Wanneer charme duur wordt: hoe één bouwkundige keuring een financiële ramp voorkwam

Het kopen van een karaktervolle Franse woning voelt vaak als een droom die binnen handbereik ligt. Maar juist achter die charme kunnen grote technische en financiële risico’s schuilgaan. In een recent aankooptraject ontdekte Mondi tijdens een onafhankelijke bouwkundige keuring dat een woning in Bretagne zoveel verborgen gebreken vertoonde, dat de marktconforme waarde waarschijnlijk niet boven 200.000 euro uitkomt - ongeveer de helft van de vraagprijs. Een confronterende uitkomst die laat zien hoe essentieel grondig onderzoek is bij elke buitenlandse aankoop.

Het betrof een voormalig gîtes-complex met veel potentieel: een 246 vierkante meter grote longère met 11 kamers en 8 slaapkamers, gelegen op circa 1,5 hectare eigen grond. Het geheel bestaat uit drie zelfstandige wooneenheden die eenvoudig samengevoegd kunnen worden. De ligging is aantrekkelijk - slechts 15 minuten van het strand en nabij Marzan en La Roche-Bernard - en het domein omvat meerdere stenen bijgebouwen, een grote tuin en een aangrenzend omheind veld dat ideaal is voor paarden of andere dieren.

Wat we vooraf al zagen: serieuze rode vlaggen
Uit het Dossier de Diagnostic Technique (DDT) kwamen al meerdere aandachtspunten naar voren:

• Aanwezigheid van asbest;
• Elektrische gebreken;
• Sporen van parasitaire aantasting;
• Een extreem slechte energieprestatie (geschat verbruik 6.680 euro tot 9.090 euro per jaar).

Daarnaast bleek uit de eerste analyse dat veel onderdelen - variërend van isolatie tot afwerking - sterk verouderd waren of waarvan de staat onbekend was. Dit was precies de reden dat Mondi adviseerde: eerst inspecteren, dan pas bieden.

De doorbraak: wat de bouwkundige keuring werkelijk liet zien
1. Een structureel aangetaste noordmuur
Niet een cosmetisch probleem, maar een diepgaand constructief gebrek. Herstel hiervan is ingrijpend en kostbaar.

2. Uitgebreide vochtproblemen
In meerdere ruimtes werd serieuze vochtindringing vastgesteld. Bij historische natuurstenen gebouwen is vocht bijzonder lastig te beheersen, vooral wanneer ze op rots zijn gefundeerd. Rotsbodem is vrijwel altijd vochtig, waardoor drainage wel helpt maar nooit een volledige garantie biedt. In sommige gevallen moeten drainage, gevels, binnenwanden en zelfs de fundering worden aangepast om het probleem duurzaam te verhelpen.

3. Fungus in de dakconstructie
De meest zorgwekkende bevinding: schimmelvorming in gordingen en spanten. Schimmel- of houtrot is verraderlijk, omdat schade vaak pas maanden later goed zichtbaar wordt. In tegenstelling tot bijvoorbeeld boktor is de ernst in eerste instantie moeilijk te beoordelen. Omdat op meerdere plekken sporen zijn gevonden, adviseerde de bouwkundige dat de enige duurzame oplossing bestaat uit volledige vervanging van dak én spanten.

4. Vraagprijs versus werkelijke marktwaarde
De woning werd aangeboden voor 400.000 euro met volgens de makelaar een onderhandelingsruimte van circa 80.000 euro. De bouwkundige concludeerde echter dat de marktconforme waarde, gelet op alle gebreken en noodzakelijke herstelkosten, waarschijnlijk niet boven de 200.000 euro ligt—ongeveer de helft van het gevraagde bedrag.

Het besluit van de kopers
Na ontvangst van het bouwkundig rapport kwamen de aspirant-kopers Tom en Yvonne* tot de conclusie dat de omvang van de noodzakelijke renovaties veel groter was dan zij bij de eerste bezichtiging hadden ingeschat. Waar zij aanvankelijk rekenden op beperkte aanpassingen aan onder meer keuken en badkamer, maakte de technische inspectie duidelijk dat een volledige renovatie van het gebouw nodig zou zijn. De investering in tijd en middelen die hiervoor vereist is, past niet binnen hun plannen.
Om die reden hebben zij besloten geen bod uit te brengen. Zij gaven daarbij aan op zoek te zijn naar een woning die direct verhuurbaar is of slechts een geringe renovatie van enkele weken vraagt. Hoewel de makelaar nog aangaf dat de eigenaar een substantieel bod zou willen overwegen, hebben de kopers na zorgvuldige overweging besloten het traject af te sluiten.

Wat deze casus ons leert

• Een DDT-rapport is geen bouwkundige keuring;
• Oude Franse woningen verbergen vaak aanzienlijke technische risico’s;
• De financiële gevolgen kunnen enorm zijn;
• Een onafhankelijke keuring voorkomt dat dromen veranderen in kostbare nachtmerries.

* De namen van de aspirant-kopers zijn op hun verzoek door de redactie gefingeerd.

Speciale dank aan
De bouwkundige keuring voor dit traject werd uitgevoerd door Rodin de Rooij, in samenwerking met Mikel de Rooij van Hexagone Conseils. Als Expert en Bâtiment combineert Mikel diepgaande bouwkundige kennis met ruim twintig jaar ervaring in de Franse vastgoedmarkt. Zijn expertise maakt het mogelijk om twijfels om te zetten in zekerheden en om potentiële kopers helder inzicht te geven in de werkelijke technische staat van een woning — een onmisbare schakel bij verantwoord kopen in Frankrijk.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Frankrijk
Kennis is uw beste bescherming bij het kopen, bezitten of verkopen van een woning in Frankrijk. Bezoek regelmatig het landendossier Frankrijk. Als lid hebt u exclusieve toegang tot de gecombineerde expertise van erkende specialisten en ervaringsdeskundigen. Stel uw vragen in de besloten vraag- en antwoordmodules en ontdek inzichten die zekerheid, vertrouwen en rust geven — precies wat verantwoord eigendom onderscheidt van toeval.

---

Terug naar overzicht