Nieuwe wetgeving in Dubai biedt vastgoedkopers meer bescherming

Dubai is de afgelopen jaren uitgegroeid tot een magneet voor internationale vastgoedkopers. Off-plan projecten worden wereldwijd aangeboden, vaak met hoge rendementen en strakke verkooppraatjes. Die snelle groei heeft echter ook een schaduwzijde: een markt waarin niet iedereen die zich makelaar noemt dat juridisch ook is. Juist om kopers beter te beschermen tegen misleiding en onbevoegde bemiddeling grijpt de wetgever nu in. Per 1 juni 2026 verandert het civielrechtelijke speelveld ingrijpend.

Per 1 juni 2026 scherpen de Verenigde Arabische Emiraten hun civielrechtelijke kader aan. Deze wetswijziging is nadrukkelijk bedoeld om vastgoedkopers beter te beschermen tegen misleiding en onbevoegde bemiddeling, en heeft directe gevolgen voor kopers, ontwikkelaars én partijen die zich als vastgoedmakelaar presenteren.
Dit artikel is mede geïnspireerd door een publicatie en inhoudelijke bijdragen van Lady Hilda Van der Tuin (LL.M.), lawyer, mediator en international estate planner in de Verenigde Arabische Emiraten, die al geruime tijd waarschuwt voor de risico’s van niet‑gereguleerde vastgoedbemiddeling in Dubai.

Definitie
Niet‑gereguleerde makelaar
Een natuurlijke persoon of onderneming die bemiddelt bij vastgoedtransacties in de VAE zonder te beschikken over een geldige registratie en licentie bij de bevoegde autoriteit (Dubai Land Department / RERA).

Good faith (goede trouw)
Een civielrechtelijk beginsel waarbij partijen bij het aangaan van een overeenkomst verplicht zijn elkaar correct, volledig en niet‑misleidend te informeren. Schending van dit beginsel kan leiden tot vernietiging of ontbinding van de overeenkomst.

Wat verandert er per 1 juni 2026?
Met de inwerkingtreding van de nieuwe Civil Transactions Law wordt het beginsel van good faith expliciet verankerd in het civiele recht van de VAE. Dit betekent concreet:

• Kopers kunnen een vastgoedovereenkomst ontbinden als zij kunnen aantonen dat deze tot stand is gekomen op basis van onjuiste, onvolledige of misleidende informatie.
• Indien aannemelijk is dat de koper bij correcte informatie de overeenkomst niet zou hebben gesloten, ontstaat een recht op volledige restitutie van de betaalde koopsom.
• De juridische focus verschuift van alleen de overeenkomst zelf naar de volledige totstandkomingsketen: van marketing, introductie en bemiddeling tot contractondertekening.

Gevolgen voor particuliere kopers
Voor particuliere kopers betekent dit een wezenlijke versterking van hun rechtspositie:

• Bemiddeling door een niet‑gelicentieerde partij wordt een relevant juridisch risico‑element.
• Druk om snel te tekenen (“laatste units”, “tijdelijke korting”) kan achteraf worden getoetst aan het beginsel van goede trouw.
• Ook zogenoemde reservation agreements of voorlopige reserveringen vallen onder deze toetsing.

Belangrijk is dat de bewijslast in de praktijk verschuift: rechters zullen nadrukkelijker kijken naar wie de koper heeft geïnformeerd, met welk mandaat en op basis van welke bevoegdheden.

Gevolgen voor ontwikkelaars
Ontwikkelaars in Dubai lopen vanaf juni 2026 een nieuw type risico:

• Zij kunnen worden aangesproken op het handelen van tussenpersonen die zij (direct of indirect) inzetten.
• Indien blijkt dat een transactie is geïnitieerd door een niet‑gereguleerde bemiddelaar, kan de ontwikkelaar worden verplicht de volledige koopsom terug te betalen.
• In procedures zal sneller worden aangenomen dat de ontwikkelaar een zorgplicht heeft bij de selectie en controle van verkoopkanalen.

Het is aannemelijk dat ontwikkelaars hun distributiemodellen zullen herzien en strengere eisen gaan stellen aan makelaars en marketingpartners.

De rol van ‘tussenpersonen’ onder druk
In de praktijk opereren veel tussenpersonen onder commerciële titels als property consultant, investment advisor of international sales partner. Formeel verandert de naamgeving niets aan de juridische realiteit: zonder geldige licentie is geen sprake van toegestane vastgoedbemiddeling.

De nieuwe wetgeving maakt het steeds lastiger om dit grijze gebied te handhaven. Zodra een koper succesvol aantoont dat hij is beïnvloed door een onbevoegde partij, ontstaat een direct financieel risico voor alle partijen in de keten.

Praktische controle: wat kan een koper zelf doen?
Kopers kunnen – en zouden – zelf controleren of een bemiddelaar bevoegd is. Dat kan via het openbare register van het Dubai Land Department, waarin uitsluitend gelicentieerde vastgoedmakelaars zijn opgenomen.
Een eenvoudige controle vooraf kan later complexe juridische procedures voorkomen.

Mondi‑duiding
Voor Mondi‑leden past deze ontwikkeling in een breder patroon dat we ook in andere internationale vastgoedmarkten zien: groei leidt tot professionalisering, en professionalisering tot strengere aansprakelijkheid.

De kern van de nieuwe wetgeving is niet dat vastgoed kopen in Dubai risicovoller wordt, maar juist dat kopers juridisch sterker komen te staan, mits zij zich bewust zijn van hun rechten en van de rol die bemiddelaars spelen.

De nieuwe regels maken transparantie, bevoegdheid en correcte informatieverstrekking niet alleen wenselijk, maar juridisch afdwingbaar.

Vaste begrippen

• Off‑plan property: Vastgoed dat wordt verkocht vóór oplevering, vaak op basis van een ontwikkelplan.
• SPA (Sale and Purchase Agreement): De formele koopovereenkomst.
• Dubai Land Department (DLD): Overheidsinstantie verantwoordelijk voor vastgoedregistratie en toezicht.
• RERA‑licentie: Verplichte vergunning voor vastgoedmakelaars in Dubai.

Verdieping voor Mondi‑leden (afgeschermd)

---

Terug naar overzicht