Huis kopen in Italië: is die instapklare woning ook legaal verbouwd?

Een gerenoveerd huis in Italië kan direct bewoonbaar lijken. Toch kunnen een extra slaapkamer, dichtgemaakte veranda of zwembad afwijken van wat officieel is toegestaan. Een actuele kadastrale plattegrond geeft daarover onvoldoende zekerheid. Welke controles zijn nodig en wat betekent de Italiaanse Salva Casa-regeling voor kopers? In de ledenverdieping lees je welke documenten je moet opvragen en welke afspraken vóór ondertekening belangrijk zijn.

Context: voor wie is dit relevant?
Dit artikel is bedoeld voor mensen die zich oriënteren op een bestaande woning in Italië of een aankoop voorbereiden. Het gaat om de vraag of de feitelijke woning overeenkomt met de bouwrechtelijk toegestane situatie en geschikt is voor het beoogde gebruik.

Daarbij spelen landelijke regels, regionale wetgeving en gemeentelijke voorschriften een rol. Ook kunnen voor een pand bijzondere beperkingen gelden, bijvoorbeeld vanwege monumentale bescherming of de ligging in beschermd landschap. De beoordeling vraagt daarom om onderzoek naar de concrete woning.

Bij een aankoop moeten drie vragen afzonderlijk worden beantwoord: kan het eigendom rechtsgeldig worden overgedragen, is de bestaande bouwkundige situatie rechtmatig en is het beoogde gebruik toegestaan? Die antwoorden vallen niet automatisch samen. Dat een woning eerder is verkocht of dat een notaris de overdracht kan verzorgen, geeft op zichzelf geen volledige zekerheid over iedere verbouwing of gebruiksmogelijkheid. Juist daarom moeten de juridische stukken, het gemeentelijke bouwdossier en de feitelijke woning in samenhang worden onderzocht.

De belangrijkste begrippen

Begrip	Betekenis	Belang voor de koper
Conformità catastale	Overeenstemming van de relevante kadastrale gegevens en plattegrond met de feitelijke situatie, volgens de toepasselijke kadastrale regels.	Een correcte registratie bewijst op zichzelf niet dat alle bouwkundige wijzigingen zijn toegestaan.
Stato legittimo	De rechtmatige bouwstatus, vastgesteld aan de hand van de bouwtitels en andere bewijsmiddelen die de wet daarvoor toestaat.	Dit vormt de basis om te beoordelen of de bestaande woning bouwrechtelijk in orde is.
Sanatoria	Een wettelijke procedure om bepaalde bouwkundige onregelmatigheden achteraf te regulariseren.	De mogelijkheden hangen af van het soort afwijking en de toepasselijke voorwaarden.
Condono edilizio	Een bijzondere wettelijke regeling voor regularisatie van bepaalde bouwovertredingen uit het verleden.	Een oude aanvraag moet worden beoordeeld op reikwijdte, afhandeling en resterende voorwaarden.
Agibilità	Betreft onder meer veiligheid, hygiëne, gezondheid, energiebesparing en overeenstemming van het uitgevoerde werk met het project, onderbouwd volgens de toepasselijke wettelijke procedure.	Het is belangrijk vast te stellen welke documentatie nodig is en of die de huidige situatie dekt.

Deze begrippen beschrijven verschillende aspecten van een woning. Geen van deze controles vervangt een bouwkundige keuring. Het Italiaanse notariaat behandelt de rechtmatige bouwstatus, kadastrale overeenstemming en agibilità daarom als afzonderlijke onderwerpen.

Een slaapkamer op de foto, een berging op papier
Een fictief voorbeeld: een woning wordt aangeboden met drie slaapkamers. Tijdens de bezichtiging blijkt één daarvan in een verbouwde ruimte op de begane grond te liggen. De kamer is verzorgd afgewerkt en beschikt over een badkamer. In de beschikbare stukken staat de ruimte echter als berging vermeld. Dan moet worden onderzocht welke functie officieel is toegestaan, welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en of daarvoor de vereiste procedure is gevolgd. Ook moet duidelijk worden of het gebruik als slaapkamer kan worden toegestaan. De uitkomst kan invloed hebben op het gebruik en de waarde van de woning. Als een aangeboden slaapkamer juridisch een berging moet blijven, koop je mogelijk minder bruikbare woonruimte dan je dacht. Vergelijkbare vragen kunnen spelen bij een verbouwde garage, een zolderappartement, een overdekt terras of een gastenverblijf.

Waarom het kadaster alleen onvoldoende zekerheid geeft
De kadastrale plattegrond en de gemeentelijke bouwstukken hebben verschillende functies. Een wijziging kan in het kadaster zijn verwerkt zonder dat daarmee vaststaat dat zij bouwrechtelijk is toegestaan. Voor een zorgvuldig onderzoek moeten daarom drie zaken met elkaar worden vergeleken: de feitelijke woning, de relevante kadastrale gegevens en de bouwrechtelijke documentatie. Een technisch deskundige beoordeelt eventuele verschillen en de betekenis daarvan. Ook het Italiaanse notariaat beschrijft technische rapportages waarin bouwrechtelijke en kadastrale controles worden gecombineerd.

Wat heeft Salva Casa veranderd?
Het zogenoemde Salva Casa-decreet uit 2024, omgezet in wet nr. 105/2024, heeft onderdelen van de Italiaanse bouwregelgeving gewijzigd. De wijzigingen betreffen onder meer bouwtoleranties, de vaststelling van de rechtmatige bouwstatus, bepaalde gebruikswijzigingen en procedures voor het regulariseren van bepaalde afwijkingen. Het ministerie publiceerde hierover uitvoeringsrichtlijnen in januari 2025.

Voor sommige woningen kan dit een oplossing dichterbij brengen. Salva Casa is echter geen algemene legalisatie van onvergunde bouw. Er moet worden vastgesteld onder welke wettelijke categorie een afwijking valt en of aan de bijbehorende voorwaarden wordt voldaan. Een afwijking die binnen een wettelijke tolerantie valt, wordt bovendien anders behandeld dan een overtreding waarvoor een regularisatieprocedure nodig is. Dat onderscheid moet een deskundige onderbouwen. De mededeling dat een verbouwing ‘onder Salva Casa valt’ is daarom pas bruikbaar wanneer duidelijk is op welke bepaling dit berust en wat daarvan voor de woning het gevolg is.

Een lopende procedure vraagt om controle
Bij een verkoop kan worden meegedeeld dat een sanatoria is ingediend of dat het dossier ‘bij de gemeente ligt’. Vraag dan naar de gevolgde procedure, de betrokken werkzaamheden en de actuele status. De betekenis van een indiening verschilt per procedure. Er kan bijvoorbeeld een besluit nodig zijn, of een wettelijk mechanisme gelden waarbij termijnen en voorwaarden bepalend zijn. Alleen een ontvangstbewijs geeft onvoldoende inzicht in de uiteindelijke bouwrechtelijke status. Controleer ook wat het dossier omvat. Een procedure voor de binnenindeling zegt niet vanzelf iets over een zwembad of bijgebouw op hetzelfde perceel.

De rol van de notaris en de technisch deskundige
De Italiaanse notaris verricht de juridische controles die bij de overdracht horen. Daaronder vallen onder meer onderzoek naar eigendom en geregistreerde lasten en de beoordeling van de vereiste verklaringen en documenten. Voor het opmeten van de woning, het vergelijken van de feitelijke situatie met bouwtekeningen en het onderzoeken van bouwkundige afwijkingen is een gekwalificeerde technisch deskundige nodig. Dat kan, afhankelijk van de opdracht, een geometra, architect of ingenieur zijn. Laat vooraf vastleggen wie welke controles uitvoert. Zorg vervolgens dat de notaris de relevante technische bevindingen ontvangt voordat de contractuele afspraken definitief worden. 

Schakel bij voorkeur een deskundige in die rechtstreeks aan jou rapporteert. Is al een rapport van de verkoper beschikbaar, laat dan controleren welke onderdelen het omvat, wanneer de inspectie plaatsvond en of de bevindingen nog actueel zijn.

Wat als de agibilità ontbreekt?
In een woningdossier kan een ouder certificato di abitabilità of certificato di agibilità voorkomen. Sinds de hervorming van 2016 wordt binnen de landelijke regeling gewerkt met de segnalazione certificata di agibilità: een gecertificeerde melding met de voorgeschreven verklaringen en bijlagen. Welke documentatie voor een woning nodig is, hangt mede af van de bouwgeschiedenis en de uitgevoerde werkzaamheden. Controleer daarom ook of oudere stukken nog aansluiten bij de huidige situatie. 

Ontbrekende documentatie betekent niet automatisch dat een koop ongeldig is. Wel moet worden onderzocht waarom de stukken ontbreken, welke verplichtingen voor het gebouw gelden en of de vereiste voorwaarden voor gebruik aanwezig zijn. Er is een wezenlijk verschil tussen ontbrekende documentatie en een woning die niet aan de relevante voorwaarden voldoet. Ook de afspraken met de verkoper zijn van belang. Aanvaard daarom geen bepaling over ontbrekende agibilità zonder de praktische en juridische gevolgen te begrijpen.

Onderzoek vóór een bindende afspraak
Het onderzoek hoort zo vroeg mogelijk in het aankoopproces plaats te vinden. Een Italiaans koopvoorstel, de proposta d’acquisto, kan na aanvaarding en kennisgeving daarvan al bindende verplichtingen opleveren. Wachten tot de eigendomsoverdracht kan daardoor betekenen dat problemen pas worden ontdekt nadat je je contractueel hebt vastgelegd.

Laat daarom vóór ondertekening beoordelen welke informatie nog ontbreekt en welke onderzoeksvoorwaarden nodig zijn. Een mondelinge toezegging dat de verkoper ‘alles nog regelt’ biedt onvoldoende duidelijkheid over het afgesproken resultaat.

Actualiteit en bronnen
Publicatiedatum: 20 oktober 2026. Deze publicatie is gebaseerd op het Italiaanse bouwrechtelijke kader van D.P.R. 380/2001, de wijzigingen door decreto-legge 69/2024, omgezet met wijzigingen in wet 105/2024 (Salva Casa), en de ministeriële richtlijnen van januari 2025. Daarnaast zijn studies van het Consiglio Nazionale del Notariato geraadpleegd: 225-2024/P over de rechtmatige bouwstatus, 62-2025/P over bouwtoleranties en 40-2025/P over agibilità. Regionale en gemeentelijke voorschriften, bijzondere beperkingen en de omstandigheden van het afzonderlijke pand vragen aanvullend onderzoek.

---

Goed voorbereid een huis kopen in Italië
Een geslaagde aankoop begint met inzicht in wat je koopt en welke verplichtingen je aangaat. In het landendossier Italië lees je meer over het aankoopproces, belastingen, bijkomende kosten en juridische aandachtspunten. Laat vóór ondertekening van een koopvoorstel of overeenkomst onderzoeken of de woning en de afspraken aansluiten bij jouw plannen. Controleer ook welke voorwaarden nodig zijn voordat je een aanbetaling doet.

---

Terug naar overzicht