Liever een ervaren projectontwikkelaar

Het spreekwoord ‘De beste stuurlui staan aan wal’ is regelmatig van toepassing op makelaars en initiatiefnemers die zich bezig willen gaan houden met projectontwikkeling in met name het buitenland. Zij hebben op afstand ervaring opgedaan met de ontwikkeling van een project en zijn er van overtuigd dat ze het zelf allemaal beter kunnen. Maar is dat ook zo?

Volgens de ervaring van Mondi dus meestal niet, maar uiteraard zijn er positieve uitzonderingen. Het ontwikkelen van een nieuwbouwproject vereist kennis, ervaring, een zeer goede en vaak jarenlange voorbereiding en ruim voldoende eigen financiële middelen. Alleen een goede strategie en verkoopresultaten geven geen enkele garantie dat een project succesvol van de grond komt. Ook niet met de beste intenties.

Les uit het verleden
Er zijn duizenden kopers van vastgoed in het buitenland (Turkije, Egypte en Bulgarije spannen de kroon) die nog steeds geen woning opgeleverd hebben gekregen, terwijl wel de volledige koopsom is betaald. Sommige kopers zijn uiteindelijk jarenlang aan het procederen en ook al krijgen ze uiteindelijk hun gelijk, dat betekent nog niet dat men (deels) financieel gecompenseerd wordt. Een voorkomend trucje is dat de kopers de mogelijkheid krijgen om in bouwtermijnen te betalen, maar dan met een opslag van tien procent. In de praktijk betekent dit dat met name Nederlanders liever 100 procent ineens betalen dan 110 procent verdeelt over termijnen. Wat uit de praktijk ook erg verleidelijk blijkt te zijn, is dat een investeerder (gegarandeerd) verhuurrendement ontvangt voor oplevering van het project en voordat er überhaupt verhuurd kan worden. Kopers kunnen verblind worden door de mooie vooruitzichten en verkopers doen er soms alles aan om te scoren. Als op een verkoopresultatenlijst de helft al ingekleurd staat met ‘verkocht’ wil dat doorgaans niet zeggen dat deze resultaten al gerealiseerd zijn. Dit kan één van de bekende psychologische verkooptrucs zijn.
Sommige makelaars vinden dat Mondi een te negatief beeld schetst, maar niets is minder waar. Er is enorm veel kaf tussen het koren, dat constateert Mondi bijna dagelijks. Er is zeker niet altijd sprake van kwade opzet, maar aan opportunisten actief in de internationale vastgoedmarkt is er geen gebrek. En wie betaalt de rekening? Juist, de kopende partij die over onvoldoende onafhankelijke informatie beschikt om tot een weloverwogen aankoopbeslissing te komen. Het kan goed gaan, maar als het mis gaat hebben kopers van een (tweede) woning of vastgoedbelegging het nakijken met alle financiële en emotionele consequenties.

Als de projectontwikkelaar geen eigen vermogen investeert of met geleend geld een project van de grond probeert te krijgen, mag er weinig tot niets mis gaan. Alle risico’s liggen dan bij de investeerder en kopers van een (tweede) woning. Als puntje bij paaltje komt, hebben de risicodragers niets te zeggen: “Dan hadden ze maar aandeelhouder moeten worden”. Als er extra geld op tafel moet komen, dan worden de risicodragers aangesproken met de keuze: “of bijbetalen of alles kwijt”. Tja, het wordt soms wel erg hard gespeelt. Maar dit is juist iets waar Mondi, voordat men een contract tekent, altijd voor wil waarschuwen: “Een risicoanalyse bij de eerste serieuze contacten en een juridische QuickScan voor het tekenen van de koopovereenkomst is relatief voordelig en biedt duidelijkheid”. Bespaar in ieder geval nooit op deskundigheid en iemand die uw belangen vertegenwoordigd.

De media besteedt relatief weinig aandacht aan een voortijdig gestrand project of een vastgoedbelegging, maar als het goed mis is, dan mag dat ook breed uitgemeten worden in de pers. Helaas is dat mosterd na de maaltijd. Mondi wil haar leden bij voorkeur vooraf preventief van informatie voorzien en verricht veel onderzoek naar (buitenlandse) vastgoedprojecten die worden aangeboden op de Nederlandse en Belgische markt. Zo kan Mondi als belangenorganisatie haar leden in een vroeg stadium informeren over relevante achtergrondinformatie over een project. Het gaat dan om praktische en nuttige Informatie, die overigens voor alle leden toegankelijk is.

Op verzoek van leden verricht Mondi (antecedenten)onderzoek naar organisaties die (in)direct actief zijn op de internationale vastgoedmarkt.

Een enorme internationale database, diverse nuttige bronnen en vragen van Mondi aan de projectontwikkelaar verschaffen meer duidelijkheid over onder andere:

• De kredietwaardigheid van de projectontwikkelaar;
• Wie is de eigenaar van de grond waarop het project ontwikkeld wordt?
• Hoe zit het met de bestemming van de grond en zijn er al bouwvergunningen beschikbaar?
• Aan wie en hoe wordt betaald voor het vastgoedobject?
• Wat is aantoonbaar de ervaring van de initiatiefnemers?

Hoe vaak hebben we inmiddels meegemaakt dat een projectontwikkelaar zonder enige aantoonbare ervaring in een vreemd land een project uit de grond wil stampen, dat er nooit gaat komen? Te vaak!
Met alle informatie, deskundigheid en bronnen waar Mondi over beschikt, streven we als belangenorganisatie namens onze leden naar maximale zekerheid zonder overigens een garantie te kunnen geven dat er helemaal niets mis kan gaan. Zo realistisch moeten we zijn, maar dan hebben we het over praktische problemen, die naar alle waarschijnlijkheid relatief eenvoudig opgelost kunnen worden.

Zwarte en witte lijsten
Wat Mondi absoluut niet wil, is lijsten publiceren met malafide en bonafide partijen, als we daar al toe in staat zouden zijn. Objectieve beoordelingsrapportages zijn enorm waardevol, net zoals ervaringen van derden en referenties dat kunnen zijn. Raadpleeg het Mondi beoordelingssysteem en maak proactief gebruik van de mogelijkheden die het Mondi lidmaatschap biedt.

Raadpleeg ook het artikel Mondi gaat beoordelingsrapportages publiceren.
 
Raadpleeg ook Bedrijfspresentatie brancheregister (speciaal voor Makelaars & Bemiddelaars, Advocaten & Juristen, Belastingadviseurs & Fiscalisten, Hypotheekadviseurs, Verzekeringsadviseurs, Verhuurorganisaties vakantiehuizen, Verhuisbedrijven (internationaal), (Beëdigd) vertaler & tolk, Projectontwikkelaars, Platform & internetportaals en Taxateurs).

---

Terug naar overzicht