De verborgen hypotheekvalkuil bij aankoop in Spanje

Veel buitenlandse huiseigenaren in Spanje zijn zich niet bewust van het verschil tussen het economisch aflossen van een hypotheek en het registratief doorhalen ervan in het eigendomsregister. Dat onderscheid is belangrijk, omdat het verzuimen van de laatste stap tot serieuze juridische en financiële problemen kan leiden. Bij het aflossen van een hypotheek in Spanje wordt eerst de schuld bij de bank voldaan. Dit wordt het economisch afbetalen genoemd. Juridisch blijft de hypotheek echter ingeschreven in het Registro de la Propiedad (kadaster) totdat aanvullende handelingen worden verricht.

Het doorhalen van een hypotheek (cancelación registral) vereist:

• Een notariële akte van kwijting (escritura de cancelación de hipoteca), opgesteld en ondertekend door een gevolmachtigde van de bank;
• Inschrijving van deze akte bij het Registro de la Propiedad;
• Initiatief van de eigenaar of diens gemachtigde (advocaat, jurist of gestor). Banken nemen dit doorgaans niet automatisch op zich.

Rol en verantwoordelijkheden van de Spaanse notaris
In Spanje kan de notaris in de koopakte (escritura pública de compraventa) opnemen dat hij geen aansprakelijkheid aanvaardt voor bestaande lasten, beslagen of claims. Dit is juridisch toegestaan en gebruikelijk. De notaris fungeert primair als formalisator van de koopakte. Volgens de Spaanse Ley del Notariado heeft de notaris echter wel een zorgplicht:

• Het opvragen van actuele informatie uit het eigendomsregister (nota simple);
• Het mondeling toelichten van deze informatie bij de ondertekening;
• Het vermelden van eventuele hypotheken of beslagen in de akte.

Indien de notaris deze verplichtingen niet nakomt, kan sprake zijn van een beroepsfout, waarvoor een claim op zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering mogelijk is.

Advies: juridisch laten controleren
Om risico’s te vermijden is het raadzaam altijd gebruik te maken van een onafhankelijke advocaat of gespecialiseerde jurist bij aan- of verkoop van vastgoed in Spanje. Deze kan controleren of er geen hypotheken, beslagen of andere beperkingen meer op het eigendom rusten en de doorhaling van een hypotheek in het register begeleiden.

Conclusie
Het aflossen van een hypotheek in Spanje is pas volledig afgerond als ook de registratieve doorhaling in het kadaster is geregeld. Zonder deze laatste stap blijft de hypotheek juridisch bestaan, met alle mogelijke gevolgen van dien.

Exclusief voor leden – praktijkvoorbeeld
Ernstige gevolgen bij verzuim

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht