stelde dat bij het bepalen of er sprake is van een economische activiteit toch ook beoordeeld moet worden of er een positief resultaat uit deze activiteit is gekomen. Verder heeft de rechter als motivering gehanteerd dat het verhuren van een woning in principe vrijgesteld is (m.u.v. gemeubileerde verhuurwoningen) van b.t.w. via een bepaalde bepaling in de wet en dat daardoor ook de Liebhaberei-verordening rechtmatig is. Met deze motivering stelt de Oostenrijkse rechter dus eigenlijk dat verhuur van de woning in principe helemaal niet onder de omzetbelasting valt, waardoor er evenmin recht op terugbetaling van de door de verkoper in rekening gebrachte b.t.w. bestaat. Deze motivering klopt in zoverre, wanneer een vakantiewoning in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf, dus in het kader van ‘toerisme en recreatie’, wordt verhuurd en er dus sprake is van ondernemerschap. Daarbij gaat het dus niet om de verhuur van het huis, maar om de dienstverlening als ondernemer.

Oproep
Het lijkt er op dat de Oostenrijkse wetsdienaars met hand en tand proberen de Oostenrijkse nationale wetgeving, waaraan de nodige inkomsten zijn verbonden, te onttrekken aan de Europese wetgeving. Een zaak die naar de mening van mr. Stephan Wijnkamp niet tolereerbaar is en bovenal strijdig met de rechten van de Europese inwoner. Hoewel elke zaak een unieke zaak is en er per geval bekeken moet worden of b.t.w.- teruggave terecht is of niet, blijft immers het principe gelijk:  “Bedrijfsresultaten zouden niet doorslaggevend mogen zijn in het recht op b.t.w.- teruggaaf”. Bent u Mondi-lid en mocht u deze problematiek dan ook tegenkomen of vermoeden dat u vroeg of laat met deze problematiek wordt geconfronteerd, omdat u een woning in Oostenrijk bezit waarbij u de b.t.w. heeft terugontvangen, meldt dit dan via het contactformulier met vermelding van uw lidnummer. Samen staan we immers sterker.

Deze bijdrage is mede mogelijk gemaakt door mr. Stephan Wijnkamp namens Kanzlei Dr. Stephan Wijnkamp.

Lees ook:
Aangifte tegen tweedehuisbezitters in Oostenrijk
De praktijk van het kopen van een huis in Oostenrijk
 (deel 1)
De praktijk van het kopen van een huis in Oostenrijk (deel 2) 

Landendossier  
Landendossier Oostenrijk Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Oostenrijk
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.

Facebook Twitter LinkedIn YouTube Andere share mogelijkheden

Geschreven door Rob Smulders
Datum: 05-10-2011

Terug naar overzicht

Lid worden van Mondi: een juiste keuze!

Vanaf 2005 lag de focus van Mondi als belangenorganisatie vooral op het preventief informeren van aspirant-kopers van een woning in het buitenland. De trend van de laatste jaren is dat steeds meer leden persoonlijk door Mondi van advies willen worden voorzien. Met deze geheel nieuw ontwikkelde website kunnen we nog beter anticiperen op de behoeften van de leden en op maat diensten aanbieden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed te komen. Mondi beschikt over een schat aan deskundige informatie, ervaringen en heeft toegang tot waardevolle bronnen om tot een objectief, informatief en betrouwbaar oordeel te komen.

alles over het lidmaatschap
Snel online geregeld!


Alles over het Mondi Approved keurmerk

Vraag en Antwoord

Geen vragen gevonden! Plaats als eerste een vraag (zie hieronder).

Log in of registreer u gratis om een vraag te plaatsen of een reactie achter te laten.
Antwoorden op vragen zijn uitsluitend door leden te raadplegen.


inloggen / registreren

Meld u aan voor de Mondi nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van praktische waardevolle informatie en actuele ontwikkelingen.
Laat u inspireren door reportages: objectief, informatief en betrouwbaar.

aanmelden
De nieuwsbrief wordt ongeveer 1 x per week verstuurd
Een moment geduld...
Als respons van de website uit blijft,
neem dan contact met ons op.

Contact Sluiten