Italiaanse woningmarkt trekt verder aan: waar liggen kansen voor buitenlandse kopers?

Woningprijzen 5,2% hoger dan een jaar geleden
Volgens het Italiaanse statistiekbureau Istat lagen de woningprijzen in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld 5,2% hoger dan in dezelfde periode van 2025. Daarmee versnelde de prijsontwikkeling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025, toen de stijging 4,0% bedroeg. Nieuwbouwwoningen werden op jaarbasis 6,7% duurder en bestaande woningen 4,8%. Ook het aantal woningtransacties nam toe. In het eerste kwartaal werden 4,4% meer woningen verkocht dan een jaar eerder.

Op kwartaalbasis stegen de woningprijzen gemiddeld met 1,0%. Opvallend daarbij is dat bestaande woningen 1,5% duurder werden, terwijl de prijzen van nieuwbouwwoningen ten opzichte van het voorgaande kwartaal juist met 1,5% afnamen. De cijfers laten daarmee meteen zien waarom landelijke percentages voorzichtig moeten worden geïnterpreteerd.

Italië kent niet één vastgoedmarkt
Wie naar Italiaans vastgoed kijkt, doet er goed aan landelijke gemiddelden vooral als achtergrondinformatie te beschouwen. De verschillen tussen Milaan, het Comomeer, Toscane, de Adriatische kust, Puglia, Sicilië en bijvoorbeeld landelijke gebieden in Abruzzo of Le Marche zijn aanzienlijk. Binnen dezelfde regio kunnen de marktverhoudingen per gemeente bovendien sterk verschillen.

Regionale verschillen zijn groot
Actuele vraagprijzen laten goed zien waarom landelijke gemiddelden bij Italiaans vastgoed maar beperkt bruikbaar zijn. Volgens idealista bedroeg de gemiddelde vraagprijs in Italië in juli 2026 circa €2.030 per m², 3,1% meer dan een jaar eerder. In populaire regio's lopen zowel het prijsniveau als de jaarlijkse ontwikkeling sterk uiteen. Toscane en Lombardije liggen duidelijk boven het landelijke gemiddelde, terwijl Puglia, Abruzzo en Sicilië aanzienlijk lager geprijsd zijn. Dat maakt deze regio's niet automatisch aantrekkelijker of minder aantrekkelijk: uiteindelijk moet worden gekeken naar locatiekwaliteit, vraagontwikkeling, bereikbaarheid, verhuurmogelijkheden, onderhoudsstaat en toekomstige verkoopbaarheid.

Bron: idealista, actuele vraagprijzen 2026. Vraagprijzen zijn geen gerealiseerde verkoopprijzen en kunnen per provincie en gemeente sterk afwijken.

Puglia verdient afzonderlijke aandacht
Vooral Puglia is interessant omdat het gemiddelde prijsniveau nog relatief laag ligt, terwijl de internationale belangstelling in delen van de regio al jaren toeneemt. Het regionale gemiddelde van circa €1.291 per m² verbergt echter grote lokale verschillen. In en rond Ostuni, Cisternino, Locorotondo, Alberobello, Monopoli en Polignano a Mare kunnen goede woningen en karakteristieke objecten aanzienlijk duurder zijn dan het gemiddelde. Dat geldt zeker voor gerenoveerde masseria's, trulli, woningen met zeezicht en objecten die geschikt zijn voor toeristische verhuur. Tegelijkertijd zijn er verder landinwaarts en in minder bekende gemeenten nog aanzienlijk lagere prijsniveaus. Juist daardoor is Puglia een goed voorbeeld van een regio waar een lage gemiddelde vierkantemeterprijs weinig zegt over de daadwerkelijke marktwaarde van een aantrekkelijk object.

Een stijgende landelijke woningprijs betekent daarom niet automatisch dat iedere woning in waarde stijgt. Italië kent zeer schaarse internationale toplocaties, maar ook gemeenten met een ruim woningaanbod, bevolkingskrimp en beperkte lokale koopkracht. Juist in die laatste gebieden kunnen woningen opvallend goedkoop lijken.

Kustvastgoed kan extreem duur zijn
Aan de bovenkant van de markt zijn de prijsverschillen inmiddels enorm. Volgens een analyse van idealista/data bedroeg de gemiddelde vraagprijs in Capri in het tweede kwartaal van 2026 circa €10.943 per m². Forte dei Marmi volgde met €10.082 per m² en Sorrento met €8.052 per m². Ten opzichte van vijf jaar eerder lagen de prijzen daar respectievelijk ongeveer 30%, 42% en 28% hoger.

Ook binnen het segment kustvastgoed bestaat echter geen uniforme Italiaanse markt. Naast extreem dure locaties zijn er nog steeds aantrekkelijke kustplaatsen en regio's waar woningen voor aanzienlijk lagere bedragen beschikbaar zijn. Een lagere prijs per vierkante meter zegt op zichzelf echter weinig over de kwaliteit van een investering of tweede woning.

Goedkoop is niet automatisch interessant
Italië blijft internationaal veel aandacht krijgen vanwege goedkope woningen, renovatieobjecten en de bekende huizen die voor symbolische bedragen worden aangeboden. De aanschafprijs is echter maar één onderdeel van de financiële beoordeling.

Een woning van €100.000 in een gebied met weinig economische activiteit, een krimpende bevolking, beperkte toeristische vraag en een groot woningaanbod kan uiteindelijk minder aantrekkelijk zijn dan een woning van €300.000 op een locatie met structurele vraag en een beperkt aanbod. Omgekeerd vormt een hoge aankoopprijs op een populaire locatie evenmin een garantie voor een aantrekkelijk rendement.

Eigen gebruik, emigratie of investering?
Bij de keuze van een locatie zou eerst duidelijk moeten zijn waarvoor de woning wordt gekocht. Wie de woning hoofdzakelijk zelf wil gebruiken, kan persoonlijke voorkeuren relatief zwaar laten meewegen. Voor emigratie worden bereikbaarheid, voorzieningen, gezondheidszorg en leefbaarheid gedurende het gehele jaar belangrijker.

Bij een aankoop die primair als belegging wordt beschouwd, horen persoonlijke voorkeuren juist minder zwaar te wegen. Dan gaat het onder meer om rendement op de investering (ROI: Return on Investment), risico, courantheid bij toekomstige verkoop, verhuurpotentie, kosten en verwachte waardeontwikkeling op langere termijn.

De aantrekkingskracht van Italië blijft groot en de recente marktgegevens zijn positief. Voor aspirant-kopers is de belangrijkste conclusie echter niet dat zij daarom snel moeten kopen. Juist een markt met grote regionale verschillen vraagt om een zorgvuldige selectie van regio, locatie én object.