Woning in Italië: waarom IMU en TARI betalen niet altijd genoeg is

Wie een woning in Italië bezit, betaalt doorgaans IMU en TARI. Daarmee lijkt de fiscale administratie geregeld, maar dat is niet altijd zo. Naast betaling kan ook een afzonderlijke aangifteplicht bestaan. Sinds augustus 2026 gelden bovendien nieuwe regels voor de wijze en termijn van aangifte. Een gemiste melding kan daardoor alsnog leiden tot naheffingen en boetes, ook wanneer eerder belasting is betaald.

Betalen en aangeven zijn twee verschillende verplichtingen
Veel buitenlandse woningeigenaren gaan ervan uit dat hun fiscale verplichtingen zijn nagekomen wanneer een Italiaanse accountant, beheerder of tussenpersoon jaarlijks de IMU berekent en betaalt. Voor de TARI ontvangt de eigenaar vaak rechtstreeks een aanslag of betaalverzoek van de gemeente.

Toch bewijst een betaling alleen dat een bedrag is voldaan. Daarmee staat nog niet vast dat de gemeente over alle juiste gegevens beschikt of dat een verplichte aangifte tijdig is ingediend. Dat onderscheid is belangrijk. IMU is de gemeentelijke belasting op het bezit van onroerend goed. TARI is de gemeentelijke afvalstoffenheffing en sluit vooral aan bij het gebruik of de beschikbaarheid van een woning. Beide belastingen kennen hun eigen grondslag, procedures en aangiftemomenten.

Nieuwe regels voor Italiaanse lokale belastingen
Met Decreto Legislativo 147/2026 heeft Italië de regels voor regionale en lokale belastingen herzien. Het decreet trad op 12 augustus 2026 in werking.

Voor vastgoedeigenaren zijn vooral de veranderingen rond IMU en TARI van belang:

• Voor de IMU is een uniform aangiftemodel voorzien dat na vaststelling van de uitvoeringsregels uitsluitend digitaal moet worden ingediend.
• De reguliere termijn voor een verplichte IMU-aangifte blijft 30 juni van het jaar volgend op het jaar waarin het bezit begon of een relevante wijziging plaatsvond.
• Voor de TARI moet het begin, de wijziging of het einde van het gebruik of bezit voortaan in beginsel binnen 90 dagen worden gemeld.
• Voor overtredingen vanaf 1 januari 2027 worden de sancties voor een ontbrekende of onjuiste aangifte opnieuw vastgesteld.

Voor het nieuwe uniforme digitale IMU-model is nog een uitvoeringsbesluit van het Italiaanse ministerie van Economische Zaken en Financiën nodig. Totdat dit nieuwe model en de technische werkwijze zijn vastgesteld, blijven de bestaande aangiftemodellen van toepassing.

Wanneer is een IMU-aangifte nodig?
Een IMU-aangifte hoeft niet ieder jaar opnieuw te worden ingediend. De aangifte blijft in beginsel ook voor volgende jaren geldig. Een nieuwe aangifte kan echter noodzakelijk zijn wanneer zich feiten of wijzigingen voordoen die invloed hebben op de hoogte van de belasting en waarvan de gemeente niet automatisch op de hoogte is.

Dat kan bijvoorbeeld spelen bij:

• een fiscaal relevante wijziging in het gebruik van de woning;
• toepassing of beëindiging van een vrijstelling of belastingvermindering;
• een verandering die gevolgen heeft voor de belastbare waarde;
• samenvoeging of splitsing van onroerende zaken;
• een gewijzigde kadastrale classificatie of rendita catastale;
• een woning die door een projectontwikkelaar als onverkochte voorraad wordt aangehouden;
• bijzondere situaties rond leegstand, onbruikbaarheid of verhuur;
• een verandering in de gerechtigdheid die niet correct uit de beschikbare registraties blijkt.

Niet iedere verbouwing, verhuur of kadastrale wijziging veroorzaakt automatisch een nieuwe IMU-aangifteplicht. Doorslaggevend is of de wijziging fiscaal relevant is en of de gemeente de benodigde informatie al langs een andere officiële weg heeft ontvangen.

Een DOCFA-wijziging lost niet automatisch alles op
Bij verbouwing, uitbreiding, functiewijziging, splitsing of samenvoeging kan een Italiaanse landmeter of architect een DOCFA-procedure uitvoeren. Daarmee worden de kadastrale gegevens en eventueel de rendita catastale aangepast.

Een correcte DOCFA-registratie is belangrijk, omdat de kadastrale classificatie en rendita vaak een rol spelen bij de berekening van de IMU. Maar uit het feit dat het kadaster is bijgewerkt, mag niet zonder meer worden afgeleid dat ook iedere gemeentelijke belastingaangifte correct is verwerkt.

Het kadaster, de gemeente en de belastingadministratie verwerken gegevens voor verschillende doeleinden. Daarom moet na een kadastrale wijziging afzonderlijk worden gecontroleerd of die wijziging gevolgen heeft voor de IMU- of TARI-aangifte.

Voor de TARI geldt nu een kortere termijn
De TARI is gekoppeld aan ruimten die afval kunnen produceren. De belasting kan daarom ook verschuldigd zijn wanneer een tweede woning slechts beperkt wordt gebruikt. Of een woning feitelijk gedurende een groot deel van het jaar leegstaat, is niet zonder meer voldoende om de heffing te laten vervallen.

Sinds 12 augustus 2026 moeten het begin van het gebruik, relevante wijzigingen en het einde van het gebruik in beginsel binnen 90 dagen bij de gemeente of de aangewezen afvaldienst worden gemeld. Voorheen liep de aangiftetermijn doorgaans tot 30 juni van het daaropvolgende jaar.

Dit is met name relevant bij:

• aankoop of verkoop van een woning;
• oplevering van nieuwbouw;
• ingebruikname na een renovatie;
• verhuur of beëindiging van verhuur;
• verandering van het aantal gebruikers;
• wijziging van het beschikbare vloeroppervlak;
• samenvoeging of splitsing;
• langdurige onbruikbaarheid;
• beëindiging van het bezit of gebruik.

De concrete TARI-tarieven, verminderingen en administratieve procedures blijven voor een belangrijk deel gemeentelijk bepaald. Een werkwijze die in de ene gemeente wordt geaccepteerd, hoeft daarom niet identiek te zijn aan die in een andere gemeente.

De notaris regelt niet alle belastingen na de aankoop
Bij de juridische overdracht verzorgt de Italiaanse notaris onder meer de registratie van de koopakte en de betaling van belastingen die rechtstreeks met de levering samenhangen. Dat betekent niet dat de notaris automatisch alle latere gemeentelijke verplichtingen van de koper overneemt.

Na de overdracht moet daarom worden vastgesteld:

• wie de IMU berekent;
• of een IMU-aangifte noodzakelijk is;
• wie de woning voor de TARI aanmeldt;
• vanaf welke datum de koper als belastingplichtige wordt geregistreerd;
• op welk adres of via welk digitaal kanaal aanslagen worden ontvangen;
• wie controleert of de kadastrale gegevens overeenkomen met de feitelijke woning.

Juist buitenlandse kopers kunnen berichten missen wanneer correspondentie uitsluitend naar het Italiaanse adres wordt verzonden of wanneer een lokale tussenpersoon ervan uitgaat dat iemand anders de melding heeft gedaan.

Boetes vanaf 2027
Voor overtredingen die vanaf 1 januari 2027 worden begaan, geldt bij het geheel ontbreken van een verplichte IMU- of TARI-aangifte een administratieve sanctie van 100% van de niet-betaalde belasting, met een minimum van € 50.

Bij een onjuiste of onvolledige aangifte bedraagt de sanctie 40% van de niet-betaalde belasting, eveneens met een minimum van € 50. Naast de sanctie kunnen de ontbrekende belasting en rente worden gevorderd.

De hervorming maakt de sancties voorspelbaarder, maar neemt de aangifteplicht niet weg. Ook een relatief kleine administratieve fout kan daardoor gevolgen krijgen wanneer de gemeente later vaststelt dat de belasting op basis van onvolledige gegevens is berekend.

Een betaalbewijs is geen sluitend fiscaal dossier
Een jaarlijkse bankoverschrijving, een F24-formulier of een betalingsbewijs van de TARI is nuttig, maar vormt slechts een onderdeel van het dossier. Een zorgvuldig eigenaar bewaart ook de berekening, de gebruikte kadastrale gegevens, ingediende aangiften en ontvangstbevestigingen.

Daarbij moet worden gecontroleerd of de gegevens betrekking hebben op:

• de juiste eigenaar of gerechtigde;
• de juiste gemeente;
• de correcte kadastrale identificatie;
• het juiste aandeel in het eigendom;
• de juiste bezitsperiode;
• de actuele rendita catastale;
• de correcte categorie en bestemming;
• eventuele gemeentelijke vrijstellingen of verminderingen.

Waarom controle bij aankoop al belangrijk is
De fiscale controle hoort niet pas na de overdracht te beginnen. Tijdens het aankooponderzoek moet worden vastgesteld of de verkoper de woning correct heeft geregistreerd en of de feitelijke situatie overeenkomt met de kadastrale en gemeentelijke administratie.

Openstaande belastingen van de verkoper gaan niet zonder meer automatisch over op de koper. Onjuistheden kunnen de koper desondanks wel raken. Denk aan een verkeerde rendita, niet-geregistreerde uitbreiding, onjuiste gebruiksbestemming of een ontbrekende TARI-aanmelding. Na de aankoop moet de nieuwe eigenaar zulke problemen vaak alsnog laten corrigeren.

De controle van IMU en TARI vormt daarom een aanvulling op het juridische, bouwkundige en kadastrale onderzoek. Geen van deze controles kan de andere vervangen.

Conclusie
Wie een woning in Italië bezit, moet onderscheid maken tussen berekenen, betalen, aangeven en controleren. Dat een bedrag jaarlijks wordt afgeschreven, betekent niet automatisch dat de onderliggende registratie correct is.

De nieuwe regels verkorten vooral bij de TARI de termijn om wijzigingen door te geven. Daarnaast wordt voor de IMU een uniforme digitale aangifte voorbereid. Nederlandse kopers en eigenaren doen er daarom verstandig aan schriftelijk te laten bevestigen welke aangiften zijn ingediend, op basis van welke gegevens de belasting is berekend en wie toekomstige wijzigingen bewaakt.

Bron: Decreto Legislativo 7 agosto 2026, n. 147, inzake regionale en lokale belastingen.

---

Een woning kopen in Italië?
Bezoek het landendossier Italië voor uitgebreide informatie over het aankoopproces, belastingen, bijkomende kosten, juridische controle en andere aandachtspunten bij het kopen en bezitten van Italiaans vastgoed. Mondi adviseert om een proposta d’acquisto, reserveringsovereenkomst of voorlopig koopcontract te laten beoordelen voordat u ondertekent of geld overmaakt. Na acceptatie door de verkoper kan een document namelijk al juridisch bindende en financiële gevolgen hebben.

Alleen voor Mondi-leden: controleer het volledige fiscale vastgoeddossier
Laat u niet uitsluitend bevestigen dat de Italiaanse belastingen zijn betaald. Vraag om documenten waarmee ook kan worden vastgesteld of de woning correct is aangegeven en geregistreerd.

---

Terug naar overzicht