Huis verkopen of aankopen via Franse makelaar

Blog Mikel de Rooij (erkend onroerend goed bemiddelaar, taxateur en bouwkundig expert): “De ervaringen die veel Belgen en Nederlanders hebben met een makelaar in Frankrijk zijn niet altijd positief. De markt van onroerend goed in Frankrijk wordt ‘verre van transparant’ gevonden. Om hierover meer helderheid te verklaren we het Franse onroerend goed systeem en de werkwijze van de makelaar in Frankrijk. Na het lezen zal u veel duidelijk zijn geworden over het systeem en de markt van onroerend goed in Frankrijk en zal u begrijpen dat dit systeem het voor kopers, verkopers en makelaars niet altijd makkelijk maakt.

Een huis kopen in Frankrijk via een makelaar betekent dat u een tussen de 5 procent en 8 procent van de verkoopprijs als commissie zal moeten betalen. Dus stel dat u een woning van 300.000 euro koopt dan kunt u ervan uitgaan dat de verkoper 282.000 euro ontvangt en de makelaar de overige 18.000 euro. De verkoper blijkt dus tevreden met 282.000 euro. 

Omdat veel Franse verkopers dit bedrag voor deze dienstverlening te hoog vinden is er een markt ontstaan waar verkoper en koper rechtstreeks met elkaar zakendoen. In Frankrijk worden 50 procent van de woningen zonder makelaar verkocht. Dit heet ‘vendre entre particuliers’ of ‘de Particulier à Particulier’. Dit wordt de PàP markt genoemd.

Ongeveer 80 procent van de verkopers die hun huis op de PàP markt aanbieden schakelen tegelijkertijd ook een makelaar in. Om een huis te mogen aanbieden via de makelaar maar ook op de PaP markt, wordt een ‘Mandat simple’ getekend met de makelaar. Met een dergelijk mandat simple is de verkopende partij zelfs vrij om ook met andere makelaars een verkoopopdracht tekenen. Deze twee factoren zorgen voor een markt waar men door de bomen het bos niet meer kan zien.

De Franse makelaar vindt op zijn beurt de woningen op de PàP websites zoals leboncoin.fr of PAP.fr. Hij bezoekt de verkopers en stelt voor om een verkoopmandaat met hem te tekenen. De concurrentie is echter enorm groot. Om de verkoper te verleiden om met hem en niet met een concurrent in zee te gaan, wordt het taxatiebedrag vaak behoorlijk naar boven afgerond. Vaak wordt het door de verkoper gewenste bedrag zelfs direct als verkoopprijs vastgesteld. De makelaar weet dat de verkoper uiteindelijk de vraagprijs zal aanpassen wanneer er te weinig interesse blijkt te zijn. Dit is ook een van de redenen waarom huizen vaak maanden en maanden in de verkoop staan met veel te hoge vraagprijzen.

De Franse makelaar stelt drie soorten mandaten voor
Op de eerste plaats zijn dat de ‘Mandat Exclusive’ en de ‘Mandat Simple’. De derde is de ‘Mandat Semi Exclusive’. Deze laatste vergt geen toelichting omdat hij nagenoeg niet meer gebruikt wordt.
Slechts 20 procent van de verkopers tekent een ‘mandat exclusive’ met de makelaar. Dankzij deze verkoopopdracht krijgt de Franse makelaar namelijk drie maanden het alleenrecht om de woning te verkopen. Als de woning in deze periode verkocht wordt krijgt de makelaar zijn commissie betaald. Ook al vindt de verkoper zelf een koper moet de courtage toch aan de makelaar worden betaald.

De overige 80 procent van de verkopers die in Frankrijk met een makelaar in zee gaan, tekent een ‘mandat simple’. Met dit mandaat heeft de verkoper het recht ook zelf zijn woning te verkopen. Bij een succesvolle rechtstreekse verkoop hoeft er dan niets aan de makelaar betaald te worden. Met een ‘mandat simple’ mag de verkoper niet alleen zelf zijn woning verkopen maar mag hij ook met andere makelaars dit mandat tekenen. In de praktijk zetten de verkopers hun Franse woning gemiddeld bij drie makelaars te koop en wordt er dus driemaal een ‘mandat simple’ getekend. De drie betreffende makelaars hanteren wellicht verschillende commissies. Omdat de verkoper vaak zijn eigen netto verkoopprijs bepaalt, leggen de makelaars hun courtage boven op deze prijs. Dit is de reden waarom er in Frankrijk voor dezelfde woning met verschillende vraagprijzen geadverteerd wordt.”

Grootste concurrent makelaar
“De verkopende klant van de makelaar is tevens zijn grootste concurrent.
Zo kan een woning waar de verkoper 184.000 euro voor wil hebben, een etalageprijs krijgen bij makelaar X van 194.000 euro, bij makelaar Y van 202.000 euro en bij makelaar Z van 197.500 euro. Voor dezelfde woning zijn er minimaal vier verschillende verkoopprijzen op de markt te vinden.
Sommige makelaars vragen de verkoper zijn netto verkoopprijs gelijk te stellen aan die van de makelaar. Zo hoopt de makelaar zijn grootste concurrent (zijn eigen verkoper dus) uit te schakelen. Gelukkig voor de koper gaan de meeste verkopers niet op deze wens in. Het is logisch dat in een markt waar je eigen klant ook je grootste concurrent is, de relatie tussen beide partijen onder een lichte spanning staat.

Het adres van de te koop aangeboden Franse woning
U begrijpt nu wellicht beter waarom de makelaar zo geheimzinnig doet over het adres van de woning. Hij wil voorkomen dat u rechtstreeks naar de verkoper gaat om de commissie te vermijden. De woning wordt enkel summier beschreven zodat hij er zeker van is dat u de woning niet zonder hem kan bezichtigen. Wij willen niet verkondigen dat de makelaar in Frankrijk zijn werk niet goed doet, het is uiteindelijk ook het systeem wat de Franse makelaar het werk moeilijk maakt. Uiteraard zijn er ook Franse makelaars die hun werk eerlijk en goed doen en ook niet tevreden zijn met het huidige systeem.

De Franse makelaar: wie vertegenwoordigt wie?
De Franse makelaar die de woning aanbiedt is ingehuurd en wordt betaald door de verkoper. Hij is gebaat bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, want zijn commissie is in dat geval ook hoger.”

“Hij komt dus op voor diens belang en niet voor die van de koper, al beweren de Franse makelaars vaak het tegenovergestelde. Bijna al onze klanten vertellen dat de verkopende makelaar heeft vermeld dat het niet nodig is om hulp in te schakelen omdat hij gewend is voor beide partijen op te treden.
Wij zijn echter van mening dat het niet mogelijk is om twee tegenovergestelde partijen tegelijkertijd op een juiste wijze te vertegenwoordigen.
U dient de Franse makelaar dus meer zien als een soort database, welke u gebruikt om uw woning in Frankrijk te vinden. Hij ziet u vooral als iemand die een huis van zijn klant wil kopen. Hij is dus wel zuinig op de relatie met u maar zal desondanks proberen de verkoopprijs zo hoog mogelijk te houden. De informatie die hij u geeft hoeft dus niet altijd in uw voordeel te werken.

Terwijl hij bezig is te onderhandelen kan het zijn dat een andere makelaar of de verkoper zelf ook met een andere potentiële koper in gesprek is. Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Dit is de reden waarom de makelaar in Frankrijk druk uitoefent op de potentiële koper om snel te tekenen.
Een huis kopen in Frankrijk, in een vreemde taal en met onbekende regels, is niet zo transparant als u zou wensen. Om er zeker van te zijn dat u de juiste beslissingen neemt en wordt voorzien van deskundig advies, raden wij u aan om gebruik te maken van onafhankelijke aankoopbegeleiding.

Franse makelaars werken op een eiland
Het verkoopsysteem bij onroerend goed in Frankrijk zorgt er helaas voor dat de Franse makelaars zelden goed samenwerken. Ze zijn bang dat als ze hun woning aan iedereen bekend maken, terwijl ze een ‘mandat simple’ hebben, ook de concurrent bij hun verkoper aanbelt om een mandaat te bemachtigen. De Franse makelaar verkoopt over het algemeen dus alleen de woningen die verkopers bij hem ondergebracht hebben en beschermd zijn ‘kapitaal’ naarstig ten opzichte van zijn collega makelaars.

Om als koper een idee van de markt te krijgen voldoet het dus niet om zich bij één makelaar in te schrijven: er bestaat namelijk niet zoiets als een totaalaanbod van het huizenbestand. Anders dan in Nederland kent men niet populaire sites zoals Funda, waarop bijna het hele huizenaanbod te zien is. U zult dus zelf alle makelaars in de omgeving langs moeten gaan en websites bezoeken om te zien of ‘uw Franse huis’ ertussen zit.
Dit kan betekenen dat, als u de laatste Franse makelaar in de omgeving hebt bezocht, u weer van voren af aan moet beginnen om te zien of de eerste makelaar inmiddels weer een nieuwe woning in de verkoop heeft. Verzoeken om op de hoogte gehouden te worden, werkt in de praktijk helaas meestal niet.

Ook in de Franse makelaarswereld zijn er uitzonderingen
Samenwerkingsverbanden tussen makelaars in Frankrijk bestaan wel, maar ze zijn zeldzaam. Sommige kantoren delen een woning of meerdere woningen in hun portefeuille met andere kantoren. In zo’n geval wordt er per woning een contract ondertekent, (Délégation de Mandat) waarin staat hoe de commissie verdeeld gaat worden. Er zijn redelijk wat Nederlandse bemiddelaars die voor u een huis kunnen zoeken bij deze Franse makelaars. In zo’n geval wordt de commissie, die de Franse makelaar ontvangt, gedeeld met zijn Nederlandse collega die u als klant heeft aangebracht. Een soort vindersloon. Het is voor sommige woningzoekers handig om hulp te hebben bij het speurwerk in Frankrijk. Een Nederlandse bemiddelaar is dan een goede oplossing, die u ‘niets extra’s kost’ zolang hij zich beperkt tot het zoeken bij Franse makelaars die bereid zijn hun commissie te delen. Echter, de commissie moet gedeeld worden wat inhoudt dat de onderhandelingen over deze commissie zeer moeilijk verlopen. Het kan echter ook lonen de bemiddelaar te vragen of hij tevens op de particuliere markt kan zoeken, dus buiten de makelaars om.

Een huis kopen zónder Franse makelaar
Zoeken op internet naar een Frans huis is minder efficiënt als u wellicht zou denken. Er zijn meerdere websites met veel doublures. Om dubbele bezichtigingen te voorkomen is het verstandig de Franse makelaar om meerdere foto’s te vragen en u zo volledig mogelijk te laten inlichten over de woningen die u gaat bezichtigen.
Als u ter plekke in Frankrijk bent kijk dan goed om u heen en denk aan de minder moderne kanalen zoals het verkoop bord in de tuin en de kleine advertentie bij de bakker.]

De Franse makelaar is naar Nederlandse maatstaven duur. Vele Franse verkopers en kopers proberen dit bedrag te besparen en daarom worden maar 50 procent van de woningen via de Franse makelaar verkocht. De andere 50 procent geschiedt rechtstreeks. Deze markt heet in Frankrijk ‘le marché entre particuliers’. Het loont de moeite in deze markt te zoeken. Op een woning van 300.000 euro scheelt dit ongeveer 18.000 euro aan makelaarskosten.”

Een huis kopen mét een Franse makelaar
“Een huis kopen met behulp van een makelaar heeft uiteraard ook zijn voordelen. De makelaar assisteert u bij het selecteren en zal u zeker helpen de omgeving beter te leren kennen. Een goede makelaar laat geen woningen zien die niet in uw zoekprofiel passen en dit kan u tijd besparen. Let echter op dat de Franse makelaar geen technische opleiding heeft en zal u daarom meestal niet van dienst kunnen zijn met het verstrekken van een bouwtechnisch advies. Juridisch zijn ze echter goed onderlegd. De makelaar kan u helpen snel een idee te krijgen van de plaatselijke markt en hij heeft de beschikking tot het aanbod van veel woningen. Indien u deze voordelen ongeveer zes procent van uw budget waard vindt, is het werken met een makelaar in Frankrijk een juiste keuze.”

“Als u besluit met een makelaar te werken is er een kans dat hij ook de Compromis de Vente (voorlopige koopovereenkomst) wil opstellen. U heeft het recht en wij raden u ook ten sterkste aan, om dit met behulp van notaris te doen. Als u een woning via een makelaar gevonden heeft, is het verstandig een aankoopmakelaar in te huren om ervan verzekerd te zijn dat u niet te veel betaalt en u op de hoogte bent van de eventuele risico’s en een weloverwogen beslissing neemt.
Want zoals eerder gezegd heeft de Franse makelaar geen bouwtechnische opleiding gehad. Hij zal dus waarschijnlijk niet veel kunnen vertellen over de bouwkundige staat van de woning. Als hij een bouwtechnische opmerking maakt (…die scheur is helemaal niet erg, die vochtplek gaat vanzelf weer weg, die muur kan eenvoudig verwijderd worden, die tegels horen los te liggen, en zelfs, dat probleem hebben alle huizen in de regio…) vraagt u hem dan zijn bewering verder toe te lichten. Wellicht is de uitleg logisch of is het probleem eenvoudig op te lossen.

Waarom kiezen voor één pad?
De meesten van mijn klanten bewandelen beide wegen. De PàP markt en die via de makelaars. Maar let u echter op; als u eenmaal een woning met een makelaar in Frankrijk bezocht heeft, kunt u de verkoper niet meer rechtstreeks benaderen. De makelaar heeft zijn taak gedaan en hij zal betaald moeten worden als u besluit de woning te kopen. Om zich te beschermen tegen kopers die na een bezichtiging, achter zijn rug om, rechtstreeks naar de verkoper stappen, laat hij de kopers een ‘bon de visite’ tekenen. Als de koper problemen heeft met zijn makelaar of hem niet vertrouwt, zijn er oplossingen. Neem gerust contact met ons op als u zich in een dergelijke situatie bevindt. We kijken dan samen naar de context, zodat ik u de juiste oplossingen kan aanbieden.”  

Deze blog is geschreven door Mikel de Rooij verbonden aan Hexagone Conseils onder auspiciën van Mondi.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Frankrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Frankrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht