Legaliseren van illegale woningen in Turkije

Update: Aspirant-kopers en bezitters van een (tweede) woning opgelet! Helaas komt het bezit van een (deels) illegale woning in de praktijk zeer regelmatig voor en niet alleen in Turkije. Meestal betreft het een aanbouw of zwembad maar soms ook een volledige woning waarvoor geen vergunning is verstrekt. Een woning zonder bouw- of woonvergunning levert vroeg of laat altijd problemen op met vervelende financiële consequenties. Nu is er een decreet in Turkije over het legaliseren van (deels) illegale woningen of ruimtes.

Mondi stelde de heer mr. Murat Alkiliç gespecialiseerd in Nederlands Privaatrecht en in Turks Recht de volgende vragen:

• Wat houdt het decreet precies in en hoelang is het geldig?
• Hoe weten eigenaren of aspirant-kopers van vastgoed in Turkije of een woning legaal is?
• Wat gebeurt er met (deels) illegale woningen in Turkije en wat zijn de consequenties voor (toekomstige) eigenaren?
• Wat zijn de consequenties bij verkoop van een woning in Turkije als de woning niet volledig legaal is?

De heer Alkiliç geeft uitgebreid een toelichting over ‘De Wet Herstelregeling Bouw in Turkije’.
“Voor bezitters van onroerend goed in Turkije kan de op 11 mei 2018 ingevoerde wet voordelen bieden. De (vooralsnog tijdelijke) wetgeving heeft de titel ‘Imar Barisi’, hetgeen vrij vertaald ‘Vredesregeling Bouw’ betekent, doch hierna te noemen Wet Herstelregeling Bouw (WHB). Deze wet komt er op neer dat bezitters van onroerend goed in Turkije, die een woning of pand in strijd met de vergunning hebben gebouwd of zonder vergunning hebben verbouwd, alsnog de illegale (ver)bouw kunnen ‘legaliseren’. De WHB heeft overigens enkel betrekking op onroerend goed gelegen op bepaalde, in de wet nader genoemde percelen.

Inhoud WHB
De Turkse regering heeft op 31 december 2018 besloten om deze wetgeving (wederom) te verlengen, ditmaal tot en met 15 juni 2019. Redenen hiervoor is dat -volgens een verklaring van de regering-, er ongeveer 10 miljoen aanvragen zijn ontvangen, dat er nog altijd aanvragen binnenkomen en dat dit een goede mogelijkheid is om de een flinke stap richting normalisatie te maken. Met andere woorden: bestaande bouw voldoet aan regelgeving. Een tweede niet direct uitgesproken reden vormt natuurlijk de enorme extra inkomsten voor de schatkist die met de aanvragen gepaard gaan.

De WHB heeft betrekking op objecten (particuliere en commerciële bouw) die voor 31 december 2017 zijn gebouwd of verbouwd. In grote lijnen vallen de navolgende objecten onder de WHB:

• Objecten waar wel een bouwvergunning voor is verleend, maar die vervolgens in strijd met de bouwvergunning zijn gebouwd;
• Objecten welke volgens de bouwvergunning zijn gebouwd, maar welke naderhand zonder vergunning zijn verbouwd (uitbreiding dan wel wijziging van het object);
• Objecten welke zonder toestemming op gemeentegrond of rijksgrond zijn gebouwd en welke op de door de wet specifiek genoemde gronden liggen (zie bijlage behorende bij WHB).

Eigenaren van voornoemde objecten kunnen een aanvraag doen om in aanmerking te komen voor de herstelregeling. Indien de aanvraag voldoet aan de voorwaarden, houdt dit in dat de eigenaar een certificaat ontvangt waarmee het object een ‘tijdelijke vergunde staat’ verkrijgt. Dit betekent het volgende:

• Zolang het object in de huidige staat blijft (niet verbouwd of gesloopt wordt), deze als zijnde legaal wordt gezien;
• Indien het object in de toekomst gesloopt wordt voor herbouw of verbouwd wordt, geldt de oorspronkelijke vergunning, verliest het certificaat haar geldigheid en dient het object aan die eerdere voorwaarden te voldoen (tenzij de eigenaar te zijner tijd een nieuwe vergunning aanvraagt voor een gewijzigde bouw en deze wijziging niet in strijd is met de alsdan geldende [lokale] regelgeving);
• Eventuele lopende handhavingstrajecten (opgelegde boetes of aangekondigde bestuursdwangtrajecten) worden ingetrokken;
• Door de ‘legalisering’ kan de eigenaar van het object reguliere abonnementen voor de levering van gas, water en elektriciteit voor het object afsluiten.

Certificaat
De eigenaar van een object die een succesvol aanvraagtraject doorloopt, krijgt dus een soort certificaat. Dit certificaat is gekoppeld aan het object (pand of appartement) en niet aan de eigenaar. De legalisatie zegt dus niets over het eigendom van het object. Het certificaat geldt voor de duur dat het object in de ‘vergunde staat’ blijft. Indien de eigenaar het object in de toekomst sloopt of bouwkundig wijzigt, vervalt het certificaat en dient het plan aan de oorspronkelijke vergunning en de alsdan geldende (bouw)wetgeving te voldoen.

Kosten
Voor de aanvraag tot het verkrijgen van een certificaat zijn leges verschuldigd. Deze worden berekend op basis van een rekenmodel, hetgeen in grote lijnen neerkomt op:

• 3 procent van de marktwaarde van het object bij particulier bouw;
• 5 procent van de marktwaarde van het object bij commerciële bouw;

Eventuele kosten voor deskundige bijstand zijn hier niet bij inbegrepen.

Eigendom object versus certificaat
Het certificaat dat verkregen wordt op basis van de WHB heeft aldus geen invloed op het eigendom. Het eigendom van een object wordt in Turkije aangetoond middels de eigendomsakte (‘tapu’). De kadastrale gegevens benoemen derhalve enkel het eigendom (en eventuele beslagen of beperkte rechten zoals hypotheken), maar stellen niets over eventuele vergunnings-afwijkende bouw.

Indien de eigenaar van een object wil nagaan of zijn object vergunningstechnisch in orde is, kan hij daarvoor terecht bij de plaatselijke gemeente.

De aspirant koper die er zeker van wil zijn dat zijn aankoop niet voor verrassingen zorgt, dient derhalve minstens twee instanties te bezoeken:

• Kadaster voor informatie omtrent eigendom van, beslagen en hypotheken op het object;
• Gemeente voor onderzoek naar de (mate van) legaliteit van de bestaande bouw (is een vergunning aanwezig en is de huidige bouw in overeenstemming met geldende vergunning?).

De eigenaar van een object in Turkije die voornemens is om zijn object te verkopen, doet er goed aan een aanvraag op basis van de WHB te overwegen. Het niet verkrijgen van een certificaat blokkeert weliswaar niet de verkoop, maar een aspirant koper zal natuurlijk een lagere prijs bieden indien het object niet voldoet aan alle wettelijke (bouw)vereisten.”

Dit artikel is geschreven door de heer mr. Murat Alkiliç jurist en eigenaar van het kantoor Cojura Juridisch Advies in samenwerking met de heer. av. Aytekin Gündüz (advocaat in Turkije).
Aanverwant artikel
U laat zich toch geen illegale woning verkopen!

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Turkije
Bezoek regelmatig het landendossier Turkije en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap.

---

Terug naar overzicht