Erkende makelaars in Spanje: wie is echt bevoegd om vastgoed te verkopen?

Wie een woning zoekt in Spanje, krijgt te maken met talloze makelaars — van lokale bemiddelaars tot internationale kantoren. Toch is het beroep agente inmobiliario niet overal wettelijk erkend. Alleen enkele regio’s hebben een officieel register waarin makelaars hun vakbekwaamheid, verzekering en financiële garantie moeten aantonen. In andere delen van Spanje kan nog steeds iedereen vastgoed verkopen of verhuren. Mondi legt uit waar het beroep beschermd is, hoeveel makelaars erkend zijn en waar kopers op moeten letten.


Wie in Spanje een woning koopt, krijgt al snel te maken met makelaars. Maar wat veel kopers niet weten: het beroep agente inmobiliario is in Spanje niet landelijk beschermd. Iedereen mag zich in principe makelaar noemen, met of zonder opleiding. Alleen in enkele autonome regio’s gelden inmiddels regels, registers en eisen aan vakbekwaamheid, verzekering en financiële garanties.

Valenciaanse regio: ruim 4.700 makelaars geregistreerd
In de Comunitat Valenciana (met onder andere de Costa Blanca en de Costa del Azahar) is het sinds 2023 verplicht om geregistreerd te staan in het RAICV-register (Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria).
Volgens de meest recente cijfers (oktober 2025) zijn 4.727 makelaars officieel ingeschreven. Alleen wie over de juiste kwalificaties, een aansprakelijkheidsverzekering (RC Pro) en een financiële garantie beschikt, mag er als makelaar actief zijn. Neem het Mondi advies hieronder ter harte, omdat nog steeds een bizar groot aantal makelaars illegaal actief zijn in deze autonome regio.

Catalonië: voorloper in regelgeving
De regio Catalonië was in 2010 de eerste die het beroep makelaar reguleerde. Inschrijving in het AICAT-register (Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya) is verplicht.
Via de website van de Agència de l’Habitatge de Catalunya kan iedereen nagaan of een makelaar geregistreerd is en een geldig AICAT-nummer heeft. Het register telt inmiddels meer dan 10.000 ingeschreven makelaars en kantoren.

Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera en Cabrera): ROAIIB actief
Op de Balearen is in 2024 het ROAIIB ingesteld (Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Illes Balears). Het register is actief; de wet schrijft eisen voor aan o.a. vakbekwaamheid, verzekering en een vestigingsadres.

Canarische Eilanden: RAIC bestaat, inschrijving (nog) vrijwillig
De Canarische Eilanden hebben sinds 2022 het RAIC (Registro de Agentes Inmobiliarios de Canarias). Het gaat om een publiek, administratief register dat professionalisering en transparantie beoogt; inschrijving is vrijwillig. De regionale regering vermeldt de doelstellingen en het werkingskader; de oprichting is vastgesteld in Decreto 11/2022, de 20 de enero.

Andalusië: wet bestaat, uitvoering niet
In Andalusië is in de wet Ley 1/2018 al bepaald dat er een verplicht makelaarsregister moet komen, het Registro de Agentes Inmobiliarios de Andalucía (RAI).
Het doel: consumentenbescherming en kwaliteitsborging. In de praktijk is het register echter nog niet operationeel en niet publiek toegankelijk. Het beroep is er dus formeel nog onbeschermd, ondanks de wettelijke basis.

185.000 makelaars geregistreerd bij Spaanse belastingdienst
Bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) staan op basis van branchecodes (CNAE 6831) momenteel circa 185.000 professionals geregistreerd die actief zijn in de vastgoedbemiddeling. Slechts een deel daarvan valt in regio’s met een verplicht register (Catalonië, Valencia; Balearen met nieuw ROAIIB) of schrijft zich vrijwillig in (o.a. Canarische Eilanden). Hierdoor werkt nog steeds een groot deel van de markt zonder publiek toezicht via een register. Dat betekent dat ruim 90 procent van alle makelaars in Spanje nog zonder erkenning of toezicht werken. Dat aantal omvat ook niet-gereguleerde bemiddelaars, freelancers en medewerkers van vastgoedkantoren. Het werkelijke aantal mensen dat zich als makelaar presenteert, ligt vermoedelijk nog hoger. 

Overeenkomsten tussen RAICV en AICAT
Zowel in Catalonië als in de Comunitat Valenciana is het beroep van makelaar officieel gereguleerd.
Makelaars moeten aan minimale kwaliteits- en integriteitseisen voldoen voordat ze vastgoed mogen bemiddelen. De belangrijkste overeenkomsten:

1. Verplichte registratie
   Zowel het RAICV (Valencia) als het AICAT (Catalonië) is een officieel register van de regionale overheid.
   Zonder registratie mag niemand bemiddelen in koop, verkoop of verhuur van onroerend goed.
2. Vakbekwaamheidseisen
   In beide regio’s moet de makelaar aantonen dat hij over een erkend vastgoeddiploma beschikt of minimaal 3 tot 5 jaar ervaring heeft.
   De kennisvereisten zijn gericht op vastgoedrecht, consumentenbescherming, contracten en ethiek.
3. Aansprakelijkheidsverzekering (RC Pro)
   Zowel RAICV als AICAT eisen een beroepsaansprakelijkheidsverzekering met een minimale dekking (vaak rond €600.000 per jaar per kantoor).
4. Financiële garantie / borgstelling
   Beide registers verplichten makelaars een bankgarantie of borgverzekering te hebben wanneer zij gelden van klanten beheren.
5. Toezicht en transparantie
   Het registratienummer (AICAT of RAICV) moet zichtbaar vermeld worden op websites, contracten, advertenties en kantoorruimten.

Beide registers worden beheerd door de regionale overheid (in Catalonië: Agència de l’Habitatge de Catalunya, in Valencia: Generalitat Valenciana).

Conclusie
Het AICAT-register van Catalonië is al jaren ingeburgerd en functioneert als een volwassen systeem met controles en handhaving. Het RAICV-register in de Valenciaanse regio is moderner en wettelijk even streng, maar de uitrol loopt nog — er zijn nog intermediairs die illegaal actief zijn zonder registratie. De Balearen hebben met ROAIIB het register inmiddels in werking; op de Canarische Eilanden bestaat het RAIC, maar inschrijving is vrijwillig. Wie koopt aan de Costa Blanca, in Catalonië of op de Balearen doet er goed aan altijd te vragen naar het RAICV-, AICAT- of ROAIIB-nummer en dit zelf te controleren via het officiële register.

Mondi-advies
Aspirant-kopers doen er goed aan altijd te vragen naar het registratienummer (AICAT, RAICV, ROAIIB en — waar van toepassing — het RAIC op de Canarische Eilanden) en dat te controleren via het officiële register van de regio.
Twijfelt u aan de betrouwbaarheid van een makelaar? Mondi begeleidt leden bij de aankoop van Spaans vastgoed — onafhankelijk, deskundig en uitsluitend gericht op úw belangen.

Voor Premium/Plus-leden: praktische controlelinks en voorbeeldvragen

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht