Koper beter beschermd bij betaling koopsom

Enerzijds wordt de positie van de koper sterker, anderzijds wordt de positie van de verkoper zwakker, ook al omdat de koper de notaris aanwijst.

Om de koper te beschermen tegen het risico dat in de periode tussen het moment van ondertekening van de koopakte en de overschrijving daarvan, op de verkochte zaak beslag wordt gelegd of een hypotheek wordt ingeschreven, bestaat sinds 2014 in Italië een wet die belangrijke gevolgen heeft voor de regeling bij de betaling van de koopprijs bij de overdracht van Italiaans onroerend goed.

In deze wet is bepaald dat de koopprijs op het moment van ondertekening van de koopakte bij de passerende notaris moet zijn gedeponeerd. Hierbij heeft de notaris de verplichting om de koopprijs aan de verkoper over te maken, zodra hij heeft vastgesteld dat er aan alle voorwaarden voor het vrijgeven van de koopprijs is voldaan.

Bron: Mr. Joost van der Heijden, Guide Lines: Wonen en kopen in Italië

Verkoper staat zwakker
In Italië verloopt het proces in tegenstelling tot in Nederland anders, ten nadele van de verkoper want de verkoper verliest reeds zijn eigendom door ondertekening van de koopakte, dus niet pas bij inschrijving in de openbare registers. Daarom werd in het verleden de koopprijs in Italië reeds bij ondertekening van de koopakte voldaan. Kopers stonden in deze situatie zwakker, omdat de overschrijving van de akte in de openbare registers nog niet had plaats gevonden en er nog van alles kon gebeuren ten nadele van de koper. Met de laatste wet staat de koper sterker, maar wordt de positie van de verkoper zwakker. De verkoper verliest zijn eigendom na ondertekening van de koopakte, terwijl hij nog niet zijn geld heeft ontvangen. Een ander nadeel is dat de verkoper geen rente ontvangt over de koopsom die gedeponeerd is bij de notaris, omdat de wet bepaalt dat de notaris de rente over gedeponeerde gelden moet afdragen aan de Italiaanse staat.

Onenigheid
Verkopers kunnen door deze wetgeving in de problemen komen bij transacties waarbij in de koopakte voorwaarden zijn opgenomen waaraan de verkoper na ondertekening van de koopakte lastig kan voldoen. Tevens kan er een discussie ontstaan of de verkoper wel aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Ook in de situatie waarbij de koper spijt krijgt van de ondertekening van de koopakte, zal de koper belang hebben bij al of niet gespeelde onenigheid en/of discussie om alsnog met toestemming van de verkoper onder de koopakte uit te komen.

De notaris die de koopprijs in depot heeft, zal bij zo’n discussie een belangrijke rol kunnen gaan spelen. Hij moet immers beoordelen of de verkoper aan alle voorwaarden heeft voldaan. Enerzijds wordt de positie van de koper sterker, anderzijds wordt de positie van de verkoper zwakker, ook al omdat de koper de notaris aanwijst.

---

Terug naar overzicht