Het huurcontract en de Spaanse wetgeving

Wie onroerend goed heeft in het buitenland krijgt te maken met buitenlandse wet- en regelgeving. Veel Belgische en Nederlandse huiseigenaren hebben een (tweede) woning in Spanje in de verhuur. In de praktijk wordt er lichtzinnig gedacht over het huurcontract en de inhoud ervan. Het komt helaas voor dat men een standaardhuurcontractje uit de Tabacos gebruikt of zelf wel even de afspraken met de huurder op papier zet. Met grote nadelige rechtsgevolgen én financiële consequenties vandien.

Maatwerkcontract
Zoals met ieder juridisch document, vergt het opstellen en of redigeren van een huurcontract grondige kennis het Spaanse huurrecht, de relevante jurisprudentie en uiteraard kennis van het juridische Spaans. Kortom, het werkterrein bij uitstek van een jurist, niét van een doe-het-zelver, verhuurkantoor of een makelaar die tevens woningen verhuurt. Dergelijke dienstverleners doen er, in het belang van hun klant, verstandig aan om ieder huurcontract opnieuw te laten redigeren door een jurist. Het wordt afgeraden om een laatst gebruikte bewerkte versie van een model te gebruiken. Immers, ieder contract kent nieuwe partijen, met andere belangen. Ieder nieuw huurcontract moet een maatwerkcontract zijn.

Bestanddelen van een huurovereenkomst
Voor beide partijen, verhuurder en huurder, geldt het belang van een evenwichtige huurovereenkomst conform de Spaanse Huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos "LAU"). Hoofdregel daarbij is, altijd op basis van een huurcontract te (ver)huren, ongeacht de (ver)huurtermijn! Beide partijen ondertekenen zowel het contract als de eventuele inventarislijst. Eenieder bewaart een origineel exemplaar.

De clausules die een huurcontract moet bevatten, zijn:
• Plaats en datum van ondertekening;
• Volledige namen van eigenaar(en) en huurder(s);
• Opname eigen vaste adres van huurder(s) bij verhuur voor kortere perioden;
• Korte beschrijving van huurwoning;
• Inventarislijst, indien gemeubileerde (ver)huur, als bijlage bij contract;
• Maandelijks huurbedrag;
• Betalingsvoorwaarden;
• Borg (minimaal twee maanden huur);
• Verdeling betaling vaste lasten zoals gas, licht, water, vuilnisophaaldienst, telefoon, onroerend goed belasting,  
   de  vereniging van huiseigenaren, enz.;
• Opzegtermijn • Toepasselijk recht: Spaans recht
• Taal: Spaans plus evt een (beëdigde) vertaling of samenvatting

Verdere optionele clausules:
• Wel of geen huisdieren toegestaan
• Wel of geen inschrijving in de gemeente op huuradres
• Verbouwing door huurder met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in geval van lange termijn (ver)huur)

Lange termijn verhuur
Bij verhuur van een woning voor één jaar of langer heeft de huurder het recht om vijf jaar in de woning te verblijven.
Artikelen 9, 10 en 11 van de Spaanse Huurwet ( de "LAU") geven aan dat een huurcontract met een duur van vijf jaar na verloop van deze periode door de huurder schriftelijk kan worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee maanden. Indien de duur van het huurcontract minder is dan vijf jaar, dan is de verhuurder verplicht om deze jaarlijks te verlengen tot aan vijf jaar. De minimale huurperiode van vijf jaar is wettelijk verplicht.
Vermeldt een huurcontract echter helemaal geen huurtermijn,  dan wordt het beschouwd als zijnde een éénjarig huurcontract met daarbij de wettelijk vastgestelde verlengingen tot een maximum van vijf jaar. Op het moment dat de vijf jaar huur zijn verstreken en de huurder de huurperiode wenst voort te zetten dan wordt er een nieuw huurcontract opgemaakt, voor een periode van één jaar. Want, nadat de termijn van vijf jaar verhuur is verlopen en de huurovereenkomst wordt voortgezet met dezelfde huurder, komt de verplichting voor de verhuur van minimaal vijf jaar te vervallen. Bij dit nieuwe éénjarig huurcontract verplichten de verhuurder en de huurder zich tot een opzegtermijn van de huur van minimaal één maand.
Mocht, na verloop van de vijf jaar huur, de verlenging stilzwijgend door beide partijen voortgezet worden dan heeft de huurder het recht op een verdere huurtermijn van maximaal drie jaar. Daarbij behoudt de verhuurder het recht om het huurcontract jaarlijks op te zeggen.

Elfmaanden-huurcontract
Huurcontracten voor elf maanden komen (helaas) nog vaak voor maar dit is na de wetswijziging in 1995 in principe niet meer toegestaan. Derhalve wordt een huurcontract van elf maanden automatisch een vijfjarig huurcontract.

In geval van problemen omtrent het niet-nakomen van in het huurcontract overeengekomen verplichtingen door één van de beide partijen, is het raadzaam om zo snel mogelijk een ter zake kundige jurist of advocaat in te schakelen.

Dit artikel is geschreven door mr. Samuel Totays, notarieel jurist verbonden aan FLORES Juridisch Advies, Spanje 

---

Terug naar overzicht