Spaanse woning overdragen aan kinderen: schenken, verkopen of laten vererven?

Waarom dit onderwerp vaak te laat wordt besproken

Veel eigenaren van een Spaanse woning gaan ervan uit dat de kinderen de woning later vanzelf erven. Juridisch kan dat kloppen, maar fiscaal en praktisch is het niet altijd de beste uitkomst. De wijze waarop de woning is aangekocht, de tenaamstelling, het huwelijksvermogensregime, het testament en de fiscale woonplaats van ouders en kinderen kunnen allemaal invloed hebben op de latere overdracht.
 

Daar komt bij dat Spanje geen volledig uniform systeem kent. De Spaanse erf- en schenkbelasting wordt mede beïnvloed door de autonome regio waar de woning ligt of waar de verkrijger fiscaal woont. Daardoor kan een woning in Andalusië, Catalonië, de Comunidad Valenciana, de Balearen of Murcia tot verschillende fiscale gevolgen leiden.
 

De beste planning begint vaak vóór de aankoop

Wie een woning in Spanje koopt, denkt meestal aan de locatie, het budget, de belastingen bij aankoop en de toekomstige gebruiksmogelijkheden. Veel minder aandacht gaat uit naar de vraag hoe de woning ooit zal worden overgedragen aan de volgende generatie.

Toch kunnen keuzes die tijdens het aankoopproces worden gemaakt tientallen jaren later nog grote gevolgen hebben. Denk bijvoorbeeld aan de vraag op wiens naam de woning wordt aangekocht, of kinderen mede-eigenaar worden, welk huwelijksvermogensregime van toepassing is en hoe de testamentaire planning eruitziet.

In sommige situaties kan het verstandig zijn om de woning direct uitsluitend op naam van één partner aan te kopen. In andere gevallen kan gezamenlijke eigendom juist voordelen bieden. Ook kan het zinvol zijn om vooraf na te denken over de rol van kinderen binnen de toekomstige eigendomsstructuur.

Een eenmaal gemaakte keuze is later niet altijd eenvoudig of goedkoop te wijzigen. Daarom verdient het aanbeveling om niet pas bij een schenking, overlijden of nalatenschap na te denken over de overdracht aan kinderen, maar deze vraag al mee te nemen voordat de koopakte wordt getekend.

Een goede aankoopstructuur lost niet alle toekomstige vraagstukken op, maar kan wel voorkomen dat later kostbare herstructureringen, schenkingen of testamentwijzigingen noodzakelijk zijn.

Drie routes voor overdracht aan kinderen

In de praktijk zijn er grofweg drie manieren om een Spaanse woning aan kinderen over te dragen:

• Verkoop van de woning aan één of meer kinderen;
• Schenking van de woning tijdens leven;
• Vererving na overlijden via een goed ingericht testament.

Welke route het meest geschikt is, hangt sterk af van de persoonlijke situatie. Daarbij gaat het niet alleen om de vraag welke optie fiscaal het goedkoopst is, maar ook om zeggenschap, familierelaties, bescherming van de langstlevende partner en toekomstige verkoopmogelijkheden.

Optie 1: verkoop van de Spaanse woning aan kinderen

Een verkoop aan kinderen lijkt overzichtelijk: de ouders verkopen de woning en de kinderen worden eigenaar. Toch is deze route fiscaal niet altijd aantrekkelijk. De kinderen betalen in beginsel Spaanse overdrachtsbelasting. De ouders kunnen te maken krijgen met Spaanse inkomstenbelasting over de gerealiseerde meerwaarde. Daarnaast kan de gemeentelijke plusvalía municipal verschuldigd zijn.

Belangrijk is ook dat de verkoop tegen een zakelijke marktwaarde moet plaatsvinden. Wordt de woning tegen een te lage prijs verkocht of wordt de koopsom later kwijtgescholden, dan kan de Spaanse fiscus dit geheel of gedeeltelijk als schenking beschouwen. Daarmee ontstaat alsnog een schenkbelastingvraagstuk.

Een verkoop kan passend zijn wanneer de kinderen daadwerkelijk willen betalen, wanneer de ouders de opbrengst nodig hebben of wanneer duidelijkheid gewenst is over de eigendom. Voor veel families is dit echter niet de meest logische route wanneer het doel vooral vermogensoverdracht of nalatenschapsplanning is.

Optie 2: schenking tijdens leven

Bij een schenking dragen ouders de Spaanse woning tijdens leven over aan één of meer kinderen. Dat kan aantrekkelijk lijken, omdat de overdracht dan onder regie van de ouders plaatsvindt. Ook kan het helpen om toekomstige discussies tussen erfgenamen te voorkomen.

Toch moet een schenking zorgvuldig worden doorgerekend. In Spanje kan schenkbelasting verschuldigd zijn. Daarnaast kan de schenker te maken krijgen met Spaanse belastingheffing over de meerwaarde, alsof de woning is verkocht. Ook de gemeentelijke plusvalía municipal kan aan de orde zijn.

Voor Nederlanders en Belgen speelt bovendien het fiscale woonland een rol. Een schenking van Spaans vastgoed kan niet alleen Spaanse fiscale gevolgen hebben, maar ook gevolgen in Nederland of België. Daarbij zijn onder meer de fiscale woonplaats van de schenker, de woonplaats van het kind, de waarde van de woning en eerdere schenkingen relevant.

Regionale verschillen in Spanje

Een belangrijk aandachtspunt is dat Spaanse regio’s eigen vrijstellingen, verminderingen en kortingen kunnen toepassen. Daardoor kunnen de gevolgen van een schenking of erfenis per regio sterk verschillen. In sommige regio’s zijn overdrachten tussen ouders en kinderen fiscaal relatief gunstig. In andere regio’s kan de belastingdruk aanzienlijk hoger uitvallen.

Wie een woning in Spanje bezit, moet daarom niet uitgaan van algemene percentages of verouderde informatie. Een berekening moet altijd worden gemaakt op basis van de actuele regels in de betreffende regio en de persoonlijke situatie van de betrokkenen.

Optie 3: vererving via testament

In veel situaties blijkt vererving via een goed ingericht testament praktischer en fiscaal aantrekkelijker dan verkoop of schenking tijdens leven. Dat geldt vooral wanneer de woning uiteindelijk toch binnen de familie moet blijven en de ouders de zeggenschap tijdens leven willen behouden.

Bij vererving kunnen kinderen in bepaalde Spaanse regio’s gebruikmaken van ruime vrijstellingen, verminderingen of kortingen. Ook kan de waardering van de woning bij overlijden in sommige situaties gunstiger uitpakken dan een overdracht tijdens leven. Daar staat tegenover dat de nalatenschap juridisch goed moet zijn voorbereid.

Een veelgemaakte fout is dat uitsluitend wordt gedacht aan bescherming van de langstlevende partner. Dat is begrijpelijk, maar een standaard langstlevende regeling kan ertoe leiden dat de kinderen pas bij het tweede overlijden eigenaar worden. Daardoor kunnen fiscale mogelijkheden bij het eerste overlijden verloren gaan.

Het testament moet voldoende keuzevrijheid bieden

Een belangrijk aandachtspunt is dat het testament van de ouder die als eerste overlijdt voldoende ruimte moet bieden. Wanneer de volledige eigendom automatisch naar de langstlevende partner gaat, kan de langstlevende vaak niet meer kiezen om de Spaanse woning geheel of gedeeltelijk direct aan de kinderen te laten toekomen.

Juist die keuzevrijheid kan fiscaal waardevol zijn. In sommige situaties kan het aantrekkelijk zijn om de kinderen al bij het eerste overlijden eigenaar te laten worden van de Spaanse woning, terwijl de langstlevende partner bijvoorbeeld een gebruiksrecht, vruchtgebruik of andere vorm van bescherming behoudt.

Met een standaardtestament wordt deze mogelijkheid vaak onvoldoende benut. Daarom verdient Spaans vastgoed afzonderlijke aandacht binnen de totale estate planning.

Hoofdverblijf of tweede woning

De fiscale gevolgen kunnen verschillen afhankelijk van de vraag of de Spaanse woning een hoofdverblijf, tweede woning of beleggingsobject is. Ook maakt het verschil of de ouders fiscaal inwoner zijn van Spanje, Nederland of België.

Voor residenten in Spanje kunnen andere regels gelden dan voor niet-residenten. Daarnaast kunnen bij verkoop, schenking of vererving verschillende belastingen tegelijk spelen. Denk aan inkomstenbelasting, erfbelasting, schenkbelasting, plusvalía municipal en eventuele fiscale gevolgen in het woonland van de betrokkenen.

Familieafspraken zijn minstens zo belangrijk

Niet iedere keuze is puur fiscaal. Soms willen ouders de woning aan één specifiek kind nalaten, bijvoorbeeld omdat dit kind de woning vaak gebruikt of emotionele binding heeft met de plek. In andere gevallen willen ouders juist voorkomen dat kinderen gezamenlijk eigenaar worden en later discussies krijgen over gebruik, onderhoud, verkoop of verhuur.

Ook kan het zijn dat één kind de woning wil behouden en andere kinderen financieel gecompenseerd moeten worden. Zulke afspraken moeten juridisch en fiscaal zorgvuldig worden vastgelegd. Mondelinge familieafspraken zijn in de praktijk vaak onvoldoende.

Veelgemaakte fouten

Mondi ziet in de praktijk regelmatig dezelfde valkuilen terugkomen:

• de Spaanse woning wordt gekocht zonder na te denken over latere overdracht;
• het Spaanse testament sluit niet goed aan op het Nederlandse of Belgische testament;
• de langstlevende regeling blokkeert onbedoeld een fiscaal gunstige overdracht aan kinderen;
• ouders schenken de woning zonder de Spaanse meerwaardebelasting mee te nemen;
• men gaat uit van algemene informatie, terwijl de regio bepalend kan zijn;
• kinderen worden gezamenlijk eigenaar zonder afspraken over gebruik, kosten en verkoop;
• er wordt pas advies gevraagd wanneer een ouder is overleden.

Conclusie

De overdracht van een Spaanse woning aan kinderen vraagt om maatwerk. Verkoop, schenking en vererving kunnen alle drie passend zijn, maar de fiscale en juridische gevolgen verschillen sterk per situatie.

In veel gevallen is vererving via een zorgvuldig ingericht testament aantrekkelijker dan een schenking of verkoop tijdens leven. Dat geldt echter alleen wanneer het testament voldoende flexibiliteit biedt en rekening houdt met de Spaanse woning. Wie pas na overlijden ontdekt dat het testament geen keuzevrijheid biedt, kan fiscale mogelijkheden verliezen.

Daarom is het verstandig om dit onderwerp al bij aankoop van Spaans vastgoed te bespreken. Niet omdat iedere koper direct een complexe estate planning nodig heeft, maar wel omdat de juiste structuur later veel problemen kan voorkomen.

Exclusief voor leden van Mondi

Onderstaande verdieping is uitsluitend bestemd voor leden van Mondi.

Wanneer is vererving vaak gunstiger dan schenken?

Bezit, aankoop, verkoop en nalatenschap van vastgoed in Spanje
Bezoek het landendossier Spanje voor actuele informatie over aankoop, bezit, verhuur, belastingen, erfrecht en verkoop van Spaans vastgoed. Wilt u zich verder verdiepen in erven, schenken, testamenten en internationale nalatenschappen? Bekijk dan ook het themadossier Erven en schenken in het buitenland. Leden van Mondi kunnen daarnaast vragen over hun eigen situatie voorleggen via de vraag- en antwoordmodule binnen het landendossier of een van onze themapagina's.