De Oostenrijkse woningmarkt: streng, eerlijk en vol nuances

Steeds meer Nederlanders en Vlamingen raken gecharmeerd van Oostenrijk: de indrukwekkende Alpen, de natuur en de rustige leefstijl maken het land aantrekkelijk voor een tweede woning. Maar wie zich op de Oostenrijkse vastgoedmarkt begeeft, merkt al snel dat de regelgeving streng en complex is. De verschillen tussen deelstaten zijn groot, vergunningen niet altijd vanzelfsprekend en gebruiksbeperkingen soms streng gehandhaafd. Mondi zet de belangrijkste juridische, fiscale en praktische aandachtspunten voor aspirant-kopers op een rij.

Juridische en planologische hindernissen
De eerste stap is altijd het controleren van de widmung — de officiële bestemming van het onroerend goed.
Een woning of appartement kan in Oostenrijk drie hoofdbestemmingen hebben:

• Hauptwohnsitz – hoofdverblijfplaats, alleen toegestaan voor permanente bewoning.
• Freizeitwohnsitz – tweede woning of vakantieverblijf, alleen toegestaan binnen zones die door de gemeente zijn aangewezen.
• Touristische Widmung – onroerend goed dat uitsluitend voor toeristische verhuur mag worden gebruikt, vaak met exploitatieverplichting.

Mondelinge uitspraken van makelaars, verkopers of burgemeesters zijn niet rechtsgeldig. Vraag daarom altijd om een schriftelijke bevestiging van de Gemeinde of Bezirkshauptmannschaft en controleer het Flächenwidmungsplan en de Grundbuchauszug.
In populaire regio’s gelden bovendien beperkingen of heffingen voor tweede woningen, zoals de Zweitwohnsitzabgabe.

Grote verschillen per deelstaat
De Oostenrijkse regelgeving is niet landelijk uniform. Elke deelstaat heeft zijn eigen Raumordnungsgesetz met specifieke bepalingen voor tweede woningen.

Deelstaat-specifieke tips

Deelstaat	Aanbevelingen en aandachtspunten
Tirol	• Vraag het Widmungsbescheid op vóór u een Kaufanbot tekent. • Vermijd woningen met de opmerking “genehmigungsfähig” (nog niet goedgekeurd): goedkeuring is zelden realistisch. • Controleer bij appartementen of de gemeenschappelijke eigendomsakte (WEG) toeristisch gebruik toelaat.
Salzburgerland	• Informeer bij de gemeente of de woning zich in een Beschränkungsgemeinde bevindt. • Vraag naar de hoogte van de Zweitwohnsitzabgabe en of er een meldingsplicht geldt bij niet-gebruik. • Gemeenten hechten waarde aan persoonlijke binding; een Oostenrijks belastingnummer of lokale bankrekening kan helpen bij de beoordeling.
Karinthië (Kärnten)	• Controleer in het Flächenwidmungsplan of sprake is van een Sonderwidmung. Zonder die status is toeristische of tweede-woninggebruik niet toegestaan. • Vraag om inzage in het dossier bij het Bauamt en noteer de beslissingsdatum en het referentienummer. • Let bij oudere projecten op of de Baubescheid is vernieuwd na aanpassingen of verbouwingen.
Vorarlberg	• Gemeenten handhaven de 26-wekenregel streng. Een woning zonder hoofdverblijf dat langer leegstaat, wordt als tweede woning belast. • Controleer of een tijdelijke bewoning (bijv. renovatieperiode) als hoofdverblijf kan worden aangemerkt om de Zweitwohnungsabgabe te vermijden.

© Mondi, de belangenorganisatie · mondi.nl

De rode draad: de widmung bepaalt het toegestane gebruik.
Een toeristische bestemming geeft geen automatisch recht op privégebruik — en een Freizeitwidmung staat meestal geen commerciële verhuur toe.

Fiscale en financiële drempels
Wie in Oostenrijk koopt, krijgt te maken met bijkomende kosten. Reken op circa 10–12 procent bovenop de koopprijs, bestaande uit:

• 3,5 procent overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
• 1,1 procent inschrijving Grundbuch
• Notaris- en administratiekosten
• Daarnaast kunnen gemeenten een jaarlijkse Zweitwohnungsabgabe of toeristenbelasting opleggen, ook als de woning niet wordt verhuurd.

Buitenlandse kopers moeten bovendien rekening houden met strenge financieringsvoorwaarden.
Oostenrijkse banken verlangen doorgaans 30–40 procent eigen inbreng, vragen inkomensbewijzen en toetsen kredietwaardigheid zorgvuldig.

Contractuele en juridische valkuilen
Het Kaufanbot — de voorlopige koopovereenkomst — is in Oostenrijk juridisch bindend zodra beide partijen hebben getekend.
Daarom is het essentieel dat u vóór ondertekening een onafhankelijke advocaat inschakelt.
De definitieve koop wordt vervolgens via een Treuhandabwicklung (derdenrekening) uitgevoerd. De notaris of advocaat mag de koopprijs pas vrijgeven wanneer alle voorwaarden zijn vervuld.
Bij toeristische appartementen zijn vaak exploitatieverplichtingen opgenomen in een Betreibervertrag.
Lees dit contract zorgvuldig: het bepaalt wie verantwoordelijk is voor onderhoud, marketing, schoonmaak en de verdeling van huurinkomsten.
Bouwtechnische en praktische risico’s
Voor bestaande woningen zijn de volgende documenten verplicht of sterk aan te raden:

• Energiecertificaat (Energieausweis)
• Controle van elektrische en gasinstallaties
• Onderhouds- en keuringsoverzichten

Bij nieuwbouwprojecten hoort u te vragen naar een Baufortschrittsbestätigung, Fertigstellungsversicherung en eventuele borgstellingen van de ontwikkelaar.
Oplevering zonder deze zekerheden brengt aanzienlijke risico’s met zich mee.

Onafhankelijk advies voorkomt problemen
Een woning kopen in Oostenrijk vraagt om meer dan enthousiasme. Onafhankelijk advies is cruciaal om te voorkomen dat u te maken krijgt met juridische of fiscale verrassingen achteraf.
Spar als Premium lid met Mondi, nog vóórdat u tekent.
Als lid van Mondi, de belangenorganisatie, profiteert u bovendien van exclusieve ondersteuning:

1. Juridische QuickScan Oostenrijk
   Onafhankelijke controle van widmung, koopcontracten, exploitatievoorwaarden en eventuele verplichtingen bij toeristische verhuur.
2. Vraag- en antwoordmodule
   Praktijkervaringen en antwoorden van deskundigen en andere leden met concrete Oostenrijk-ervaring. Een waardevolle bron van actuele kennis.
3. Mondi Recovery (ook voor niet-leden)
   Juridische en praktische ondersteuning bij geschillen met ontwikkelaars, makelaars of exploitanten, zodat u niet alleen staat bij problemen.

Met deze ondersteuning staat u als koper sterker — goed geïnformeerd, onafhankelijk en met zekerheid over de volgende stap.

Samenvatting
Een woning kopen in Oostenrijk lijkt aantrekkelijk, maar zonder grondige voorbereiding kan het tegenvallen. De verschillen tussen de deelstaten zijn groot, en het juiste gebruiksrecht bepaalt of u uw woning legaal mag bewonen of verhuren. Met een onafhankelijke advocaat, lokale kennis en Mondi-ondersteuning voorkomt u dat uw droomwoning later een hoofdpijn­dossier wordt.

Alleen voor Mondi-leden: praktische adviezen en tips bij aankoop in Oostenrijk
Dit gedeelte is alleen zichtbaar voor leden van Mondi met een Plus of Premium lidmaatschap.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Kennis is uw beste bescherming bij het kopen, bezitten of verkopen van een woning in Oostenrijk. Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk. Als lid hebt u exclusieve toegang tot de gecombineerde expertise van erkende specialisten en ervaringsdeskundigen. Stel uw vragen in de besloten vraag- en antwoordmodules en ontdek inzichten die zekerheid, vertrouwen en rust geven — precies wat verantwoord eigendom onderscheidt van toeval.

---

Terug naar overzicht