Oostenrijks vastgoed als belegging: wanneer vraagprijs en rendement losraken van de realiteit

Voor veel Nederlandse en Belgische kopers begint Oostenrijks vastgoed als een belegging: een tweede woning in de Alpen die via toeristische verhuur rendement moet opleveren. Tijdens de oriëntatie domineren aantrekkelijke beelden, optimistische bezettingsverwachtingen en geruststellende verhalen over waardevastheid. Minder zichtbaar is dat dit geen regionaal verschijnsel is: in meerdere Oostenrijkse deelstaten blijken vraagprijzen en rendementsverwachtingen regelmatig onvoldoende onderbouwd, wat zowel kopers als verkopers blootstelt aan risico’s die vaak pas later zichtbaar worden.

Van verwachting naar praktijk
De stap van oriëntatie naar aankoop verloopt in Oostenrijk vaak snel. Buitenlandse kopers vertrouwen daarbij sterk op informatie die wordt aangereikt door bemiddelende partijen: vraagprijzen, huurschattingen en prognoses die een aantrekkelijk rendement suggereren. Juist in deze fase ontstaat het risico dat aannames worden verward met feiten, en verwachtingen met onderbouwde cijfers.

Wat begint als een logisch beleggingsverhaal, kan daardoor ongemerkt verschuiven naar een situatie waarin prijs en rendement niet langer in verhouding staan tot de markt.

Prijs- en rendementsontsporing: een terugkerend patroon
In de praktijk zien wij geen incidenten, maar patronen. Woningen die:

• met sterk wisselende vraagprijzen worden aangeboden;
• in korte tijd fors worden verhoogd of aangepast;
• of worden gepositioneerd op basis van “potentie” in plaats van aantoonbare marktdata.

Dit gebeurt niet zelden via partijen met een onduidelijke rol: geen formeel verkoopmandaat, geen heldere verantwoordelijkheid richting verkoper en geen transparante onderbouwing richting koper.

Casus uit de praktijk (geanonimiseerd)
In een concreet dossier werd Mondi benaderd door een verkoper van een woning in Oostenrijk die ondersteuning zocht bij de verkoop. Een betrokken partij stelde dat de woning tegen een aanzienlijk hogere vraagprijs in de markt kon worden gezet, maar weigerde een inhoudelijke onderbouwing te geven. Prijszetting zou vooral een kwestie van vertrouwen zijn. Na raadpleging van meerdere lokaal erkende makelaars bleek dat de marktwaarde, op basis van taxatie en vergelijkingsobjecten, beduidend lager lag. De woning bleef vervolgens langere tijd in de markt zonder noemenswaardige belangstelling. Uiteindelijk werd de vraagprijs aangepast richting het niveau dat eerder al objectief was vastgesteld, terwijl de woning op dat moment al geruime tijd te koop stond.

Signaal:
Wanneer prijsverwachtingen niet worden ondersteund door marktdata, corrigeert de markt zelden snel. Meestal gebeurt dat via (veel) onnodig tijdverlies.

Beleggen in Oostenrijk: waar rendement vaak schuurt
Het merendeel van Nederlandse en Belgische kopers koopt in Oostenrijk met toeristische verhuur als uitgangspunt. Bij nieuwbouw en projectmatige verkoop worden daarbij regelmatig geprognotiseerde rendementen gepresenteerd. Opvallend vaak blijft echter onduidelijk:

• welke bezettingsgraad realistisch is;
• welke huurprijzen daadwerkelijk worden gerealiseerd;
• en welke kosten structureel worden meegenomen.

Een rendement zonder transparante aannames is geen berekening, maar een verwachting. En verwachtingen laten zich lastig toetsen.

Bestaande woningen: cijfers horen beschikbaar te zijn
Bij bestaande, reeds verhuurde woningen ligt dat anders. Daar kunnen in beginsel:

• Daadwerkelijk gerealiseerde bruto verhuuropbrengsten;
• én netto resultaten na kosten
• over meerdere jaren worden opgevraagd.

Wanneer deze cijfers niet worden verstrekt, worden vermeden of uitsluitend worden vervangen door inschattingen, is dat een belangrijk signaal. Niet omdat er per definitie iets mis is, maar omdat de koper dan volledig afhankelijk wordt van aannames.

Wat in Oostenrijk gebruikelijk is
Oostenrijk kent een gereguleerd systeem van vastgoedbemiddeling. Gebruikelijk is dat:

• één vraagprijs per object geldt;
• deze door de verkoper wordt vastgesteld;
• bemiddeling transparant en toetsbaar is;
• prijs en rendement uitlegbaar zijn.

Wanneer daarvan wordt afgeweken, neemt het risico toe — niet alleen voor kopers, maar juist ook voor verkopers.

Oostenrijks vastgoed blijft aantrekkelijk voor beleggers, maar aantrekkelijkheid mag geen vervanging zijn voor onderbouwing. Vraagprijzen en rendementsverwachtingen die losraken van aantoonbare cijfers vergroten het risico op stilstand en correctie. Transparantie beschermt niet alleen kopers, maar ook verkopers. Wie dat onderschat, ontdekt vaak pas later dat de markt minder vergeeft dan het verkoopverhaal deed vermoeden.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht