Aankoop Turks vastgoed risicovol

De Turkse vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren een opvallende omslag doorgemaakt. Waar buitenlandse kopers in 2022 nog op grote schaal woningen kochten, is hun aandeel inmiddels sterk teruggelopen. Dat maakt de vraag uit een eerder Mondi-artikel opnieuw actueel: hoe risicovol is de aankoop van Turks vastgoed? Niet alleen valutarisico speelt een rol. Ook juridische controle, bouwkwaliteit, aardbevingsrisico, nieuwbouw, betalingszekerheid, verhuurregels en latere verkoopbaarheid verdienen aandacht voordat een koper financiële verplichtingen aangaat.

Buitenlandse woningverkopen zeggen niet alles over Nederlanders en Belgen
Volgens het Turkse statistiekbureau TÜÏK werden in 2025 in Turkije 21.534 woningen aan buitenlanders verkocht. Dat was 9,4% minder dan een jaar eerder en kwam overeen met 1,3% van alle woningverkopen in Turkije. In absolute aantallen is de buitenlandse vraag daarmee aanzienlijk lager dan tijdens de piekjaren.
Die cijfers vragen echter om nuance. De categorie buitenlandse koper vormt geen homogene groep van mensen die een vakantiewoning of tweede woning zoeken. In 2025 waren Russische staatsburgers met 3.649 aankopen de grootste buitenlandse kopersgroep, gevolgd door Iraniërs met 1.878 en Oekraïners met 1.541 woningen. De beweegredenen van buitenlandse kopers kunnen sterk verschillen en uiteenlopen van permanente vestiging en migratie tot investering, vermogensspreiding en recreatief gebruik.
Nederlandse en Belgische kopers moeten daarom niet rechtstreeks worden vereenzelvigd met de totale categorie buitenlandse woningkopers. De reguliere Turkse statistieken over buitenlandse aankopen worden uitgesplitst naar de belangrijkste nationaliteiten, maar geven daarmee niet automatisch een volledig beeld van de Nederlandse en Belgische markt voor tweede woningen. Voor Mondi is vooral relevant welke woningen Nederlanders en Belgen kopen, met welk doel zij kopen en welke juridische, financiële en praktische risico's zij daarbij lopen.
De terugval van het totale aantal buitenlandse transacties blijft wel relevante marktinformatie. Vooral voor de latere verkoopbaarheid van woningen die sterk afhankelijk zijn van internationale kopers kan een afgenomen buitenlandse vraag van betekenis zijn.

Is vastgoed kopen in Turkije risicovol?
Die vraag stond ook centraal toen Mondi jaren geleden voor het eerst over dit onderwerp publiceerde. Het antwoord vraagt inmiddels om meer nuance. Turkije kent een formeel systeem voor registratie van vastgoed via de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM). Buitenlandse natuurlijke personen kunnen onder wettelijke voorwaarden vastgoed verwerven.
De risico's ontstaan vooral wanneer kopers ervan uitgaan dat de aankoopprocedure vergelijkbaar is met die in Nederland of België of wanneer zij voor juridische, commerciële en financiële informatie volledig afhankelijk zijn van dezelfde partij die belang heeft bij de verkoop. Het relevante onderscheid is daarom niet simpelweg tussen een veilige en een onveilige vastgoedmarkt, maar tussen een goed gecontroleerde aankoop en een aankoop waarbij belangrijke controles achterwege blijven.

De Tapu vormt de juridische basis
De Tapu is het Turkse eigendomsdocument. Voor een koper is het essentieel dat vooraf wordt vastgesteld wat juridisch wordt gekocht en wie bevoegd is het vastgoed te verkopen. Laat daarom onder meer controleren:

• Wie als eigenaar geregistreerd staat;
• Of de verkoper bevoegd is te verkopen;
• Of hypotheken, beslagen of andere zakelijke rechten zijn geregistreerd;
• Of de omschrijving en registratie overeenkomen met het daadwerkelijk aangeboden vastgoed;
• Of bij een appartement het juiste zelfstandige appartementsrecht wordt overgedragen;
• Welke bestemming en gebruiksmogelijkheden zijn geregistreerd;
• Of verbouwingen en uitbreidingen juridisch correct zijn verwerkt.

Een verkoopbrochure, verklaring van een makelaar of contract met een projectontwikkelaar is geen vervanging voor onderzoek naar de juridische status van het vastgoed.

Een koopovereenkomst is niet hetzelfde als eigendom
Een koper kan door ondertekening van een reserverings- of koopovereenkomst al financiële verplichtingen aangaan, terwijl de juridische eigendom nog niet is overgedragen. Daarom moet vóór ondertekening duidelijk zijn welke verplichtingen ontstaan, wanneer betalingen moeten plaatsvinden, welke zekerheden daartegenover staan en onder welke voorwaarden de koper de overeenkomst kan beëindigen.
Dit is bij nieuwbouw extra relevant. Tussen de eerste betaling en uiteindelijke levering kunnen maanden of zelfs jaren liggen.

Wees voorzichtig met aanbetalingen
Een aanbetaling van enkele duizenden euro's lijkt soms beperkt ten opzichte van de totale koopsom, maar kan juridisch verstrekkende gevolgen hebben. Voordat wordt betaald, moet duidelijk zijn:

• Aan wie wordt betaald;
• Op welke juridische grond wordt betaald;
• Waarvoor het bedrag dient;
• Of het bedrag terugbetaalbaar is;
• Welke ontbindende voorwaarden gelden;
• Wat gebeurt wanneer uit juridische controle problemen blijken;
• Wat gebeurt wanneer de verkoper of ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt.

De mededeling dat een bepaalde betalingswijze "gebruikelijk is in Turkije" is op zichzelf geen reden om deze te accepteren.

Nieuwbouw kent aanvullende risico's
Turkije kent een groot aanbod van nieuwbouwprojecten, waaronder projecten die nadrukkelijk aan buitenlandse kopers worden aangeboden. Daarbij koopt de koper vaak vastgoed dat nog niet of slechts gedeeltelijk bestaat. Controle moet zich dan niet alleen richten op de toekomstige woning, maar ook op:

• Eigendom van de bouwgrond;
• Positie van de projectontwikkelaar;
• Bouwvergunningen;
• Goedgekeurde bouwplannen;
• Technische specificaties;
• Betalingsschema;
• Oplevertermijn;
• Contractuele gevolgen van vertraging;
• Garanties;
• Positie van de koper wanneer het project niet wordt voltooid.

Een professionele website, showroom, verkoopbrochure of indrukwekkende visualisatie zegt weinig over de juridische en financiële zekerheid van een project.

Aardbevingsrisico en bouwkwaliteit
Turkije ligt voor een belangrijk deel in seismisch actief gebied. De verwoestende aardbevingen van februari 2023 hebben opnieuw zichtbaar gemaakt hoe belangrijk bouwkwaliteit, constructie, locatie en bodemgesteldheid kunnen zijn. Daarom verdient bij de aankoop niet alleen het bouwjaar aandacht. Ook constructieve kwaliteit, latere verbouwingen en de vraag of werkzaamheden overeenkomstig de daarvoor geldende voorschriften zijn uitgevoerd, kunnen relevant zijn.
Turkije kent de verplichte aardbevingsverzekering DASK voor woningen die onder het stelsel vallen. Deze verzekering moet echter niet worden gezien als een bouwkundige goedkeuring of garantie dat een gebouw aardbevingsbestendig is. Afhankelijk van locatie, ouderdom en type vastgoed kan een onafhankelijke bouwkundige inspectie of zelfs constructief onderzoek verstandig zijn.

Een lage prijs betekent niet automatisch een goede investering
Een woning kan vanuit Nederlands of Belgisch perspectief goedkoop lijken. Dat zegt op zichzelf weinig over de kwaliteit van de investering. De relevante vraag is niet alleen hoeveel een woning kost, maar waarom zij die prijs heeft. Daarbij spelen onder andere een rol:

• Lokale marktwaarde;
• Ligging;
• Bouwkwaliteit;
• Juridische status;
• Lokale koopkracht;
• Vraag vanuit Turkse kopers;
• Buitenlandse vraag;
• Verhuurbaarheid;
• Exploitatiekosten;
• Valutarisico;
• Verkoopbaarheid.

Een goedkoop object dat later nauwelijks verkoopbaar blijkt, kan uiteindelijk aanzienlijk duurder uitpakken dan een kwalitatief beter object waarvoor een bredere markt bestaat.

Valutarisico gaat verder dan de Turkse lira
De Turkse lira heeft over een langere periode zeer sterke koersbewegingen ten opzichte van de euro laten zien. Voor Nederlandse en Belgische kopers is het echter te eenvoudig om daaruit te concluderen dat Turks vastgoed daardoor automatisch goedkoper wordt. In delen van de vastgoedmarkt kunnen vraagprijzen bijvoorbeeld in euro's of Amerikaanse dollars worden gecommuniceerd, terwijl belastingen, lokale kosten, onderhoud of huurinkomsten in Turkse lira luiden.
Een koper moet daarom vaststellen in welke valuta de koopprijs wordt overeengekomen, termijnen worden betaald, eventuele financiering luidt, huurinkomsten worden ontvangen, exploitatiekosten worden betaald en belastingen en heffingen ontstaan. Wanneer inkomsten, kosten, financiering en uiteindelijke verkoopopbrengst in verschillende valuta luiden, ontstaat een valutarisico dat vooraf moet worden doorgerekend.

Voorgespiegeld rendement kritisch beoordelen
Bij beleggingsvastgoed wordt regelmatig geadverteerd met aantrekkelijke huurrendementen. Een percentage heeft echter weinig betekenis zonder inzicht in de onderliggende berekening. Vraag daarom naar de gebruikte huurprijs, realistische bezettingsgraad, verhuurcommissie, beheerkosten, servicekosten, onderhoud, belastingen, verzekeringen en perioden van leegstand. Maak bovendien onderscheid tussen bruto en netto rendement.
Bij een gegarandeerd rendement moet worden onderzocht wie de garantie afgeeft, waaruit deze wordt betaald, hoe lang zij geldt en wat er gebeurt wanneer de garantieverstrekker zijn verplichtingen niet kan nakomen.

Toeristische verhuur is gereguleerd
Sinds 2024 gelden in Turkije specifieke regels voor toeristische verhuur van woningen. Voor verhuur voor perioden van 100 dagen of korter per verblijf is in beginsel een vergunning voor toeristische woningverhuur vereist. Voor de aanvraag en het gebruik gelden wettelijke voorwaarden.
Wie een woning koopt met Airbnb, Booking.com of vergelijkbare kortdurende verhuur als onderdeel van de rendementsberekening, moet daarom vóór aankoop onderzoeken of de gewenste exploitatie juridisch mogelijk is. Dat andere woningen in hetzelfde gebouw of complex online worden aangeboden, bewijst niet dat de nieuwe eigenaar automatisch dezelfde verhuurmogelijkheden heeft.

Vastgoedeigendom en verblijfsrecht zijn verschillende zaken
Een buitenlander hoeft niet uitsluitend vanwege de aankoop eerst een Turkse verblijfsvergunning te bezitten om onder de toepasselijke voorwaarden vastgoed te kunnen verwerven. Eigendom van een woning kan onder voorwaarden wel relevant zijn voor een aanvraag voor een kortdurende verblijfsvergunning. Dat betekent niet dat iedere vastgoedaankoop automatisch recht geeft op langdurig of permanent verblijf.
Wie (semi-)permanent naar Turkije wil verhuizen, moet daarom de verblijfsrechtelijke gevolgen afzonderlijk laten beoordelen.

Buitenlanders kunnen niet onbeperkt vastgoed verwerven
Voor buitenlandse natuurlijke personen gelden wettelijke beperkingen. Zo mag een buitenlandse natuurlijke persoon volgens de Turkse kadasterautoriteit in beginsel maximaal 30 hectare vastgoed en beperkte zakelijke rechten verwerven in heel Turkije. Daarnaast gelden grenzen aan buitenlands bezit binnen een district en beperkingen in onder meer militaire, strategische en veiligheidsgebieden. Bij onbebouwde grond kunnen bovendien aanvullende verplichtingen gelden voor de ontwikkeling van een project.
Bij een reguliere woning in een bekend woon- of vakantiegebied hoeft dit geen belemmering te vormen, maar het moet wel vóór aankoop worden gecontroleerd.

Onafhankelijke juridische begeleiding
Een van de belangrijkste beschermingsmaatregelen is juridische begeleiding door een advocaat die daadwerkelijk uitsluitend de belangen van de koper behartigt. Een advocaat die door de verkoper, makelaar of ontwikkelaar wordt aangedragen, hoeft niet per definitie ongeschikt te zijn. De koper moet echter weten voor wie de advocaat optreedt en of sprake kan zijn van tegenstrijdige belangen. De koper moet vrij zijn zelf een advocaat te kiezen.
Een onafhankelijke advocaat kan onder meer onderzoek doen naar eigendom, Tapu, hypotheken en beslagen, vergunningen, koop- en reserveringsovereenkomsten, betalingsvoorwaarden, volmachten, nieuwbouwverplichtingen, contractuele garanties en ontbindende voorwaarden. Een makelaar vervult een commerciële rol in de transactie. Dat is wezenlijk iets anders dan onafhankelijke juridische belangenbehartiging.

Een taxatie vervangt geen juridische of bouwkundige controle
Een waardebepaling kan nuttig of in bepaalde situaties procedureel vereist zijn, maar een taxatierapport beantwoordt andere vragen dan juridisch of bouwkundig onderzoek. Een taxateur bepaalt niet automatisch of alle contractuele risico's voldoende zijn afgedekt en een advocaat beoordeelt niet automatisch de constructieve kwaliteit van een gebouw. Bij een zorgvuldige aankoop worden deze disciplines daarom niet met elkaar verward.

Denk bij aankoop al aan de verkoop
Dit punt wordt vaak onderschat. Vraag vóór aankoop niet alleen: "Wil ik deze woning hebben?", maar ook:

Juist hier zijn de cijfers over buitenlandse woningverkopen relevant. Wanneer een woning of project voornamelijk wordt verkocht aan internationale kopers, is de omvang van die toekomstige kopersgroep belangrijk. De buitenlandse markt is de afgelopen jaren duidelijk kleiner geworden. Dat betekent niet dat iedere woning daardoor moeilijk verkoopbaar is, maar wel dat toekomstige waardestijging en liquiditeit niet vanzelfsprekend uit eerdere buitenlandse vraag mogen worden afgeleid.
Een project dat vrijwel uitsluitend aan buitenlandse beleggers wordt verkocht, kan een ander risicoprofiel hebben dan een woning waarvoor ook vanuit de lokale Turkse markt structurele vraag bestaat. Onderzoek daarom de secundaire markt: hoeveel vergelijkbare bestaande woningen worden aangeboden, hoe lang staan ze te koop, is er lokale vraag en tegen welke prijzen vinden daadwerkelijk transacties plaats?
Een geprognosticeerde waardestijging heeft weinig betekenis wanneer het object bij verkoop onvoldoende liquide blijkt.

Let op verschillen tussen internationale en lokale marktprijzen
In delen van Turkije bestaat een markt die sterk op buitenlandse kopers is gericht. Nieuwbouwprojecten kunnen worden gepresenteerd in euro's of Amerikaanse dollars en via internationale verkoopkanalen worden aangeboden. Dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn, maar de koper moet wel controleren hoe de aangeboden prijs zich verhoudt tot vergelijkbaar vastgoed op de lokale en secundaire markt.
Een internationale verkoopprijs is niet automatisch dezelfde prijs die een lokale koper later bereid is te betalen. Dat verschil kan belangrijk worden wanneer de woning op enig moment weer moet worden verkocht.

Financiering kan risico's versterken
Wie met geleend geld koopt, voegt een extra risicofactor toe. Dat hoeft geen reden te zijn om financiering af te wijzen, maar de combinatie van rente, valuta, huurinkomsten en vastgoedwaarde moet worden doorgerekend. Bereken daarom ook wat er gebeurt wanneer de rente stijgt, huurinkomsten lager uitvallen, de woning langer leegstaat, de lira sterk beweegt, de verkoop langer duurt of de verkoopprijs tegenvalt. Een investering moet niet alleen bij het meest optimistische scenario betaalbaar zijn.

Belastingen en bijkomende kosten
De koopsom is niet gelijk aan de totale investering. Naast de aankoopprijs kunnen onder andere kosten ontstaan voor eigendomsoverdracht, juridische begeleiding, taxatie, vertalingen, verzekeringen, makelaarsdiensten, beheer, onderhoud en belastingen. Ook tijdens bezit, verhuur en bij latere verkoop kunnen fiscale verplichtingen ontstaan. Voor Nederlandse en Belgische eigenaren kan daarnaast de fiscale behandeling in het woonland relevant zijn. Breng deze kosten daarom vóór aankoop in kaart en niet pas nadat de Tapu is overgedragen.

De grootste valkuil: alle informatie komt van dezelfde partij
Een makelaar of projectontwikkelaar kan uitstekend werk leveren. Het risico ontstaat wanneer dezelfde commerciële keten tegelijkertijd bepaalt wat de woning waard is, of juridisch alles in orde is, welke advocaat wordt ingeschakeld, welk rendement haalbaar is, hoe verhuur wordt geregeld en wat de woning over enkele jaren waard zou zijn. Dan ontbreekt onafhankelijke tegenspraak. Bij een professionele aankoop hebben verschillende deskundigen ieder hun eigen verantwoordelijkheid.

Conclusie: niet Turkije, maar de aankoop bepaalt voor een belangrijk deel het risico
De aankoop van Turks vastgoed is niet automatisch risicovol. Evenmin is een aantrekkelijke prijs, professionele ontwikkelaar of bekende makelaar een garantie voor een veilige aankoop. Voor Nederlandse en Belgische kopers is het vooral belangrijk niet klakkeloos conclusies te trekken uit algemene cijfers over buitenlandse kopers. Die markt bestaat uit uiteenlopende nationaliteiten en aankoopmotieven en is niet hetzelfde als de Nederlandse en Belgische tweede-woningmarkt.
Juridische zekerheid, bouwkwaliteit, prijsstelling, verhuurmogelijkheden, valutarisico en toekomstige verkoopbaarheid moeten gezamenlijk worden beoordeeld.
De kern is uiteindelijk eenvoudig: eerst onderzoeken, dan contracteren en pas betalen wanneer duidelijk is welke rechten en zekerheden daar tegenover staan.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Turkije
Bezoek regelmatig het landendossier Turkije voor actuele informatie over aankoop, bezit, verhuur, verblijf, regelgeving, belastingen en verkoop van Turks vastgoed. Maak als Mondi-lid actief gebruik van uw lidmaatschap en stel vragen bij voorkeur voordat u juridische of financiële verplichtingen aangaat. Juist in Turkije kunnen eigendom, gebruik, valuta, verhuurmogelijkheden, verblijfsregels en latere verkoopbaarheid nauw met elkaar samenhangen.

---

Terug naar overzicht