Eigendom of tijdelijk gebruiksrecht bij buitenlands vastgoed?
Koopt u bij buitenlands vastgoed volle eigendom of slechts een tijdelijk gebruiksrecht? In veel landen werken projecten met erfpacht, usufruct of leasehold. Dat is juridisch wezenlijk anders dan eigendom. De juridische structuur bepaalt niet alleen uw rechten, maar ook de waarde, overdraagbaarheid en langetermijnzekerheid van uw investering. Wie zich uitsluitend richt op prijs of rendement, loopt het risico een constructie te aanvaarden die fundamenteel afwijkt van wat men onder eigendom verstaat.
Context: waarom dit onderwerp actueel is
In populaire vastgoedlanden buiten Europa – en soms ook binnen Europa – worden uiteenlopende eigendomsconstructies gebruikt. De lagere aankoopprijs van een object hangt regelmatig samen met een beperking in het eigendomsrecht.
Dat hoeft geen probleem te zijn, mits:
- de constructie juridisch correct is ingericht,
- de looptijd helder is vastgelegd,
- verlenging contractueel is geborgd,
- en de koper zich bewust is van de consequenties.
Problemen ontstaan vooral wanneer kopers denken dat zij volle eigendom verkrijgen, terwijl juridisch slechts een tijdelijk recht wordt verworven.
Vaste begrippen
Freehold (volle eigendom)
De koper wordt juridisch eigenaar van grond en opstal.
Erfpacht / Emphyteusis
Een langlopend zakelijk recht (vaak 30–99 jaar) waarbij gebruik is toegestaan onder vastgestelde voorwaarden.
Usufruct (vruchtgebruik)
Recht om een goed te gebruiken en de vruchten te genieten, zonder juridisch eigenaar te zijn.
Leasehold
Huur- of pachtconstructie voor een vaste termijn.
Contractueel gebruiksrecht
Geen zakelijk recht, maar een overeenkomst tussen partijen.
In welke landen komen dergelijke constructies voor?
Egypte
- Usufruct-constructies in resortprojecten
- Juridisch eigendom kan bij ontwikkelaar blijven
- Recht kan na afloop vervallen
Thailand
- Buitenlanders mogen geen grond bezitten
- Oplossing vaak via Thai Limited Company
- Minimaal 51% Thaise aandeelhouders vereist
- Controle afhankelijk van aandeelhoudersstructuur
Indonesië (Bali)
- Hak Pakai (gebruiksrecht)
- Hak Sewa (lease)
- Structuren via Indonesische vennootschappen (PT PMA)
Vietnam
- Land use rights (vaak 50 jaar)
- De staat blijft eigenaar van de grond
Verenigde Arabische Emiraten
- Freehold alleen in aangewezen zones
- Daarbuiten leasehold-constructies
Frankrijk
- Bail emphytéotique (langdurige erfpacht)
- Toegepast bij specifieke projecten of gemeentelijke grond
- Juridisch correct, maar eindig recht
Spanje
- In beginsel volle eigendom mogelijk
- Bij sommige toeristische projecten erfpacht- of exploitatieconstructies
- Timeshare-achtige structuren zonder volledig eigendomsrecht
Kaapverdische Eilanden
- In resortontwikkelingen soms gebruiksrecht- of concessieconstructies
- Grond kan in handen blijven van ontwikkelaar of overheid
- Registratie en rechtszekerheid vereisen extra zorgvuldige controle
Waarom dit geen detail is
Een tijdelijk gebruiksrecht:
- kan in waarde dalen naarmate de einddatum nadert,
- kan moeilijker financierbaar zijn,
- kan beperkingen kennen bij doorverkoop,
- kan bij afloop vervallen zonder restwaarde.
Dat maakt het economisch wezenlijk anders dan volle eigendom. De lagere aankoopprijs weerspiegelt vaak dit juridische verschil.
Een Nederlandse koper koopt een appartement in een populair resort buiten Europa. De brochure spreekt over “ownership” en “investment”.
Bij analyse blijkt sprake van een gebruiksrecht van 50 jaar. De grond blijft juridisch eigendom van de ontwikkelaar. Na afloop vervalt het recht zonder restwaardebepaling.
De koper dacht een koopje te hebben gevonden. Juridisch bleek het een tijdelijk recht met einddatum.
Praktijkcasus 2 – Thailand / Bali via vennootschapsstructuur
Een Belgische koper wil een villa kopen in Thailand. Er wordt een Thai Limited Company opgericht. De buitenlandse koper bezit 49% van de aandelen, 51% staat op naam van Thaise aandeelhouders.
De vennootschap wordt eigenaar van de grond. De koper is minderheidsaandeelhouder en afhankelijk van aandeelhoudersovereenkomsten. Bij conflict of overlijden kan controle onder druk komen te staan.
Juridisch mogelijk, maar fundamenteel anders dan directe eigendom.
Praktijkcasus 3 – Frankrijk (erfpacht)
Een recreatiewoning in Frankrijk wordt aangeboden tegen een relatief lage prijs. In de akte blijkt sprake van een bail emphytéotique van 60 jaar.
De koper verwerft geen volle eigendom van de grond. Na afloop vervalt het recht aan de grondeigenaar. Verlenging is niet automatisch gegarandeerd.
Ook binnen Europa kan het economische karakter wezenlijk verschillen van volle eigendom.
Waarom Mondi altijd eerst naar de juridische structuur kijkt
Bij buitenlands vastgoed begint een zorgvuldige beoordeling niet bij het rendement, de locatie of de brochure, maar bij de juridische basis.
De vraag is niet wat het object kan opleveren, maar wat u juridisch daadwerkelijk verwerft. Is er sprake van volle eigendom, een zakelijk recht met vaste looptijd, of een constructie via een vennootschap? Is het recht geregistreerd? Is het overdraagbaar en vererfbaar? En wat gebeurt er bij afloop van de termijn?
Rendement is pas relevant wanneer de juridische positie helder en bestendig is. Zonder juridische zekerheid is elke rendementsberekening theoretisch.
Vastgoed begint bij recht. Pas daarna volgt rendement.
U bent nog geen lid? Word vandaag nog lid van de belangenorganisatie, profiteer van alle voordelen en keer terug naar deze pagina om deze afgeschermde informatie alsnog te kunnen lezen!
nu lid worden
Datum: 17-02-2026
Terug naar overzicht
