Nieuwe wet inzake grondtransacties Salzburgerland

Mag. Claudia Fahrner (Rechtsanwältin OG): "In Salzburg is er een nieuwe wet inzake grondtransacties, die vanaf 1 maart 2023 van toepassing is op alle contracten. Bij de aankoop van bouwgronden (bouwpercelen, appartementen en huizen) zijn er enkele zeer opvallende wijzigingen en ik zal alleen de belangrijkste punten aanstippen die relevant zijn voor de meeste transacties van uw klanten:

Gemachtigde grondtransacties
In de toekomst komt er weer een gemachtigde voor grondtransacties. Deze moet zijn toestemming geven voor de overdracht van een eigendom. De koper moet aangeven hoe hij de woning gaat gebruiken en dit gebruik ook vastleggen. Alleen het hoofdverblijf of toeristisch gebruik is gepland, maar dit mag slechts voor zeer beperkte objecten worden opgegeven. In deze stap controleert de gemachtigde voor grondtransacties of de verklaring feitelijk juist is. Dit betekent dus dat de afhandeling waarschijnlijk veel langer gaat duren en het is goed denkbaar dat de gemachtigde voor grondtransacties niet akkoord gaat met een overdracht als de gedane verklaring feitelijk onjuist is. De koopprijs zal dus later worden uitbetaald dan op dit moment mogelijk is. Het is nu nog niet in te schatten hoe streng deze verklaringen zullen worden gecontroleerd en hoe lang de goedkeuring of afkeuring zal duren. De gemachtigde van de grondtransacties beslist binnen 14 dagen. Doet hij dit niet, dan kunt u pas na 3 maanden de hogere instantie verzoeken om alsnog een beslissing te nemen. Het is niet te voorzien wanneer deze instantie een besluit zal nemen. De tijdige afhandeling en moeilijkheden kunnen pas worden beantwoord als de eerste koopcontracten zijn geregistreerd.

Bevestiging van hoofdverblijfplaats
Als het geen wettige tweede verblijfplaats is, moet de verkrijger bevestigen dat hij er zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen. Het hoofdverblijf moet dan meestal binnen een jaar worden geregistreerd en aangetoond kunnen worden bij de delegatie van grondtransacties. Als toeristisch gebruik echter was toegestaan ​​op grond van § 31b Wet Ruimtelijke Ordening (ROG), dan is dit nog steeds toegestaan. Desalniettemin moet eerst worden bevestigd dat het hoofdverblijf is gevestigd, en pas in een vervolgrapport wordt de delegatie van grondtransacties meegedeeld dat het onroerend goed in plaats daarvan wordt gebruikt voor toerisme. Het is echter essentieel om ervoor te zorgen dat toeristisch gebruik legaal is volgens § 31b ROG.

Legaal toeristisch gebruik volgens § 31b ROG: Onroerend goed gebouwd voor 1 januari 2018 werden verhuurd in overeenstemming met het bouw- en ruimtelijke ordeningsrecht en mogen verder worden gebruikt voor toeristische accommodaties. Zo is sinds 1 april 2009 de toeristische verhuur van een appartement in een appartementencomplex met meer dan 5 appartementen ruimtelijk ontoelaatbaar, indien dit appartement niet eerder aan toeristen is verhuurd. Ook toeristisch gebruik kan bouwrechtelijk niet toelaatbaar zijn. Er moet dus worden nagegaan of een jarenlang bestaand toeristisch gebruik daadwerkelijk legaal was qua bebouwing en ruimtelijke ordening, want alleen dan zal het in de toekomst ook legaal zijn.

Toelichting op de Woningwet: Een woning mag alleen voor toerisme worden verhuurd als alle andere eigenaren van het onroerend goed ermee hebben ingestemd deze voor toerisme te gebruiken. Hoewel dit geen kwestie van bouwrecht of ruimtelijke ordening is, kan het wel betekenen dat de andere appartementseigenaren verder toeristisch gebruik kunnen verbieden.

Toeristisch gebruik
Iedereen die een onroerend goed in een appartementsgebouw of appartementenhotel of een accommodatie koopt, kan verklaren dat hij het voor toerisme zal gebruiken en moet zich ertoe verbinden om binnen een jaar met dit toeristisch gebruik te beginnen en een bewijs te overleggen aan de gemachtigde van de grondtransacties. Deze verklaring is daarom alleen toegestaan ​​voor appartementshuizen, appartementshotels of logiesverstrekkende bedrijven. In het kader van toeristisch gebruik is persoonlijk gebruik volgens de Oostenrijkse wet niet toegestaan, ook niet als u als gast een eigen appartement boekt.

Hoewel veel woningen op een geoorloofde manier aan toeristen worden verhuurd, bevinden ze zich niet in een appartementengebouw, een appartementenhotel of een logiesverstrekkende bedrijven, dus voor deze woningen moet altijd eerst de verklaring van hoofdverblijf worden overlegd. Op basis van de wettekst lijkt er geen verklaring te zijn dat een appartement zal worden gebruikt voor toerisme met verwijzing naar § 31b ROG. Dit betreft alle eigendommen die zich niet in appartementsgebouwen, appartementshotels of logiesverstrekkende bedrijven bevinden, die in het verleden rechtmatig voor toerisme zijn gebruikt en daarom rechtmatig voor toerisme kunnen blijven worden gebruikt. Zo lijkt het dus te zijn dat er eerst een verklaring hoofdverblijf moet worden overlegd en pas in een tweede stap wordt uitgelegd dat deze woning wordt gebruikt voor toerisme in het kader van § 31b ROG.

De gemachtigde van de grondtransacties controleert zowel de verklaring als de ingebruikname conform de gedane verklaring. De deelstaat Salzburg zal in de toekomst daarom veel strenger optreden tegen illegale tweede woningen en illegale toeristische verhuur.
Deze redactionele bijdrage is in het Duits geschreven door Mag. Claudia Fahrner (Rechtsanwältin OG) van het gelijknamige advocatenkantoor in Zell am See en via Mondi vertaald naar het Nederlands. De originele tekst is onder deze publicatie te raadplegen voor leden van Mondi.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld. 

---

Terug naar overzicht