Woning kopen in Portugal: waarom de notaris uw aanbetaling niet automatisch beschermt

Een woning in Portugal gevonden? Dan kan de makelaar al snel om een reserveringsbedrag vragen, gevolgd door een voorlopig koopcontract en een forse aanbetaling. Veel kopers verwachten dat de notaris later nog controleert of alles klopt. Maar wie vóór die tijd tekent of betaalt, kan al gebonden zijn. En de Portugese notaris vervult niet automatisch de rol die kopers uit Nederland of België kennen. Welke controles moeten plaatsvinden voordat enthousiasme een financieel risico wordt?

De woning is gevonden. Mag de controle later?
Het huis bevalt, de vraagprijs lijkt haalbaar en de makelaar meldt dat er nog een geïnteresseerde koper is. Een reserveringsbedrag zou de woning voorlopig van de markt halen. Daarna kan het Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) worden getekend. Voor veel kopers klinkt dat als een logische volgorde: eerst zekerheid over de woning, daarna de documenten laten controleren. In Portugal kan juist die volgorde kostbaar uitpakken.

Een reservering is niet per definitie vrijblijvend. En een CPCV is geen formaliteit in afwachting van de notaris: het is een overeenkomst waarin koper en verkoper zich onder voorwaarden verbinden tot de latere verkoop en aankoop. Wie tekent en een aanbetaling doet, heeft mogelijk al aanzienlijk geld op het spel gezet. Niet iedere aankoop verloopt via een CPCV, maar zodra u er een ondertekent, zijn de afspraken niet vrijblijvend.

Voorbeeld: het zwembad staat er, maar klopt het ook op papier?
Stel: een Nederlands echtpaar wil een woning in Portugal kopen voor € 350.000. Het zwembad en de aanbouw geven de doorslag. De makelaar vraagt eerst € 5.000 om de woning te reserveren. Een week later volgt het CPCV met een aanbetaling van € 35.000. De kopers willen de vergunningen nog laten controleren, maar krijgen te horen dat dit ook vóór de definitieve overdracht kan.

Daarna blijken de tekeningen en de feitelijke bebouwing niet overeen te komen. Of dat een oplosbaar administratief verschil of een serieus probleem is, moet nog worden onderzocht. Maar de kopers hebben inmiddels getekend en betaald. Als het CPCV geen bruikbaar voorbehoud bevat voor die controle, kunnen zij niet zonder meer aannemen dat zij hun aanbetaling terugkrijgen wanneer zij van de aankoop afzien. Het voorbeeld is fictief; de exacte rechten hangen af van de documenten, de contracttekst en de feiten.

Wat belooft een reservering precies?
Een reserveringsdocument kan uitsluitend regelen dat de verkoper de woning tijdelijk niet aan een ander aanbiedt. Het kan ook afspraken bevatten over de koopprijs, een korte termijn voor het CPCV of voorwaarden waaronder het betaalde bedrag niet wordt teruggegeven. Niet de naam, maar de inhoud van het document bepaalt wat partijen afspreken.

Vraag daarom vóór betaling wie het bedrag ontvangt, op welke rekening het terechtkomt, hoelang de reservering geldt en wanneer terugbetaling verplicht is. Laat ook vastleggen wat er gebeurt als de juridische of bouwkundige controle tegenvalt, of als partijen geen overeenstemming bereiken over de tekst van het CPCV. De geruststelling “dat regelen we later” is geen vervanging voor een duidelijke schriftelijke afspraak.

Het CPCV: de aanbetaling verandert de machtsverhouding
In een CPCV worden doorgaans de woning, de koopprijs, de aanbetaling, de termijn voor overdracht en de gevolgen van niet-nakoming vastgelegd. De aanbetaling, het sinal, kan aanzienlijk zijn. Een percentage van 10% komt in de praktijk voor, maar is geen vaste regel voor iedere aankoop.

Wanneer een koper toerekenbaar niet nakomt, kan hij het sinal verliezen. Bij toerekenbare niet-nakoming door de verkoper kan onder de Portugese wettelijke regeling teruggave van het dubbele sinal aan de orde zijn. Dat betekent niet dat ieder meningsverschil automatisch op die manier wordt opgelost. Voorbehouden, termijnen, ingebrekestelling en de vraag wie verantwoordelijk is voor het mislukken van de transactie kunnen beslissend zijn. Bij een geschil kan juridische beoordeling nodig zijn om vast te stellen of het sinal moet worden terugbetaald of een partij aanspraak heeft op een vergoeding.

Wilt u alleen kopen als de hypotheek doorgaat, een aanbouw legaal blijkt, verhuur is toegestaan of een bouwkundige keuring geen ernstige gebreken oplevert? Zorg dan dat die voorwaarden vóór ondertekening juridisch bruikbaar in het CPCV staan. Een mondelinge toezegging van de makelaar of verkoper biedt daarvoor onvoldoende zekerheid.

Niet hetzelfde proces als thuis
Een koper uit Nederland kan gewend zijn dat de notaris een zichtbare, centrale rol speelt bij de juridische eigendomsoverdracht en controles rond de akte. Ook in België is de notaris nauw betrokken bij het vastgoeddossier. Maar let op: een Belgisch compromis kan óók al bindend zijn vóór de authentieke akte. Het verschil is dus niet simpelweg dat een koper thuis pas bij de notaris verplichtingen aangaat.

In Portugal moet de koper vooral niet veronderstellen dat een notaris later alsnog zijn belangen behartigt of iedere vergunning, verbouwing, perceelgrens en gebruiksmogelijkheid inhoudelijk voor hem onderzoekt. De definitieve overdracht kan bovendien langs verschillende bevoegde routes plaatsvinden, waaronder een notaris of de overheidsdienst Casa Pronta. De formele afwikkeling van een verkoop is iets anders dan een onafhankelijke beoordeling of deze specifieke woning geschikt en veilig is voor úw plannen.

De notaris kan een onvoldoende beschermd CPCV niet achteraf herstellen
Bij de definitieve overdracht worden de verkoop en de benodigde formaliteiten vastgelegd. Maar op dat moment zijn de voorwaarden van het CPCV vaak al afgesproken en is de aanbetaling meestal al gedaan. Een probleem met een niet-vergunde aanbouw, financieringsvoorwaarde of ontbrekend toegangsrecht verdwijnt niet doordat de akte later correct wordt opgesteld.

Juist daarom horen eigendom, lasten, vergunningen en de feitelijke situatie tijdig te worden gecontroleerd. Sinds een Portugese wetswijziging uit 2024 hoeft bij de definitieve overdracht de gebruiksvergunning en de technische woningfiche niet meer als algemene voorwaarde voor het passeren te worden getoond. Degene die de overdracht afwikkelt, moet wel waarschuwen dat de benodigde stedenbouwkundige titels voor bouw of gebruik kunnen ontbreken. Dat een overdracht doorgaat, bevestigt dus niet dat alle bebouwing of het beoogde gebruik stedenbouwkundig in orde is. Vraag de relevante stukken op en laat verschillen met de feitelijke situatie onderzoeken vóórdat u zich via een CPCV vastlegt.

Wie zegt dat alles klopt – en wie heeft het onderzocht?
Een makelaar kan goed helpen bij bezichtigingen, onderhandelingen en lokaal contact. Dat maakt hem nog niet automatisch een onafhankelijke controleur van de belangen van de koper. Vraag bij uitspraken als “verhuur is mogelijk”, “de aanbouw is legaal” of “de aanbetaling krijgt u terug” steeds: op welk document of welke contractbepaling is dit gebaseerd?

Een zwembad kan zichtbaar aanwezig zijn. Een verhuuradvertentie kan goede opbrengsten laten zien. Een verkoper kan een verbouwing jarenlang probleemloos hebben gebruikt. Geen van die omstandigheden bewijst op zichzelf dat de koper hetzelfde mag bouwen, gebruiken, verhuren of later zonder problemen verkopen.

De beslissende controle vindt plaats vóór betaling en handtekening
Tijdsdruk is begrijpelijk, maar niet het belang van de koper. Als een verkoper geen redelijke ruimte wil bieden om documenten te controleren en passende voorbehouden vast te leggen, is dat relevante informatie voor uw beslissing. Soms is het verstandiger een woning te laten lopen dan € 35.000 aan te betalen terwijl essentiële vragen nog openstaan.

Welke controles zijn nodig vóór u het CPCV tekent?
In het afgeschermde deel vinden Mondi-leden zeven concrete controles voor de woning en de verkoper. Ook leest u welke bepalingen in het CPCV aandacht verdienen, hoe u een voorbehoud bruikbaar laat vastleggen en waarop u moet letten als iemand via een volmacht namens u handelt. Juist wanneer er al een reservering of koopcontract klaar ligt, helpt deze verdieping om gerichte vragen te stellen voordat u betaalt of tekent.

Mondi helpt leden om die vragen op tijd te stellen, de aankoop te structureren en waar nodig een onafhankelijke deskundige in te schakelen die uitsluitend vanuit het belang van de koper werkt. Heeft u al een reserveringsdocument of CPCV ontvangen? Laat eerst vaststellen wat u precies tekent en welk risico u met een betaling neemt.

---

Een woning kopen in Portugal? Controleer vóór u tekent
Hebt u een woning op het oog en vraagt de makelaar om een reservering of aanbetaling? Laat eerst vaststellen welke verplichtingen u aangaat en welke documenten nog moeten worden gecontroleerd. Mondi helpt leden hun vragen te ordenen en kan waar nodig een onafhankelijke Portugese advocaat adviseren die uitsluitend vanuit het belang van de koper handelt. In het landendossier Portugal vindt u meer informatie over aankoop, bezit en verkoop van vastgoed. Als lid kunt u bovendien gebruikmaken van de besloten vraag- en antwoordmodules en aanvullende begeleiding bij uw aankoop.

---

Terug naar overzicht