Voorkom ellende: kies nooit voor een illegale makelaar

Een woning kopen in het buitenland is spannend en inspirerend, maar het brengt ook risico’s met zich mee. Vooral wanneer u vertrouwt op iemand die niet bevoegd, niet transparant of niet betrouwbaar is. In sommige landen is het makelaarschap streng wettelijk geregeld, terwijl het in Nederland een vrij beroep is. Dat verschil leidt vaak tot misverstanden en verkeerde verwachtingen. Mondi ziet dagelijks hoe kopers hierdoor in problemen komen. Daarom is het essentieel dat u onbetrouwbare of onbevoegde makelaars tijdig herkent en weet hoe u zichzelf beschermt voordat het misgaat.

Waarom misverstanden zo vaak ontstaan
In Nederland is “makelaar” een vrij beroep: iedereen mag de titel voeren, tenzij men zich aansluit bij NVM, VBO of VastgoedPro. Dan gelden wél vakbekwaamheidseisen en toezicht. In andere landen werkt dit anders. In onder andere België, Portugal, Italië, Frankrijk en Oostenrijk is makelaar zijn een landelijk wettelijk gereguleerd beroep. Alleen geregistreerde, bevoegde makelaars mogen bemiddelen, onderhandelen, contracten voorbereiden en provisie ontvangen.
Zie ook de tabel onderaan deze publicatie Overzicht status makelaarsberoep per land.

Spanje vormt een uitzondering.
Er bestaat geen nationaal makelaarsregister. Het beroep is alleen gereguleerd in enkele autonome regio’s:

• Catalonië – AICAT (verplicht register) 
  AICAT-registratie is verplicht voor makelaars in heel Catalonië. Daaronder vallen o.a. de volgende costa’s:
  Daaronder vallen o.a. de volgende costa’s:
  - Costa Brava – Roses, Empuriabrava, L’Escala, Begur, Tossa de Mar, enz.
  - Costa Maresme – Calella, Pineda de Mar, Arenys de Mar, enz.
  - Costa Daurada / Costa Dorada – Tarragona, Salou, Cambrils, La Pineda, Miami Platja, enz.
  - Kustzone rond Barcelona – geen officiële “costa-naam”, maar wel Catalaanse kust met AICAT-plicht.
  Kort gezegd: elke makelaar die actief is in Catalonië moet een AICAT-nummer hebben.
• Valenciaanse Gemeenschap – RAICV (verplicht en wettelijk verankerd)
  Het RAICV-register is verplicht voor alle makelaars in de regio Valencia en dat omvat drie van de meest populaire Spaanse costa’s:
  - Costa Blanca (o.a. Alicante, Benidorm, Altea, Moraira, Torrevieja, Jávea, Denia)
  - Costa del Azahar (o.a. Castellón, Peñíscola, Oropesa del Mar, Benicàssim)
  - Costa de Valencia (kustzone rond de stad Valencia en omgeving)
  Iedere makelaar in deze regio’s moet een RAICV-nummer voeren (zichtbaar op website en advertenties).
• Balearen – regionale regulering (ROAIIB)
  Van toepassing op de volledige eilandengroep:
  - Mallorca (Palma, Alcúdia, Cala d’Or, Andratx, Santa Ponsa)
  - Ibiza (Eivissa, Santa Eulària, Sant Antoni)
  - Menorca (Maó, Ciutadella)
  - Formentera*
  Makelaars op de Balearen moeten voldoen aan regionale eisen, o.a. opleiding, aansprakelijkheidsverzekering en registratie.

In Andalusië is de regulering voorbereid, maar nog niet wettelijk ingevoerd.

In alle overige regio’s van Spanje kan iedereen zonder opleiding, verzekering of toezicht als makelaar optreden.
Dit veroorzaakt grote verschillen in kwaliteit, betrouwbaarheid en bescherming voor kopers.

Wat er gebeurt wanneer u met een onbevoegde of ontransparante makelaar werkt
Veel kopers vertellen ons achteraf:

• “We dachten dat hij verplicht was ons te beschermen.”
• “Hij zei dat een advocaat niet nodig was.”
• “We kregen te horen dat we snel moesten beslissen.”
• “Achteraf bleek dat vergunningen ontbraken.”

Wie werkt met iemand die niet bevoegd of niet transparant is, loopt grote kans op verkeerde informatie, ongeldige contracten, financiële schade en langdurige juridische problemen.

Het juiste onderscheid: makelaar, bemiddelaar of illegale aanbieder?
1. Bevoegde makelaar (in gereguleerde landen)
Een officieel geregistreerde makelaar mag:

• Bemiddelen;
• Onderhandelen;
• Contracten opstellen;
• Provisie ontvangen;
• De transactie formeel begeleiden.

Hij staat onder toezicht en bezit verplichte verzekeringen.

2. Bemiddelaar die via een erkende makelaar werkt (legaal, mits transparant)
In veel landen mag een bemiddelaar actief zijn onder duidelijke voorwaarden. Een bemiddelaar:

• Geeft openlijk aan géén erkende makelaar te zijn;
• Attendeert de klant transparant op de  erkende makelaar met wie de bemiddelaars samenwerkt;
• Laat alle contracten en betalingen via de erkende makelaar verlopen;
• Onderhandelt niet als makelaar in juridische zin;
• Vervult slechts een aanvullende rol.

De erkende makelaar blijft volledig verantwoordelijk voor de transactie.

3. Illegale makelaar (verboden in gereguleerde landen)
Dit is iemand die:

• Zich voordoet als makelaar zonder vergunning;
• Zelfstandig bemiddelt of onderhandelt;
• Courtage ontvangt zonder bevoegdheid;
• Juridische documenten opstelt buiten zijn bevoegdheid.

In dat geval vervalt iedere vorm van bescherming voor u als koper.

Waarom makelaars - legaal en illegaal - zo overtuigend lijken
Ze weten inspeelt op:

• Enthousiasme voor een woning of regio;
• Angst om een kans te missen;
• Taalbarrières;
• Onzekerheid over lokale regels;
• Afhankelijkheid van één informatiebron.

Daarom voelt het vaak betrouwbaar, totdat het te laat is.

Drie risico’s die u het meest raken
1. Wettelijke bescherming verschilt sterk per land
In gereguleerde landen hebt u alleen bescherming via een erkende makelaar of een bemiddelaar die transparant via een erkende makelaar opereert.
In niet-gereguleerde landen draait het om deskundigheid, transparantie en aansprakelijkheid.

2. U kunt te veel betalen — onafhankelijkheid bestaat zelden
Zowel erkende makelaars als bemiddelaars worden vaak betaald door projectontwikkelaars of verkopers. Daardoor:

• Wordt de prijs zelden kritisch beoordeeld;
• Worden risico’s soms verzacht of verzwegen;
• Is advies niet automatisch objectief.

Transparantie, niet onafhankelijkheid, bepaalt betrouwbaarheid.

3. Onvolledige of misleidende informatie
Bij onbevoegde partijen ontbreekt:

• Toezicht;
• Beroepsverzekering;
• Aansprakelijkheid;
• Transparantie over belangen;
• Garantie op volledigheid.

U hebt dan geen enkel houvast.

Zo herkent u een onbetrouwbare makelaar of bemiddelaar

• Geen registratienummer in regio’s waar dit verplicht is;
• Onduidelijkheid over wie hem betaalt;
• Advies om géén advocaat in te schakelen;
• Verkoopdruk: “vandaag beslissen”;
• Halve of onvolledige informatie over vergunningen;
• Geen kantoor of structurele bedrijfsidentiteit;
• Uitsluitend informele communicatie;
• Onduidelijke rolverdeling tussen bemiddelaar en makelaar.

Eén rode vlag is genoeg om afstand te houden.

Hoe Mondi kopers wél beschermt — én hoe Mondi opereert
Mondi als belangenorganisatie én aanbieder van geselecteerd vastgoed
Mondi vertegenwoordigt uitsluitend het belang van leden als aankoopadviseur. Dat betekent:

• Wij adviseren, begeleiden en onderhandelen namens de koper;
• Wij treden niet op als traditionele verkopend makelaar;
• Alle contracten verlopen via erkende makelaars of advocaten;
• Wij zijn volledig transparant over rollen, belangen en eventuele vergoedingen.

Via Mondi Select bieden wij bovendien zorgvuldig geselecteerde buitenlandse vastgoedprojecten aan. Mondi brengt deze projecten onder de aandacht, maar de wettelijke bemiddeling en contractvorming verloopt altijd via de bevoegde lokale professionals. Het verdienmodel wordt volledig open gecommuniceerd, zodat leden exact weten wie waarvoor wordt betaald.

Professionalisering en internationale erkenning
Mondi versterkt zijn positie actief:
Rob Smulders is als belangenbehartiger aangesloten bij de Spaanse beroepsorganisatie GIPE.
Dit onderstreept Mondi’s professionele werkwijze binnen de wettelijke kaders.

Wat u vooral moet onthouden
In veel landen mag alleen een erkende makelaar bemiddelen.
Een bemiddelaar mag alleen werken via een erkende makelaar en moet dat transparant melden.
Onafhankelijkheid bestaat zelden — transparantie is de sleutel.
Onbevoegde makelaars vergroten uw risico op financiële én juridische schade.
Mondi adviseert, onderhandelt en beschermt kopers, maar laat alle juridische stappen altijd via bevoegde partijen lopen.

---

Terug naar overzicht