Appels, peren en costa's: waarom "goedkoper dan Marbella!" een loze kreet is
Makelaars in met name de Costa Cálida en Costa Blanca Zuid schermen er graag mee: “Hier koop je veel goedkoper dan in Marbella!” Dat klinkt verleidelijk, maar is pure misleiding. Vastgoedprijzen laten zich niet reduceren tot simpele slogans of gemiddelden. Alles draait om micro-locatie, voorzieningen, bereikbaarheid, schaarste en regelgeving. Een identieke woning bestaat simpelweg niet: een huis in hartje Amsterdam is ook niet te vergelijken met een woning op de hei. Wie appels met appels vergelijkt, ontdekt pas de échte waarde.
Laten we de meest gehoorde misverstanden luchtig fileren en aspirant-kopers een degelijk vergelijkingskader meegeven. Zonder blabla, mét humor.Misverstand 1: “De Costa X is goedkoper dan de Costa Y”
Goedkoper waar precies? Aan de boulevard, of 30 minuten landinwaarts? In een wijk met jachthaven, internationale scholen en Michelin-restaurants, of in een slaperig dorp waar de dorpsbar de belangrijkste voorziening is?
Les: vergelijk altijd micro-locaties met vergelijkbare micro-locaties: eerste lijn zee met eerste lijn zee, golfresort met golfresort, dorpsrand met dorpsrand.
Misverstand 2: “Nieuwbouw vs. bestaande bouw? Ach, detail.”
Nieuwbouw en bestaande bouw hebben andere prijsdrivers. Nieuwbouw: bouwkosten, grondprijs, energie-eisen, promotie, btw/IGIC en aktebelasting (AJD). Bestaande bouw: onderhoudsstaat, modernisering, onderhandelingsruimte en ITP (overdrachtsbelasting).
Les: vergelijk nieuw met nieuw en bestaand met bestaand. Check wat wel/niet in de prijs zit (keuken, airco of alleen voorbereiding, parkeerplaats, berging).
Misverstand 3: “Bruto prijs = netto realiteit”
Vraagprijs is een brochure-nummer. Netto realiteit is: aankoopkosten (variëren per regio), meubels, verbouwing, VvE/communidad, IBI en basura (lokale belastingen), energielabel-eisen, verzekeringen, en—cruciaal—verhuurvergunningen en toeristische restricties.
Les: bereken de totale kosten als eigenaar over een periode van 5 tot 10 jaar.
Misverstand 4: “De makelaar helpt je vooral uit liefdadigheid”
Wat de makelaar meestal níet vertelt: zijn commissie. En die kan flink oplopen—zeker in gebieden als de Costa Cálida, waar commissies vaak hoger liggen dan gemiddeld.
Belangrijk om te weten: in de meeste Spaanse regio’s wordt de makelaar betaald door de verkopende partij. Uitzonderingen zijn er ook, zoals aan de Costa de la Luz en in Valencia stad en omgeving, waar de koper (gedeeltelijk) opdraait voor de courtage. Mogelijk zijn er nog meer regio’s waar afwijkende afspraken gelden—vraag dit altijd expliciet na.
Les: laat je niet verblinden door slogans als “goedkoper dan Marbella”.
Vraag vóór de bezichtiging zwart-op-wit wie de courtage betaalt en welke diensten de makelaar daadwerkelijk levert. Toets de toegevoegde waarde: doet hij/zij actief behoefteninventarisatie (gebruik, budget, verhuurwens, comforteisen), maakt een objectieve shortlist, onderbouwt prijzen met referentietransacties, rekent totale eigendomslasten door en voert juridisch/technisch vooronderzoek uit (vergunningen, kadastrale checks, betalingsschema’s met waarborgen, reputatie/trackrecord ontwikkelaar).
Mijd verkopers die enkel projecten met hoge commissie pushen zonder aantoonbaar antecedentenonderzoek. Zie ook de Moraal onderaan: micro-locatie verslaat marketingpraat
De grote costa-parade (met knipoog én nuance)Vraag vóór de bezichtiging zwart-op-wit wie de courtage betaalt en welke diensten de makelaar daadwerkelijk levert. Toets de toegevoegde waarde: doet hij/zij actief behoefteninventarisatie (gebruik, budget, verhuurwens, comforteisen), maakt een objectieve shortlist, onderbouwt prijzen met referentietransacties, rekent totale eigendomslasten door en voert juridisch/technisch vooronderzoek uit (vergunningen, kadastrale checks, betalingsschema’s met waarborgen, reputatie/trackrecord ontwikkelaar).
Mijd verkopers die enkel projecten met hoge commissie pushen zonder aantoonbaar antecedentenonderzoek. Zie ook de Moraal onderaan: micro-locatie verslaat marketingpraat
Costa del Sol - Manilva – Casares Costa – Estepona – San Pedro de Alcántara – Marbella (incl. Puerto Banús) – Mijas Costa/La Cala – Fuengirola – Benalmádena – Torremolinos – Málaga-stad – Rincón de la Victoria – Torre del Mar (Vélez-Málaga) – Torrox Costa – Nerja. (Benahavís hoort bestuurlijk bij “Costa del Sol Occidental”, maar ligt net landinwaarts.)
De Costa del Sol is Spanje’s meest internationale kustknooppunt: frequente vliegverbindingen via Luchthaven Málaga–Costa del Sol (AGP), topzorg, internationale scholen, golf, jachthavens en een volwassen expat-ecosysteem. Prijzen verschillen sterk per deelgebied en buurt—zeker eerste lijn zee en A-posities rond Marbella/Golden Mile met prestige-premie. Bij villa’s en appartementen wegen comfort en community (gated urbanisaties, 24/7 beveiliging) mee, plus VvE-lasten, parkeren en services. Reken op stevige verhuurvraag en liquiditeit, maar koop op leefstijl—niet uit angst om buiten de boot te vallen.
Costa Blanca Noord: Dénia – Jávea/Xàbia – Moraira (Teulada) – Benissa Costa – Calpe/Calp – Altea – L’Alfàs del Pi/Albir – Benidorm – Villajoyosa/La Vila Joiosa – El Campello – (San Juan Playa).
Costa Blanca Zuid: Alicante-stad – Santa Pola – Guardamar del Segura – Torrevieja – Orihuela Costa (Playa Flamenca/La Zenia/Cabo Roig) – Pilar de la Horadada.
Costa Blanca Noord (Dénia–Alicante): heuvelachtig met intieme baaien en premium enclaves (Jávea, Moraira, Altea Hills). Villa’s op hellingen vereisen extra budget voor keermuren, toegang en onderhoud; schitterende vergezichten, minder massatoerisme. Appartementen zijn vaak kleinschalig en duurder per vierkante meter.
Costa Blanca Zuid (Alicante–Pilar de la Horadada): vlakker met lange zandstranden, grote urbanisaties en veel nieuwbouw. Meer aanbod en vaak gunstigere prijzen, maar kwaliteit wisselt: controleer bestek, isolatie, installaties, reglement van de vereniging van eigenaars, geluid en ligging. Fiscaal: nieuwbouw betekent omzetbelasting plus aktebelasting; bestaande bouw betekent overdrachtsbelasting.
Costa Brava - Portbou – Colera – Llançà – El Port de la Selva – Cadaqués/Portlligat – Roses/Empuriabrava – Sant Pere Pescador – L’Escala/Sant Martí d’Empúries – L’Estartit (Torroella de Montgrí) – Pals/Platja de Pals – Begur – Calella de Palafrugell/Llafranc/Tamariu (Palafrugell) – Calonge/Sant Antoni – Palamós – Platja d’Aro – Sant Feliu de Guíxols – Tossa de Mar – Lloret de Mar – Blanes.
De Costa Brava blinkt uit met ruige baaien en beschermde natuur. Daardoor is het aanbod op A-locaties schaars en zijn prijzen stevig, zeker voor zeezicht, loopafstand tot strand en leuke dorpen (Begur, Calella de Palafrugell, Cadaqués). Let op: strengere ruimtelijke ordening beperkt nieuwbouw en uitbreidingen. Reken bij bestaande bouw op hogere renovatiekosten en check vergunningen, toeristische verhuurregels en VvE-bijdragen. Kwaliteit en precieze ligging bepalen de prijs; een scherp dossier voorkomt teleurstellingen.
Costa de la Luz - Tarifa – Bolonia – Zahara de los Atunes (Atlanterra) – Barbate – Los Caños de Meca – El Palmar (Vejer) – Conil de la Frontera – Chiclana de la Frontera (La Barrosa / Novo Sancti Petri) – San Fernando – Cádiz-stad – El Puerto de Santa María – Rota – Chipiona – Sanlúcar de Barrameda – Matalascañas – Mazagón – Punta Umbría – (El Portil / El Rompido – Cartaya) – (La Antilla – Lepe) – Islantilla – Isla Cristina – Isla Canela – Ayamonte.
Costa de la Luz is ruimer, winderiger en stoerder: lange strandlinten, duinen en natuurparken in plaats van bling. Prijsniveau vaak vriendelijker, maar eerste lijn en percelen bij beschermde gebieden zijn schaars en dus duurder. Let bij aankoop op windoriëntatie (Levante/Poniente), vergunningen en afstand tot voorzieningen (school, horeca, golf, Jerez/Sevilla). Nieuwbouw is beperkter door regelgeving; renovatie biedt kansen. Huurpotentie is seizoensgebonden. Leg courtage, oplevering en energienormen vooraf zwart-op-wit vast.
Costa Tropical - La Rábita – Melicena – La Mamola – Castell de Ferro – Carchuna/Calahonda – Torrenueva Costa – Motril (Playa Granada) – Salobreña – Almuñécar – La Herradura.
De Costa Tropical combineert een zacht microklimaat, authentieke Spaanse sfeer en kleinschalige expat-enclaves. Minder internationaal gehypet dan de Costa del Sol, waardoor de instapprijzen gemiddeld vriendelijker zijn—maar A-locaties blijven prijzig. Voor kopers van villa’s/appartementen: reken op terrassen tegen heuvels (zeezicht!), soms steile toegangswegen, en variërende bouw-/onderhoudskosten. Bereikbaarheid via A-7, Málaga en Granada. Verhuurpotentie is seizoensgebonden; vergunningen en gemeenschapsregels goed checken. Ideaal voor wie rust, uitzicht en het hele jaar door milde temperaturen zoekt.
Costa Cálida aan het Mar Menor: El Mojón – San Pedro del Pinatar (Lo Pagán) – Santiago de la Ribera (San Javier) – Los Alcázares – Los Urrutias – Los Nietos – Mar de Cristal / Islas Menores – La Manga del Mar Menor.
Open Middellandse-Zeekust: San Pedro del Pinatar-kust – Cabo de Palos – Parque Regional de Calblanque – Portmán – Cartagena (baai/puerto) – La Azohía – Isla Plana – Puerto de Mazarrón – Bolnuevo – Percheles / Cañada de Gallego – Puntas de Calnegre (Lorca) – Calabardina – Águilas.
De Costa del Sol is structureel geliefd en kent een volwassen markt. De Costa Cálida dankt haar ‘voordelige’ imago vooral aan de massale nieuwbouwgolf sinds eind jaren ’90. Te vaak zonder gebiedsvisie: speculatieve aankopen, halfafgebouwde resorts en urbanisaties in niemandsland, ver van voorzieningen—én in de zomer merkbaar hogere temperaturen. Natuurlijk: Murcia is een schitterende stad en de regio heeft fraaie natuurgebieden. Maar voor kopers van een villa of appartement geldt: prijs is geen substituut voor kwaliteit en locatie. Toets planologische inbedding, bereikbaarheid, leefklimaat en langetermijnwaarde—voordat je appels met peren vergelijkt. Pluspunt: de regio is uitstekend per vliegtuig bereikbaar, met twee internationale luchthavens op rijafstand—Región de Murcia (Corvera, RMU) en Alicante–Elche (ALC)—met frequente lijndiensten en seizoensvluchten.
Costa del Azahar - Vinaròs – Benicarló – Peñíscola – Alcalà de Xivert/Alcossebre – Torreblanca – (kust Cabanes/Prat de Cabanes–Torreblanca) – Oropesa del Mar – Benicàssim – Castellón de la Plana – Almassora – Borriana – Nules – Moncofa – Chilches (Xilxes) – La Llosa – Almenara.
Costa del Azahar biedt rust, brede stranden en Spaanse levendigheid zonder de massale internationale drukte. Prijzen liggen gemiddeld lager dan in Costa Blanca/Del Sol, maar A-locaties (eerste lijn, beschermde baaien, Peñíscola–Benicàssim–Oropesa) blijven schaars en stevig geprijsd. Voor kopers: let op bouwjaar/energieprestatie, parkeerruimte en VvE-kosten; check vergunningen (o.a. licencia turística) als verhuur wenselijk is. Bereikbaarheid via AP-7 en de vliegvelden Valencia/Castellón is goed, verhuur piekt in de zomer en Spaanse feestperiodes.
Costa Dorada Cunit – Calafell (Coma-ruga/El Vendrell) – Roda de Barà – Torredembarra – Altafulla – Tarragona – La Pineda (Vila-seca/PortAventura) – Salou – Cambrils – Miami Platja (Mont-roig del Camp) – L’Hospitalet de l’Infant – L’Ametlla de Mar – L’Ampolla – (Ebro-delta: Deltebre/Riumar) – Sant Carles de la Ràpita – Alcanar.
Voor villa- en appartementkopers op de Costa Dorada bepaalt de exacte locatie de waarde: een resort biedt gemak, faciliteiten en verhuurpotentieel, maar vaak hogere servicekosten; in een dorpskern krijg je levendigheid, lokale voorzieningen en meer onderhandelingsruimte; aan de stadsrand vind je grotere percelen en rust, maar reken op extra autokilometers. Let op strandafstand, oriëntatie, bouwjaar/energieprestatie, geluid (AP-7/spoor), parkeergelegenheid en gemeenschappelijke lasten. Vergelijk netto woonlasten én te verwachten huuropbrengst.
Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
Mallorca: Palma – Calvià (Palmanova/Magaluf) – Port d’Andratx – Sóller/Port de Sóller – Alcúdia/Port d’Alcúdia – Pollença/Port de Pollença – Manacor/Porto Cristo – Cala d’Or (Santanyí).
Menorca: Ciutadella – Maó (Mahón) – Fornells – Es Castell – Binibeca/Sant Lluís – Son Bou.
Ibiza: Eivissa (Ibiza-stad) – Sant Antoni de Portmany – Santa Eulària des Riu – Sant Josep de sa Talaia – Portinatx.
Formentera: La Savina – Sant Francesc Xavier – Es Pujols.
Balearen – focus op Ibiza en Mallorca: Ibiza kent grote prijsverschillen per micro-locatie. Zuidwest (Es Cubells, Cala Jondal) is premium met privacy en zeezicht; Santa Eulària is gezinsvriendelijker. Let op geluid (clubs/vliegroute), bereikbaarheid, watervoorziening, elektriciteit, perceelprivacy en beveiliging. Reken niet op kortetermijnverhuur zonder officiële licentie voor toeristische verhuur. Mallorca: Palma en het zuidwesten (Bendinat/Portals/Andratx) zijn duur en liquide; Pollença/Alcúdia populair bij gezinnen. Bescherming in de Serra de Tramuntana beperkt verbouwingen. Controleer VvE-lasten, lift/parkeren, bouwjaar/isolatie, zoutcorrosie en oriëntatie. Menorca/Formentera: rustiger, kleiner aanbod.
Canarische Eilanden
Tenerife: Santa Cruz de Tenerife – La Laguna – Costa Adeje/Playa de las Américas/Los Cristianos – Puerto de la Cruz.
Gran Canaria: Las Palmas – Maspalomas/Playa del Inglés – Puerto Rico – Puerto de Mogán.
Lanzarote: Arrecife – Costa Teguise – Puerto del Carmen – Playa Blanca.
Fuerteventura: Puerto del Rosario – Corralejo – El Cotillo – Caleta de Fuste – Morro Jable/Jandía.
La Palma: Santa Cruz de La Palma – Los Llanos de Aridane – Tazacorte.
La Gomera: San Sebastián de La Gomera – Valle Gran Rey.
El Hierro: Valverde – La Restinga.
La Graciosa: Caleta de Sebo.
Op de Canarische Eilanden, met focus op Tenerife en Gran Canaria, bepalen microklimaat, zonuren en bereikbaarheid. Tenerife: het zuiden (Costa Adeje en Playa de las Américas) is droger en zonniger; het noorden (Puerto de la Cruz en La Orotava) groener en vochtiger. Gran Canaria: het zuiden (Maspalomas, Meloneras, Puerto Rico) is zonnig en toeristisch; Las Palmas en de noordkust zijn stedelijker en winderiger. Let op hoogte, afstand tot zee, passaatwinden en calima, parkeergelegenheid, lift- en zwembadkosten, en geluid van vliegroutes. Controleer regels van de vereniging van eigenaars, onroerendezaakbelasting en afvalstoffenheffing. Vergelijk netto woonlasten met realistische verhuurbezetting.
Moraal
Zelfs binnen één costa of eiland kunnen prijzen tussen wijk A en wijk B sterker uiteenlopen dan tussen twee verschillende costas of eilanden. Dat komt door micro-locatie: ligging ten opzichte van zee en strand, zon- en windbelasting, uitzicht en privacy, loopafstand tot voorzieningen, parkeerdruk, hellingsgraad van het perceel, geluidscontouren van wegen en luchthavens, bouwjaar en bouwkwaliteit, energieprestatie, verenigingsregels en servicekosten, verhuurvergunning en bezonning op terras of tuin.
Een makelaar met echte toegevoegde waarde begint met luisteren: woonwensen, gebruik (eigen verblijf versus eventuele verhuur), budget en comforteisen. Vervolgens vertaalt hij die naar meetbare criteria, rekent totale eigendomskosten door (aankoop, jaarlijkse lasten, onderhoud, financiering), controleert stedenbouwkundige randvoorwaarden, laat een bouwkundige keuring uitvoeren indien nooddzakelijk en vergelijkt alternatieven binnen én buiten de favorietenwijk. Alles draait om anticiperen op jouw behoeften — niet om zelf het hoogste woord voeren.
Hoe je wél appels met appels vergelijkt (mini-kompas)
Zelfs binnen één costa of eiland kunnen prijzen tussen wijk A en wijk B sterker uiteenlopen dan tussen twee verschillende costas of eilanden. Dat komt door micro-locatie: ligging ten opzichte van zee en strand, zon- en windbelasting, uitzicht en privacy, loopafstand tot voorzieningen, parkeerdruk, hellingsgraad van het perceel, geluidscontouren van wegen en luchthavens, bouwjaar en bouwkwaliteit, energieprestatie, verenigingsregels en servicekosten, verhuurvergunning en bezonning op terras of tuin.
Een makelaar met echte toegevoegde waarde begint met luisteren: woonwensen, gebruik (eigen verblijf versus eventuele verhuur), budget en comforteisen. Vervolgens vertaalt hij die naar meetbare criteria, rekent totale eigendomskosten door (aankoop, jaarlijkse lasten, onderhoud, financiering), controleert stedenbouwkundige randvoorwaarden, laat een bouwkundige keuring uitvoeren indien nooddzakelijk en vergelijkt alternatieven binnen én buiten de favorietenwijk. Alles draait om anticiperen op jouw behoeften — niet om zelf het hoogste woord voeren.
- Micro-locatie – afstand tot zee, uitzichtkwaliteit, helling/zon, geluid, voorzieningen.
- Schaarste & regulering – bouwmogelijkheden, beschermde zones, toeristische verhuurregels/licenties.
- Producttype – nieuw vs. bestaand, appartement vs. villa, resort vs. “open” wijk, energieprestatie.
- Exploitatie – verhuurtoelating (ja/nee/seizoensgebonden), bezetting, beheer, VvE-regels.
- Kostenplaatje – aankoopkosten, jaarlijkse lasten, onderhoudsreserve, financieringskosten.
- Liquiditeit – hoe snel verkoopbaar is dit type object op deze plek?
- Persoonlijke prioriteiten – zonuren, bereikbaarheid, sport/hobby, nabijheid vrienden/familie.
- Reisroutine: test de heen- en terugreis op een gewone werkdag én in het hoogseizoen.
- Dagritme ter plekke: kun je jouw dagelijkse ritme er écht uitvoeren?
- Voorzieningen: huisarts, supermarkt, horeca, sport en cultuur.
- Seizoenen: kijk ook buiten het hoogseizoen: wat is er open, hoe is het klimaat?
- Micro-locatie: zonligging, geluid, parkeerdruk, inkijk, VvE-regels.
- Community: voel je je welkom tussen buren, expats en locals?
- Exit-realiteit: hoe verkoopbaar/verhuurbaar is het object later?
- Maak een A4 met jouw must-haves (loopafstand zee, uitzicht, verhuurmogelijkheid, max. lasten).
- Vraag per object een kostenoverzicht 5 jaar (incl. belastingen, onderhoud, VvE).
- Check toeristische licenties en gemeenteregels vóórdat je verliefd wordt.
- Vraag transactie-referenties van vergelijkbare objecten in dezelfde micro-locatie.
- Beoordeel exit-scenario: hoe verkoopbaar is dit object later?
- Laat een bouwkundige en juridische check doen.
Humorkader — “Makelaarsbingo” (met knipoog)
“Goedkoper dan Marbella!”: Vooral voor de verkoper zijn marge.
“10 min. van het strand”: …als je een zeemeeuw bent.
“Zeezicht”: Op het dak. Met verrekijker. Op een heldere dag.
“Turn-key”: Sleutel past. Rest is DIY-deluxe.
“Authentiek dorp”: Eén bakker, nul vergunningen op papier.
“Topinvestering”: Voor wie ‘m verkoopt.
“Komt binnenkort infrastructuur”: Sinds 2009 “binnenkort”.
“Resortfaciliteiten”: Ook wel: maandelijkse servicekosten.
“Kansje!”: Er is een reden dat het nog te koop is.
Zie de Moraal: micro-locatie > marketingpraat. Vergelijk appels met appels, niet met slogans.
“Goedkoper dan Marbella!”: Vooral voor de verkoper zijn marge.
“10 min. van het strand”: …als je een zeemeeuw bent.
“Zeezicht”: Op het dak. Met verrekijker. Op een heldere dag.
“Turn-key”: Sleutel past. Rest is DIY-deluxe.
“Authentiek dorp”: Eén bakker, nul vergunningen op papier.
“Topinvestering”: Voor wie ‘m verkoopt.
“Komt binnenkort infrastructuur”: Sinds 2009 “binnenkort”.
“Resortfaciliteiten”: Ook wel: maandelijkse servicekosten.
“Kansje!”: Er is een reden dat het nog te koop is.
Zie de Moraal: micro-locatie > marketingpraat. Vergelijk appels met appels, niet met slogans.
Slot: koop met je hoofd, geniet met je hart
Je koopt geen costa; je koopt een thuis—een stukje straat, uitzicht, licht, wind, geluid en regels. Wie appels met appels vergelijkt, komt vanzelf uit bij de plek die het beste past bij budget én levensstijl. En ja, soms is dat de Costa Cálida. Soms de Costa del Sol. Soms een verborgen baai aan de Costa Brava. Maar "goedkoper dan Marbella" is geen strategie—het is een slogan.
Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in SpanjeBezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.
Geschreven door Rob Smulders
Datum: 23-09-2025
Datum: 23-09-2025
Terug naar overzicht
