Onbekende feiten bij koop of verkoop Duits vastgoed

Bij aankoop of verkoop van vastgoed in Duitsland worden Nederlanders vaak met een aantal onbekende feiten geconfronteerd.

Bij aankoop of verkoop van vastgoed in Duitsland worden Nederlanders vaak met een aantal onbekende feiten geconfronteerd. In Duitsland is het bijvoorbeeld niet gebruikelijk een optie te nemen op een woning. Ook de makelaarscourtage verschilt ten opzichte van Nederland (regionaal geregeld), is over het algemeen hoger en wordt ook nog eens met negentien procent btw belast. Daarnaast wordt een koper in Duitsland pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch (kadaster) heeft plaatsgevonden.

Bron: STRICK – Rechtsanwälte & Steuerberater

De ontsluitingskosten zijn vaak, maar niet altijd, bij de koopprijs van het perceel inbegrepen. De taken van de notaris zijn verregaand tot en met het inlichten van de Belastingdienst. De overdrachtsbelasting verschilt per regio, in Beieren bedraagt deze 3,5 procent van de koopsom, in Sleeswijk-Holstein 6,5 procent.

Garanties
Bij het afsluiten van de koopovereenkomst is het in Duitsland van groot belang dat alles wat samenhangt met de aankoop of verkoop van vastgoed in deze overeenkomst wordt opgenomen. Nu is het meestal zo dat koper en verkoper over tevoren besproken kwesties mondelinge dan wel schriftelijke afspraken maken. Er worden bijvoorbeeld garanties afgegeven met betrekking tot de algemene toestand van een perceel. Ook wordt door de verkoper gegarandeerd dat bijvoorbeeld het perceel voor permanente bewoning geschikt is, dat het pand asbestvrij is, dat het zwembad dicht is, dat het dak niet lekt en dat er geen worm in het houtwerk zit.

Deze garanties worden mondeling dan wel schriftelijk ofwel door de makelaar of door de verkoper zelf afgegeven. Achteraf kunnen er mankementen aan het licht komen, hoewel tevoren werd beweerd dat er geen verborgen gebreken zouden bestaan. Dan ligt er heibel in het verschiet, omdat het moeilijk is aanspraken te doen gelden. Want men moet als koper natuurlijk kunnen bewijzen dat zus en zo is beweerd en dat er garanties inzake de toestand van het pand werden afgegeven, respectievelijk dat de tegenpartij wel degelijk kennis had van de gebreken, maar deze heeft verzwegen.

Neutraal
Daarom is het belangrijk dit soort garanties en toezeggingen in de notariële koopakte te laten opnemen. Al hetgeen men wenst en wil bereiken moet in deze koopakte worden opgenomen. Deze wenk komt uiteraard niet van de kant van de notaris, gezien de notaris een soort ambtenaar in functie is. Hij dient neutraal te blijven en niet de ene partij beter te adviseren dan de andere. Een onafhankelijke zaakwaarnemer, een advocaat, kan hierin een belangrijke rol spelen.

---

Terug naar overzicht