Tweede huis in Spanje en de fiscus in 2026: belastingen voor Nederlandse en Belgische eigenaren

Spanje mag als liggingstaat belasting heffen

Wie als inwoner van Nederland of België een tweede huis in Spanje bezit, krijgt in beginsel met twee belastingstelsels te maken. Spanje mag belasting heffen omdat de woning daar ligt. Daarnaast moet de woning doorgaans worden opgenomen in de belastingaangifte van het land waar de eigenaar fiscaal woont.

Dat betekent niet automatisch dat tweemaal over hetzelfde bedrag belasting wordt betaald. De belastingverdragen tussen Spanje en Nederland en tussen Spanje en België bevatten regels om dubbele belasting te voorkomen. Wel blijven de Spaanse en de Nederlandse of Belgische aangifteverplichtingen naast elkaar bestaan.

Jaarlijkse Spaanse belastingen bij eigen gebruik of leegstand

Ook als een tweede huis niet wordt verhuurd, kan in Spanje belasting verschuldigd zijn. Een eigenaar die niet fiscaal in Spanje woont, krijgt doorgaans te maken met de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten, de Impuesto sobre la Renta de no Residentes. De aangifte verloopt via Modelo 210.

Spanje rekent bij eigen gebruik en leegstand met een forfaitair inkomen. Dit wordt berekend als een percentage van de Spaanse kadastrale waarde, de valor catastral. Afhankelijk van het moment waarop die waarde officieel is herzien, wordt in het algemeen 1,1% of 2% van de valor catastral als fictief inkomen aangemerkt. Voor inwoners van Nederland en België geldt daarover in beginsel een belastingtarief van 19%.

Daarnaast heft de gemeente jaarlijks de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, beter bekend als de IBI. De hoogte daarvan verschilt per gemeente en is eveneens gekoppeld aan de valor catastral. Afhankelijk van de gemeente kunnen ook andere lokale heffingen gelden, bijvoorbeeld voor afvalinzameling.

Verhuur van de Spaanse woning

Bij verhuur wordt in Spanje belasting geheven over de huurinkomsten. Inwoners van Nederland en België kunnen in beginsel bepaalde kosten aftrekken die rechtstreeks verband houden met de verhuur, voor zover aan de Spaanse voorwaarden wordt voldaan. Over het belastbare resultaat geldt doorgaans het tarief van 19%.

Voor perioden waarin de woning niet wordt verhuurd en beschikbaar is voor eigen gebruik, kan daarnaast naar tijdsgelang de forfaitaire heffing gelden. Een eigenaar die een woning slechts een deel van het jaar verhuurt, kan dus binnen hetzelfde jaar zowel werkelijke huurinkomsten als een fictief inkomen moeten aangeven.

Toeristische verhuur kan bovendien leiden tot aanvullende registratie-, informatie- en administratieve verplichtingen. Het hebben van een verhuurvergunning en het voldoen aan toeristische regels staat los van de fiscale aangifte. Bij hotelachtige aanvullende diensten kan ook de btw-behandeling veranderen.

Belasting bij verkoop

Bij verkoop van Spaans vastgoed door een niet-resident kan Spanje belasting heffen over de gerealiseerde vermogenswinst. De Spaanse koper moet in beginsel 3% van de overeengekomen verkoopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Deze inhouding is een voorheffing en niet automatisch de definitieve belasting.

De verkoper moet de uiteindelijke verkoopwinst via Modelo 210 aangeven. Is de definitieve belasting lager dan het ingehouden bedrag, dan kan onder voorwaarden teruggaaf worden gevraagd. Is meer belasting verschuldigd, dan moet het verschil worden bijbetaald. Daarnaast kan de gemeentelijke plusvalía municipal spelen, die verband houdt met de waardeverandering van de stedelijke grond.

Mogelijke Spaanse vermogensbelasting

Bij een hogere nettovermogenswaarde in Spanje kan ook de Spaanse vermogensbelasting relevant worden. Vrijstellingen, tarieven en regionale regelingen kunnen verschillen. Daarnaast kent Spanje een aanvullende heffing voor zeer grote vermogens. Bij kostbaar vastgoed, meerdere Spaanse objecten of mede-eigendom moet daarom individueel worden beoordeeld of een aangifteplicht of belasting ontstaat.

Voor Nederlanders: de Spaanse woning in box 3

Voor iemand die fiscaal in Nederland woont, behoort een tweede woning in Spanje in beginsel tot het vermogen in box 3. Voor de aangifte over 2026 vraagt de Belastingdienst bij een buitenlandse tweede woning naar de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde en onverhuurde staat op 1 januari 2025. Een schuld die aantoonbaar samenhangt met de Spaanse woning kan eveneens relevant zijn.

De woning en de eventuele schuld moeten correct in de Nederlandse aangifte worden verwerkt. Vervolgens kan Nederland op grond van het belastingverdrag en de regels ter voorkoming van dubbele belasting een vermindering berekenen. Die vermindering is niet altijd gelijk aan de Nederlandse box 3-heffing die men uitsluitend aan de Spaanse woning zou toerekenen. De buitenlandse woning kan daardoor toch invloed hebben op de totale box 3-uitkomst.

Box 3 blijft in beweging

In 2026 werkt Nederland nog met het tijdelijke box 3-stelsel op basis van forfaitaire rendementen. Onder voorwaarden kan een belastingplichtige een beroep doen op een lager werkelijk rendement. Bij vastgoed is die berekening niet eenvoudig, omdat onder meer huurinkomsten, waardeveranderingen, financiering en de toerekening van buitenlandse bestanddelen een rol kunnen spelen.

Het kabinet beoogt vanaf 2028 een nieuw stelsel op basis van werkelijk rendement in te voeren. De definitieve vormgeving kan echter nog wijzigen. Het is daarom onverstandig om een aankoopbeslissing uitsluitend te baseren op een verwachte toekomstige behandeling in box 3.

Verhuur en de Nederlandse aangifte

Bij normaal particulier vermogensbeheer blijft een Spaanse tweede woning doorgaans in box 3 en worden de huurinkomsten in Nederland niet afzonderlijk in box 1 belast. Dat kan anders worden wanneer de werkzaamheden, aanvullende diensten en organisatie duidelijk verder gaan dan normaal vermogensbeheer. De grens is sterk afhankelijk van de feiten. Los daarvan blijven de Spaanse belasting- en aangifteverplichtingen over verhuur bestaan.

Voor Belgen: kadastraal inkomen en aangifteplicht

Een Belgische rijksinwoner moet een Spaanse woning melden bij de Belgische administratie, zodat daaraan een Belgisch kadastraal inkomen kan worden toegekend. De aankoop, verkoop en belangrijke wijzigingen aan het vastgoed moeten tijdig worden doorgegeven. Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen wordt vervolgens in de Belgische aangifte opgenomen.

Voor Spaans vastgoed kan in België in beginsel een vrijstelling met progressievoorbehoud worden gevraagd. Het onroerende inkomen wordt dan niet nogmaals rechtstreeks in België belast, maar kan wel meetellen bij het bepalen van het belastingtarief over andere belastbare inkomsten. Buitenlandse belastingen mogen niet zonder meer van het aan te geven Belgische bedrag worden afgetrokken.

Verhuur en de Belgische aangifte

De Belgische behandeling hangt mede af van het gebruik door de huurder, de aard van de verhuur en de geleverde diensten. Bij bepaalde verhuursituaties kunnen naast het kadastraal inkomen ook werkelijke huurinkomsten of huurvoordelen relevant zijn. Bij gemeubelde verhuur kan bovendien een afzonderlijke behandeling van het roerende gedeelte spelen. Intensieve of professioneel georganiseerde verhuur vraagt daarom om beoordeling op maat.

Waar het in de praktijk vaak misgaat

De meest voorkomende fouten ontstaan doordat kopers alleen naar de belasting bij aankoop kijken. Daarna blijken jaarlijkse verplichtingen of gevolgen bij verhuur en verkoop niet te zijn meegenomen.

• Modelo 210 bij eigen gebruik of leegstand vergeten
• De woning of de juiste waarde niet opnemen in de Nederlandse of Belgische aangifte
• Niet onderkennen dat verhuurde en niet-verhuurde perioden verschillend worden behandeld
• Geen rekening houden met IBI en andere lokale heffingen
• De 3%-inhouding en vermogenswinstbelasting bij verkoop verwarren
• Eigendom, financiering, gebruik en nalatenschap niet vooraf op elkaar afstemmen

Conclusie

Een tweede huis in Spanje heeft fiscale gevolgen bij aankoop, bezit, eigen gebruik, verhuur en verkoop. Spanje heft ook wanneer de woning niet wordt verhuurd. Daarnaast moet de eigenaar rekening houden met de aangifte in Nederland of België en met de regels ter voorkoming van dubbele belasting.

De uiteindelijke positie hangt af van de fiscale woonplaats, eigendomsverhouding, financiering, valor catastral, verhuurvorm en waarde van het vermogen. Wie deze punten vóór aankoop laat beoordelen, voorkomt dat de gekozen structuur later moeilijk of alleen tegen hoge kosten kan worden aangepast.

Alleen voor Mondi Plus- en Premium-leden: fiscale controlepunten vóór aankoop

In het afgeschermde gedeelte leest u welke fiscale gegevens u vóór het uitbrengen van een bod moet verzamelen, welke Spaanse aangiften vaak worden vergeten en welke afspraken bij mede-eigendom, verhuur en toekomstige overdracht vooraf moeten worden vastgelegd.