Hoeveel woningen mag u particulier kopen in het buitenland?

Particulier bezit is iets anders dan particuliere verhuur

Een natuurlijke persoon kan woningen op eigen naam bezitten en tegelijkertijd voor de verhuur als ondernemer worden behandeld. Dat betekent niet automatisch dat een vennootschap nodig is. Omgekeerd geeft eigendom geen vanzelfsprekend recht op toeristische verhuur of eigen vakantiegebruik.

Bij een genoemde grens moet daarom duidelijk zijn waarop deze betrekking heeft. Een maximum van twee verhuurobjecten heeft een andere betekenis dan toestemming om één vakantiewoning te kopen, en een registratiestop in een stadswijk zegt niets over het aantal woningen dat u elders mag bezitten.

Vijf soorten grenzen die vaak door elkaar worden gehaald

In de praktijk komen vijf soorten beperkingen voor. Een aankoopgrens bepaalt of u als buitenlandse koper überhaupt mag kopen, en hoeveel. Een gebruiksgrens bepaalt of een woning als vakantie- of tweede woning mag worden gebruikt. Een fiscale of ondernemersdrempel bepaalt vanaf welk aantal objecten of welke omzet verhuur als bedrijfsactiviteit wordt behandeld. Een verhuurvergunning, registratie of quotum bepaalt of een specifieke woning toeristisch mag worden verhuurd. Een statusregel, ten slotte, koppelt extra verplichtingen aan grote eigenaren zonder bezit te verbieden.

Eén woning kan onder meerdere soorten tegelijk vallen. Het overzicht hieronder laat zien welke grens in de besproken landen de doorslag geeft.

Italië: vanaf het derde kortdurend verhuurde appartement ondernemersregels

Sinds 1 januari 2026 geldt bij bestemming van meer dan twee appartementen voor kortdurende verhuur per belastingjaar een wettelijk vermoeden van ondernemerschap. Voor deze Italiaanse regeling gaat het om huurcontracten voor een woonruimte met een looptijd van maximaal dertig dagen per contract, gesloten buiten een ondernemingsactiviteit. De vroegere grens van vier appartementen is verlaagd naar twee. Het gaat om appartementen die voor deze verhuur worden bestemd, niet om het totale woningbezit. De regel geldt ook als de verhuur via een tussenpersoon of platform loopt.

Wie drie of vier appartementen wil kopen, overtreedt daarmee deze regel niet. Wie ze allemaal kortdurend wil verhuren, moet de exploitatie wel als onderneming organiseren. Daarbij horen onder meer een Partita IVA, het Italiaanse fiscale ondernemersnummer, en de verplichte SCIA-melding voor de bedrijfsactiviteit.

Het verschil is financieel wezenlijk. Binnen de grens van twee appartementen kan de verhuurder kiezen voor de cedolare secca, een vaste heffing over de huuropbrengst: 21 procent voor één door de verhuurder gekozen appartement en 26 procent voor het tweede. Vanaf het derde appartement is die regeling niet meer beschikbaar en gelden de regels voor ondernemers, met een eigen administratie en belastingheffing.

Ook bij maximaal twee appartementen blijven registratieverplichtingen gelden, waaronder de nationale identificatiecode CIN. Het aantal is dus geen algemene vrijstelling.

Griekenland: drie verhuurobjecten veranderen de fiscale behandeling

In Griekenland gaat het bij kortdurende verhuur om verhuur of onderverhuur voor minder dan zestig dagen per contract, zonder andere diensten dan bedlinnen. Voor een natuurlijke persoon met maximaal twee verhuurobjecten kunnen de inkomsten als vastgoedinkomen worden behandeld. Vanaf drie objecten kwalificeren de inkomsten als bedrijfsinkomen. Ook afzonderlijk verhuurde kamers kunnen bij de telling een eigen verhuurobject vormen. Aanvullende dienstverlening kan ook bij minder objecten tot bedrijfsinkomen leiden.

Voor natuurlijke personen met drie of meer kortdurend verhuurde appartementen geldt in beginsel bovendien 13 procent btw. Dit is een grens voor de exploitatie en belastingheffing, geen algemeen maximum aan het aantal woningen dat iemand mag bezitten.

Daarnaast geldt een geografische beperking. In het eerste, tweede en derde gemeentelijke district van Athene is tot en met 31 december 2026 geen eerste inschrijving in het register voor kortdurende verhuur toegestaan. Sinds 1 juli 2026 geldt een vergelijkbare stop voor het eerste gemeentelijke district van Thessaloniki, eveneens tot en met 31 december 2026. Wie in deze gebieden koopt om kortdurend te verhuren, mag niet aannemen dat een bestaande registratie na de aankoop bruikbaar blijft: bij overdracht onder levenden voorziet de wet in doorhaling en uitsluiting van herinschrijving zolang de beperking geldt.

Frankrijk: inkomsten wegen zwaarder dan het aantal woningen

Bij Franse gemeubileerde verhuur wordt het fiscale onderscheid tussen niet-professionele verhuur, LMNP, en professionele verhuur, LMP, niet bepaald door een vast aantal woningen. De professionele status geldt wanneer de jaarlijkse verhuuropbrengsten van het fiscale huishouden meer dan 23.000 euro bedragen én hoger zijn dan de overige inkomsten die voor deze wettelijke vergelijking meetellen. Daaronder vallen onder meer lonen, bepaalde ondernemingsinkomsten, pensioenen en lijfrenten. Bij niet-ingezetenen worden vanaf inkomstenjaar 2026 de overeenkomstige netto-inkomsten betrokken die in het woonland daadwerkelijk aan een vergelijkbare inkomstenbelasting zijn onderworpen. Alleen spreken over beroepsinkomsten kan hier dus tot een verkeerde beoordeling leiden.

De fiscale LMP-toets is niet dezelfde als de toets voor sociale bijdragen. Ook bij fiscale LMNP-status kunnen bij toeristische verhuur sociale verplichtingen ontstaan. Laat bij grensoverschrijdende situaties afzonderlijk beoordelen welk socialezekerheidsstelsel van toepassing is.

Voor toeristische verhuur speelt een tweede drempel. Voor inkomsten uit 2026 kent het vereenvoudigde micro-BIC-regime, met een forfaitaire kostenaftrek, een omzetgrens van 15.000 euro voor niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische verhuur, met een aftrek van 30 procent. Voor officieel geclassificeerde toeristische verhuur ligt de grens op 83.600 euro, met een aftrek van 50 procent. Deze grenzen zijn geen vrijstelling per afzonderlijke woning. Laat op basis van de totale relevante omzet en de toepasselijke referentiejaren beoordelen of het micro-BIC-regime nog geldt of de werkelijke winst moet worden aangegeven.

De fiscale status zegt op zichzelf niets over de vraag of de gemeente toeristische verhuur toestaat. Sinds de wet-Le Meur van november 2024 kunnen gemeenten quota voor toeristische verhuur instellen. De Franse overheidsvoorlichting van 27 juli 2026 kondigt de ingebruikname van een landelijk online registratiesysteem aan voor het vierde kwartaal van 2026. Controleer vóór de start van verhuur welke registratieprocedure inmiddels geldt.

Spanje: grote eigenaar is geen verboden eigenaar

De Spaanse woningwet kent de categorie gran tenedor: een grote vastgoedeigenaar. De algemene definitie betreft meer dan tien stedelijke woonobjecten of meer dan 1.500 m² woonoppervlak, met uitsluiting van garages en bergingen. In aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt kan de definitie worden aangescherpt tot eigenaren van vijf of meer stedelijke woonobjecten in dat gebied. Deze aantallen zijn geen aankoopplafond. De status kan wel extra verplichtingen meebrengen, onder meer voor de huurprijs bij nieuwe woninghuurcontracten in aangewezen gebieden.

Voor toeristische verhuur is sinds 3 april 2025 een andere regel vaak bepalender dan het aantal woningen. Wie een appartement in een gebouw met appartementsrechten nieuw toeristisch wil gaan verhuren, heeft vooraf de uitdrukkelijke instemming nodig van drie vijfde van de eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen in het gebouw vertegenwoordigen. In een gepubliceerde registratierechtelijke beslissing is bevestigd dat het ontbreken van die instemming een gevraagde inschrijving kan blokkeren.

Het Spaanse hooggerechtshof heeft bij uitspraak van 19 mei 2026 de bepalingen over de landelijke registratieprocedure en de verplichting tot inschrijving voor het verkrijgen van een verhuurregistratienummer vernietigd. Niet het volledige besluit over registratie en gegevensuitwisseling is vernietigd. Latere uitspraken in 2026 hebben de vernietiging verder bevestigd. Regionale toeristische registratie en lokale vergunningsregels blijven van belang; controleer bij aanvang van de verhuur ook of een vervangende landelijke regeling geldt.

Portugal: geen landelijk maximum per eigenaar, wel per gebouw en gemeente

Portugal kent binnen het landelijke regime voor toeristische verhuur, alojamento local, geen algemeen maximum aan het totale aantal registraties per eigenaar. Wel gelden voorwaarden per gebouw en kunnen gemeenten de vestiging van nieuwe alojamento local beperken.

Wel geldt een grens per gebouw: exploitatie door dezelfde eigenaar of exploitant van meer dan negen appartementen als alojamento local is verboden wanneer die appartementen samen meer dan 75 procent van de zelfstandige eenheden in het gebouw vormen. Meer dan negen is onder deze aantalsregel dus niet uitgesloten als het aandeel maximaal 75 procent blijft; andere voorwaarden kunnen daarnaast gelden. Bij de telling worden ook registraties op naam van de echtgenoot, afstammelingen, ouders of andere voorouders en afzonderlijke vennootschappen met gemeenschappelijke aandeelhouders betrokken. Daarnaast kunnen gemeenten beperkingsgebieden aanwijzen waar nieuwe registraties niet of slechts onder voorwaarden worden toegestaan.

Oostenrijk: het gebruik van de woning kan de beperking zijn

In Oostenrijk worden EU- en EER-burgers bij vastgoedverwerving in beginsel gelijkgesteld aan Oostenrijkers. Andere beperkingen, bijvoorbeeld bij landbouwgrond, kunnen daarnaast gelden.

Voor tweede woningen zijn vooral het bestemmingsplan en de regels van de betreffende deelstaat en gemeente van belang. Een woning kunnen kopen betekent niet dat u deze als Freizeitwohnsitz, een vakantie- of tweede verblijf, mag gebruiken. Laat het beoogde gebruik daarom per object controleren.

Hoe zwaar dit weegt, blijkt in Tirol. Ongeoorloofd gebruik als Freizeitwohnsitz of het ter beschikking stellen aan anderen voor dat gebruik kan worden bestraft met een boete tot 80.000 euro. Laat beoordelen of een geldige vaststelling, bouwvergunning, uitzonderingsvergunning of toepasselijke overgangsregeling het beoogde gebruik toestaat.

Zwitserland en Denemarken: toestemming kan de aankoop begrenzen

Zwitserland kent een daadwerkelijke beperking voor buitenlandse niet-ingezetenen die onder de Lex Koller vallen. In beginsel kan één vakantiewoning per gezin worden verkregen. Daarbij tellen de echtgenoot of geregistreerde partner en minderjarige kinderen mee. De woning moet in een toeristische plaats liggen, de netto woonoppervlakte mag in de regel niet meer dan 200 m² bedragen en het perceel niet meer dan 1.000 m². Vergunningverlening is afhankelijk van kantonale voorwaarden en contingenten. Een dergelijke vakantiewoning mag niet jaarrond aan derden worden verhuurd als zuivere belegging.

Daar komt een tweede beperking bij. In gemeenten waar meer dan 20 procent van de woningen tweede woning is, mogen in beginsel geen nieuwe tweede woningen worden vergund. De wet kent uitzonderingen, onder meer voor bepaalde toeristisch geëxploiteerde woningen. Het is dus geen absoluut verbod voor ieder toeristisch nieuwbouwproject.

In Denemarken heeft iemand die er niet duurzaam woont en er niet ten minste vijf jaar heeft gewoond doorgaans toestemming nodig om vastgoed te verwerven. Voor een vakantiewoning zijn bijzonder sterke banden met het land vereist. Hier staat dus vooral de toegang tot aankoop centraal. Uitzonderingen voor een permanent verblijf mogen niet zonder meer op een vakantiewoning worden toegepast.

Europese registratienummers maken overtredingen beter zichtbaar

Sinds 20 mei 2026 is de Europese verordening 2024/1028 over gegevens bij kortdurende verhuur van toepassing. Waar een registratieprocedure binnen de reikwijdte van de verordening geldt, moeten platforms onder meer de weergave van registratienummers mogelijk maken, redelijke steekproefsgewijze controles uitvoeren en de voorgeschreven verhuurgegevens delen. Bevoegde instanties kunnen verwijdering of blokkering van advertenties bevelen, bijvoorbeeld bij ontbrekende of ongeldige registratienummers. Dit is geen algemene verplichting voor platforms om iedere ongeldige advertentie zelfstandig en automatisch te verwijderen.

De verordening stelt zelf geen maximumaantal woningen of verhuurnachten vast; dat blijft nationaal en lokaal recht. Door registratie en gegevensuitwisseling kunnen bevoegde instanties de naleving van de toepasselijke verhuurregels beter controleren.

Wat zijn de gevolgen als u de regels overtreedt?

Het overschrijden van een ondernemersgrens is op zichzelf niet hetzelfde als een verboden aankoop. De overtreding ontstaat wanneer iemand vervolgens zonder de vereiste melding, vergunning of registratie verhuurt, of de inkomsten onjuist aangeeft.

In Italië kan bedrijfsmatige toeristische of kortdurende verhuur zonder verplichte SCIA leiden tot een boete van 2.000 tot 10.000 euro. Het ontbreken van de nationale CIN-registratie kan afzonderlijk worden bestraft met 800 tot 8.000 euro. Die CIN-plicht geldt ook voor niet-bedrijfsmatige verhuur.

Bij een onjuiste fiscale kwalificatie kunnen aangiften moeten worden hersteld en alsnog belastingen verschuldigd zijn. Welke rente en fiscale sancties volgen, hangt af van het land en de concrete tekortkoming. Een boete voor een ontbrekende verhuurregistratie is dus iets anders dan een fiscale correctie.

Bij een gebruiksgrens kan de sanctie zwaar zijn. In Tirol loopt de boete voor ongeoorloofd gebruik als vakantiewoning op tot 80.000 euro. In Zwitserland kan een vergunningsplichtige verkrijging zonder geldige toestemming ongeldig zijn of nietig worden. De overheid kan herstel van de oorspronkelijke situatie of een gedwongen verkoop nastreven. In Denemarken kan schending van bepaalde voorwaarden voor permanente bewoning leiden tot een bevel tot verkoop of overdracht; het niet naleven daarvan kan worden beboet.

Controleer vóór aankoop welke grens voor uw plan geldt

Laat niet alleen beoordelen of u de woning mag kopen, maar ook wie deze gaat exploiteren, welk gebruik is toegestaan en onder welke fiscale regels de inkomsten vallen. Doe dat voordat u zich bindt aan een aankoop die afhankelijk is van verhuurinkomsten. Vergeet daarbij de fiscale gevolgen in uw woonland niet; die verschillen tussen Nederland en België en vallen buiten dit artikel.

In de ledenverdieping vindt u een controlelijst voor uw aankoopdossier, aandachtspunten bij de aankoop van een woning die al wordt verhuurd, vragen per land aan lokale adviseurs en een fictief rekenvoorbeeld met twee en vier Italiaanse appartementen.