Rol van de Duitse notaris

De aankoop van onroerend goed in Duitsland verschilt aanzienlijk van de aankoop van vastgoed in Nederland. Het begint er al mee dat in Duitsland bijna iedere overeenkomst notarieel bekrachtigd dient te worden. Of het hierbij nu gaat om een koopovereenkomst, de hypothecaire inschrijving of om een voorkooprecht; voordat deze (verbintenisrechtelijk) in werking kunnen treden, moeten ze van tevoren notarieel vastgelegd zijn.

Dit betekent dat alle andere mondelinge, schriftelijke of in aanwezigheid van getuigen gesloten overeenkomsten met betrekking tot aan- of verkoop van generlei waarde zijn en bij wijze van uitzondering hooguit een recht op schadevergoeding (secundaire vorderingen) geven. Zonder notariële akte dus geen koopovereenkomst in Duitsland.

Onafhankelijk
Dat weet inmiddels elke Nederlandse belegger in onroerend goed in Duitsland. Maar is een Duitse notaris wel betrouwbaar? Dat is afhankelijk van wat u van hem verwacht. Het is de taak van de notaris om aktes op te maken en handtekeningen te waarmerken. Duitse notarissen staan onder toezicht van Justitie en zijn onafhankelijk. Ze mogen koper of verkoper niet bevoordelen. Voordat de koopakte wordt opgemaakt is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren.

Uitleg
De notaris stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten. Dit laatst echter in zeer beperkte mate. Belangrijk is dat de Duitse notaris deze belastingen en beperkingen alleen noemt en daar geen uitleg bij geeft. Zo meldt de notaris dat er bijvoorbeeld sprake is van “recht van overpad”. De details daarvan meldt hij niet en de koper moet dan zelf actie ondernemen.

Taal
Een bijkomend probleem is de Duitse taal. Het gebeurt regelmatig dat hetgeen in de contracten is verwoord niet voldoet aan de intenties van alle betrokken partijen. Nederlandse kopers willen de strekking van een bepaling nog wel eens anders interpreteren dan de Duitse partij. Ook iemand die goed Duits beheerst, zal nog moeite hebben met juridisch Duits. Daar komt bij dat beloftes die door de verkoper in de voorfase zijn gedaan, niet automatisch in de notariële tekst terugkomen. De reden hiervoor is dat de inhoud van de akte, afhankelijk is van wat de partijen de notaris aangeven. Zonder eigen inbreng, gebruikt de notaris hetgeen hem door de andere partij wordt opgegeven.

De notaris zal altijd vragen of alle afspraken goed zijn verwoord en u zoveel mogelijk op de consequenties wijzen. Meer kan hij niet doen. Aangezien notarissen slechts zeer beperkt mogen adviseren, zij zijn immers onafhankelijk, verdient het aanbeveling om een deskundige in te schakelen.

bron: Rechsanwalt Alexander Crämer, Anwaltskanzlei Strick

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Duitsland
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!