Tweede woning kopen in Portugal? Niet-residenten betalen sinds 2026 fors meer overdrachtsbelasting

Wat is er in 2026 veranderd?

Bij de aankoop van vastgoed in Portugal wordt Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) geheven. Deze belasting is enigszins vergelijkbaar met de Nederlandse overdrachtsbelasting, al is de Portugese systematiek anders.

Met Decreto-Lei n.º 97/2026 van 20 mei 2026 is een bijzondere regeling voor niet-residenten in het Portugese IMT-wetboek opgenomen. Artikel 17 lid 10 bepaalt dat bij de aankoop door een niet-resident van een stedelijk object of appartementsrecht dat uitsluitend voor bewoning is bestemd, in beginsel een vast IMT-tarief van 7,5% geldt. Vrijstellingen en tariefverminderingen zijn daarbij in beginsel uitgesloten, tenzij een van de wettelijke uitzonderingen van toepassing is.

Dat is een belangrijk verschil met de reguliere IMT-heffing. Voor een woning die niet als eigen permanente hoofdwoning wordt gebruikt, geldt voor een fiscale resident van Portugal in beginsel een progressieve tabel. Voor hogere waarden gelden vervolgens vaste tarieven van 6% en uiteindelijk 7,5%.

Een Nederlander die fiscaal resident van Portugal is, valt dus niet vanwege zijn Nederlandse nationaliteit onder het bijzondere tarief van 7,5%. Omgekeerd kan een Portugees die fiscaal niet-resident van Portugal is, bijvoorbeeld omdat hij in Nederland woont, wél met de regeling voor niet-residenten worden geconfronteerd.

Hoe groot is het fiscale verschil?

Onderstaande voorbeelden gaan uit van een woning op het Portugese vasteland die voor de fiscale resident niet als eigen permanente hoofdwoning wordt aangemerkt. Voor de Portugese fiscale resident is gerekend met de reguliere IMT-tabel voor overige woningen. Voor de niet-resident is, behoudens wettelijke uitzonderingen, gerekend met het vaste tarief van 7,5%.

Daarnaast is in de laatste kolom het Portugese zegelrecht (Imposto do Selo) van 0,8% meegenomen, zodat zichtbaar wordt hoeveel een niet-resident in deze voorbeelden alleen al aan IMT en zegelrecht betaalt.

Hoe wordt de IMT voor een fiscale resident berekend?

Ook iemand die fiscaal resident van Portugal is, betaalt bij de aankoop van een tweede woning IMT. Voor deze categorie geldt echter niet vanaf de eerste euro een tarief van 7,5%. Tot een heffingsgrondslag van €633.931 wordt de IMT progressief berekend: verschillende delen van de waarde vallen achtereenvolgens in tariefschijven van 1%, 2%, 5%, 7% en 8%.

Bij een heffingsgrondslag van meer dan €633.931 tot en met €1.150.853 verandert de systematiek. Dan geldt een vast tarief van 6% over de gehele heffingsgrondslag. Boven €1.150.853 geldt 7,5% over de gehele heffingsgrondslag.

Voor een niet-resident die niet onder een wettelijke uitzondering valt, geldt daarentegen bij de aankoop van een woning in beginsel direct een vast tarief van 7,5%. Juist daardoor kan bij woningen in het lagere en middensegment een aanzienlijk verschil ontstaan.

* Voor een niet-resident die onder de nieuwe regeling valt en niet voor een wettelijke uitzondering in aanmerking komt. De tabel betreft een tweede woning op het Portugese vasteland en niet een eigen permanente hoofdwoning.

* Voor deze rekenvoorbeelden is aangenomen dat de genoemde koopsom tevens de heffingsgrondslag voor de IMT is. In Portugal wordt bij een reguliere aankoop in beginsel uitgegaan van de hoogste waarde van de overeengekomen koopprijs en de Valor Patrimonial Tributário (VPT). De vergelijking betreft een woning op het Portugese vasteland die voor de fiscale resident niet als eigen permanente hoofdwoning wordt aangemerkt. Voor de niet-resident is, behoudens wettelijke uitzonderingen, gerekend met 7,5% IMT. Het zegelrecht bedraagt 0,8%. Juridische begeleiding, registratie, financiering en overige aankoopkosten zijn niet inbegrepen.

De financiële gevolgen kunnen aanzienlijk zijn. Wie als Nederlandse of Belgische niet-resident een woning met een heffingsgrondslag van €400.000 koopt, betaalt in dit voorbeeld €30.000 aan IMT. Een fiscale resident van Portugal die een vergelijkbare woning als tweede woning koopt, betaalt €19.300,11.

Alleen al het verschil in IMT bedraagt daarmee €10.699,89.

Bij een woning van €1 miljoen loopt het verschil op tot €15.000.

Opvallend is dat het verschil bij duurdere woningen anders uitpakt. Voor een reguliere woning die niet als eigen permanente hoofdwoning dient, geldt bij een heffingsgrondslag van meer dan €633.931 tot en met €1.150.853 voor een fiscale resident een vast tarief van 6%. Boven €1.150.853 bedraagt ook het reguliere tarief 7,5%. Vanaf dat niveau bestaat op basis van deze tarieven dus geen verschil meer tussen de reguliere tweedewoningheffing en het bijzondere tarief van 7,5% voor een niet-resident.

De fiscale woonplaats wordt ineens veel belangrijker

De regeling betekent dat niet alleen de koopsom en het gebruik van de woning relevant zijn. Ook de fiscale positie van de koper kan duizenden euro's verschil maken.

Situatie 1 – Nederlander koopt een vakantiehuis en blijft in Nederland wonen

Een Nederlands echtpaar woont en werkt in Nederland en koopt voor €400.000 een tweede woning in Portugal. De woning wordt gebruikt voor vakanties en eventueel incidenteel door familie of vrienden.

De kopers blijven fiscaal resident van Nederland. Wanneer geen wettelijke uitzondering van toepassing is, geldt voor deze aankoop in beginsel het tarief voor niet-residenten van 7,5%.

Bij een heffingsgrondslag van €400.000 bedraagt de IMT €30.000. Daarnaast bedraagt het zegelrecht van 0,8% €3.200. Alleen deze twee belastingen komen daarmee uit op €33.200.

Dit is voor veel Nederlandse en Belgische kopers van een klassieke tweede woning een relevante situatie.

Situatie 2 – Koper woont nu in Nederland maar wordt binnen twee jaar fiscaal resident van Portugal

Een koper schaft een woning in Portugal aan terwijl hij op het moment van aankoop nog fiscaal resident van Nederland is. Het concrete plan is om op korte termijn daadwerkelijk naar Portugal te emigreren.

De Portugese wet bevat hiervoor een belangrijke uitzondering. Wanneer de koper binnen twee jaar na de aankoop fiscaal resident van Portugal wordt volgens artikel 16 van de Portugese IRS-wetgeving, kan het aanvankelijk betaalde verschil in IMT worden gecorrigeerd.

Dit gebeurt niet automatisch. De koper moet daarvoor een verzoek indienen bij de Portugese belastingdienst. Dat verzoek moet volgens artikel 17 lid 12 van de IMT-wet worden gedaan binnen zes maanden nadat de koper fiscaal resident van Portugal is geworden.

De belastingdienst kan vervolgens het verschil ongedaan maken tussen de reeds betaalde IMT en het bedrag dat volgens de reguliere tarieven verschuldigd zou zijn geweest.

Voor iemand die daadwerkelijk binnen twee jaar fiscaal resident van Portugal wordt, kan de uiteindelijke IMT-druk daardoor aanzienlijk lager uitvallen dan voor iemand die fiscaal in Nederland of België blijft wonen.

Situatie 3 – Nederlander of Belg is al fiscaal resident van Portugal en koopt een tweede woning

Een Nederlander woont permanent in Portugal en is daar fiscaal resident. Hij koopt vervolgens bijvoorbeeld een appartement aan de Algarve als tweede woning.

Zijn Nederlandse nationaliteit is voor de bijzondere 7,5%-regeling niet doorslaggevend. Omdat hij fiscaal resident van Portugal is, valt hij in beginsel niet onder het bijzondere tarief uitsluitend vanwege zijn Nederlandse nationaliteit.

Hetzelfde geldt voor een Belg die fiscaal resident van Portugal is.

Omgekeerd kan een Portugees staatsburger die fiscaal niet-resident van Portugal is juist wél onder de bijzondere regeling voor niet-residenten vallen.

De maatregel is dus juridisch gezien geen belasting op buitenlanders, maar een afwijkende IMT-behandeling op basis van fiscale residentie.

Situatie 4 – Niet-resident koopt een woning voor langdurige woonverhuur

Ook voor bepaalde langdurige woonverhuur bevat de wet een uitzondering.

De woning moet daarvoor binnen zes maanden na aankoop worden bestemd voor woonverhuur tegen een maandelijkse huur die niet hoger is dan de wettelijke grens waarnaar Decreto-Lei n.º 97/2026 verwijst. Vervolgens moet de woning gedurende de eerste vijf jaar na aankoop in totaal gedurende ten minste 36 maanden, aaneengesloten of onderbroken, overeenkomstig deze voorwaarden worden verhuurd.

Ook deze correctie vindt niet automatisch plaats. De belanghebbende moet een verzoek indienen bij de Portugese belastingdienst. Volgens artikel 17 lid 12 moet dat verzoek worden gedaan binnen zes maanden na het sluiten van de kwalificerende huurovereenkomst.

Vakantieverhuur is iets anders

Voor buitenlandse kopers is het belangrijk de uitzondering voor woonverhuur niet te verwarren met toeristische verhuur.

Een appartement of villa kopen om deze vervolgens via platforms of als Alojamento Local (AL) kortdurend aan toeristen te verhuren, is niet hetzelfde als de woonverhuur waarop deze specifieke IMT-uitzondering betrekking heeft.

Een koper moet daarom niet aannemen dat voorgenomen vakantieverhuur betekent dat het bijzondere tarief van 7,5% kan worden voorkomen.

Wie bij zijn rendementsberekening uitgaat van toeristische verhuur, doet er bovendien verstandig aan vóór aankoop afzonderlijk te laten onderzoeken of het beoogde gebruik op de betreffende locatie en voor het specifieke object juridisch is toegestaan.

Niet pas bij de notaris naar de IMT kijken

De regeling maakt het belangrijker om de fiscale gevolgen te onderzoeken voordat een koper zich juridisch of financieel aan een woning bindt.

Stel dat iemand een woning met een heffingsgrondslag van €500.000 koopt. Voor een Portugese fiscale resident die de woning als tweede woning koopt, bedraagt de IMT volgens de reguliere tabel €27.300,11. Voor een niet-resident die niet voor een uitzondering in aanmerking komt, bedraagt deze €37.500.

Dat is een verschil van €10.199,89.

Wanneer hiermee vooraf geen rekening is gehouden, moet dit bedrag uit het eigen vermogen komen of gaat het feitelijk ten koste van het beschikbare aankoopbudget.

De fiscale analyse hoort daarom niet pas vlak vóór de escritura – de juridische overdracht – plaats te vinden.

Voor Mondi-leden: wat moet vóór reservering of bod concreet worden onderzocht?

Voor aspirant-kopers is vooral van belang dat de fiscale positie niet los wordt gezien van de juridische structuur, de financiering, het toekomstige gebruik van de woning en eventuele emigratieplannen.

Vóór een bindende reservering, koopbelofte of koopovereenkomst is het verstandig om onder meer de volgende punten te laten beoordelen:
 

Peildatum wet- en regelgeving: 31 augustus 2026. De berekeningen en voorbeelden zijn indicatief en vormen geen individueel fiscaal of juridisch advies.