De Griekse onroerendgoedbelasting ENFIA: regels, berekening en aandachtspunten

Context

De Griekse onroerendgoedbelasting is een jaarlijkse belasting voor eigenaren van onroerend goed in Griekenland. De officiële naam is ENFIA: Eniaios Foros Idioktisias Akiniton. De belasting wordt opgelegd aan degene die op 1 januari van het betreffende belastingjaar eigenaar is van het vastgoed.

ENFIA geldt niet alleen voor inwoners van Griekenland, maar ook voor buitenlandse eigenaren. Een Nederlandse of Belgische eigenaar van een appartement, vakantiewoning, villa, bouwgrond of ander Grieks vastgoed kan dus jaarlijks een aanslag ontvangen.

Vaste begrippen

ENFIA
De jaarlijkse Griekse onroerendgoedbelasting voor eigenaren van vastgoed in Griekenland.

AADE
De Griekse belastingdienst. AADE stelt de aanslagen vast en int de belasting.

E9-aangifte
De Griekse vastgoedregistratie voor belastingdoeleinden. In deze aangifte staan onder meer de eigendomsgegevens, oppervlakte, ligging en aard van het vastgoed.

AFM
Het Griekse belastingnummer. Buitenlandse eigenaren hebben dit nummer nodig om vastgoed te kopen en fiscale verplichtingen in Griekenland na te komen.

Taxisnet / myAADE
Het digitale belastingportaal van de Griekse overheid. Via dit portaal kunnen belastingaanslagen worden geraadpleegd en betaald.

Objectieve waarde
De fiscale waarde die door de Griekse overheid wordt gebruikt voor belastingdoeleinden. Deze waarde hoeft niet gelijk te zijn aan de marktwaarde.

Voor wie geldt ENFIA?

ENFIA geldt voor natuurlijke personen en rechtspersonen die vastgoed in Griekenland bezitten. De belasting kan onder meer betrekking hebben op:

• appartementen;
• vrijstaande woningen;
• vakantiewoningen;
• villa's;
• bouwgrond;
• landbouwgrond;
• commercieel vastgoed;
• mede-eigendom of vruchtgebruik.

Ook wanneer het vastgoed niet wordt verhuurd en uitsluitend voor eigen gebruik wordt aangehouden, kan ENFIA verschuldigd zijn. Het is dus een belasting op bezit, niet op inkomsten.

Hoe wordt ENFIA tegenwoordig berekend?

De hoogte van de aanslag hangt af van meerdere factoren. De Griekse belastingdienst kijkt onder meer naar:

• de ligging van het vastgoed;
• de fiscale zonewaarde;
• de oppervlakte;
• het bouwjaar;
• de verdieping;
• het gebruik van het vastgoed;
• het type eigendomsrecht;
• eventuele bijgebouwen, grond of aanvullende rechten.

De berekening is daardoor objectafhankelijk. Twee woningen met dezelfde marktwaarde kunnen toch een verschillende ENFIA-aanslag opleveren als de ligging, registratie of fiscale waardering afwijkt.

Waarom is de E9-aangifte belangrijk?

De ENFIA-aanslag wordt vastgesteld op basis van de gegevens die in de E9-aangifte zijn opgenomen. Als deze gegevens niet correct zijn, kan ook de belastingaanslag onjuist zijn.

Voor buitenlandse eigenaren is dit een belangrijk aandachtspunt. Zij vertrouwen vaak op een lokale adviseur, advocaat, notaris of accountant, maar controleren niet altijd of de geregistreerde gegevens overeenkomen met de feitelijke situatie.

Let vooral op bij:

• aankoop van vastgoed;
• verbouwing of uitbreiding;
• wijziging van gebruik;
• splitsing of samenvoeging van percelen;
• schenking;
• vererving;
• mede-eigendom tussen partners of familieleden.

Wanneer wordt ENFIA betaald?

De aanslag wordt digitaal beschikbaar gesteld via het belastingportaal van de Griekse overheid. Eigenaren kunnen de belasting meestal in één keer of in maandelijkse termijnen betalen. De exacte betaaltermijnen kunnen per belastingjaar verschillen.

Buitenlandse eigenaren doen er verstandig aan ervoor te zorgen dat zij toegang hebben tot hun digitale belastingomgeving, of dat een bevoegde lokale adviseur deze toegang namens hen kan beheren.

Korting bij goed verzekerde woningen

Voor particuliere eigenaren kan onder voorwaarden een vermindering van ENFIA gelden als de woning voldoende is verzekerd tegen aardbeving, brand en overstroming. Deze regeling is vooral relevant omdat Griekenland in bepaalde regio's gevoelig is voor natuurrisico's.

De korting is niet automatisch in alle situaties van toepassing. Er gelden voorwaarden voor onder meer de verzekerde risico's, de verzekerde waarde en de duur van de verzekering. Controle van de polisgegevens is daarom belangrijk.

Veelvoorkomende aandachtspunten voor buitenlandse eigenaren

Bij buitenlandse eigenaren ontstaan in de praktijk vooral problemen door administratieve onduidelijkheid. Denk aan:

• geen toegang tot Taxisnet of myAADE;
• een verouderd of onjuist adres;
• onduidelijke rol van de lokale accountant;
• onjuiste oppervlaktegegevens;
• niet-verwerkte wijzigingen na aankoop;
• onduidelijkheid bij mede-eigendom;
• niet-betaalde aanslagen uit eerdere jaren.

Bij verkoop kan een achterstand in belastingbetaling of een fout in de registratie tot vertraging leiden. De notaris of advocaat zal doorgaans willen vaststellen dat de fiscale positie rond het vastgoed correct is.

ENFIA bij aankoop van Grieks vastgoed

Wie Grieks vastgoed koopt, doet er verstandig aan vóór aankoop te laten controleren of de fiscale gegevens van het object overeenkomen met de juridische en feitelijke situatie. Dat geldt niet alleen voor de eigendomstitel, maar ook voor de fiscale registratie.

Belangrijke vragen zijn onder meer:

• klopt de geregistreerde oppervlakte?
• is de grond correct omschreven?
• zijn bijgebouwen juist geregistreerd?
• zijn eerdere verbouwingen verwerkt?
• zijn er openstaande belastingschulden?
• is duidelijk wie eigenaar is van welk aandeel?

ENFIA bij schenking en vererving

Bij schenking of vererving van Grieks vastgoed kan ENFIA blijven doorlopen. De belastingplicht volgt uit de eigendomspositie per 1 januari. Als een nalatenschap niet tijdig of niet correct wordt afgewikkeld, kan onduidelijkheid ontstaan over wie de aanslag moet betalen.

Voor Nederlandse en Belgische families met Grieks vastgoed is het daarom belangrijk om eigendom, erfopvolging en fiscale registratie goed op elkaar af te stemmen.

Conclusie

ENFIA is voor vrijwel iedere eigenaar van Grieks vastgoed een terugkerende fiscale verplichting. De belasting is in veel gevallen geen extreem hoge kostenpost, maar fouten in registratie of betaling kunnen wel praktische problemen veroorzaken. Vooral bij aankoop, verkoop, schenking, vererving of verbouwing is controle van de E9-gegevens en de fiscale status van het vastgoed verstandig.

Alleen voor Mondi-leden: verdieping en praktische aandachtspunten

Voor Mondi-leden is het vooral van belang om ENFIA niet uitsluitend als jaarlijkse belastingaanslag te bekijken, maar als onderdeel van de bredere fiscale en juridische positie van het vastgoed.