Een huis in Italië voor €1? De aankoopprijs is het minst belangrijke bedrag

Waarom worden Italiaanse huizen voor €1 aangeboden?

Het fenomeen van de case a 1 euro is ontstaan in Italiaanse gemeenten die kampen met leegstand, verval en bevolkingskrimp. Vooral in kleinere dorpen en historische centra staan woningen die soms al tientallen jaren niet meer worden gebruikt. Gemeenten willen voorkomen dat deze panden verder vervallen en proberen tegelijkertijd nieuwe bewoners, ondernemers en investeerders aan te trekken.

De symbolische verkoopprijs is daarmee vooral een instrument voor gebiedsontwikkeling. De gemeente wil niet zozeer vastgoed voor bijna niets weggeven, maar iemand vinden die bereid is geld, tijd en energie in het pand én vaak indirect in de lokale gemeenschap te investeren.

Een huis van €1 is niet hetzelfde als vastgoed ter waarde van €1

De krantenkop "Italiaans huis te koop voor één euro" is aantrekkelijk. Maar de economische werkelijkheid begint pas na die euro. De woning kan bijvoorbeeld een slecht dak hebben, geen bruikbare installaties meer bevatten, constructief herstel nodig hebben of jarenlang aan vocht zijn blootgesteld. Bij zeer oude panden kunnen bovendien aanpassingen noodzakelijk zijn waarbij rekening moet worden gehouden met lokale bouwvoorschriften en de historische omgeving.

Daarnaast gelden bij gemeentelijke projecten eigen voorwaarden. Er bestaat dus niet één landelijke Italiaanse €1-regeling. Sommige gemeenten stellen vooral renovatie-eisen en termijnen, terwijl andere aanvullende voorwaarden kunnen verbinden aan het gebruik, de bewoning of de vestiging van de koper. Ook kunnen waarborgsommen, garanties of specifieke procedures gelden.

Een concreet voorbeeld is Sambuca di Sicilia. Deze Siciliaanse gemeente bood in een recent programma woningen niet voor €1 maar vanaf €3 aan. De koper heeft daarbij onder meer de verplichting het pand binnen drie jaar volgens de gestelde voorwaarden te renoveren. De symbolische vanafprijs vertelt dus maar een heel klein deel van het verhaal.

De werkelijke kosten beginnen na de aankoop

Wie een dergelijke woning overweegt, moet veel verder rekenen dan de koopsom. Denk onder andere aan notariskosten, belastingen, technische en juridische onderzoeken, een architect of geometra, bouwvergunningen, constructief herstel, dak, gevel, ramen en deuren, elektra, waterleidingen, riolering, verwarming of koeling en de uiteindelijke afwerking en inrichting.

Bij een vervallen pand kan bovendien pas tijdens de renovatie blijken wat daadwerkelijk moet worden hersteld. Achter een voorzetwand kan vocht zitten, een dakconstructie kan slechter blijken dan verwacht en oude installaties kunnen uiteindelijk volledig moeten worden vervangen. Een begroting die op papier aantrekkelijk lijkt, kan daardoor tijdens de werkzaamheden aanzienlijk oplopen.

Ook bij een symbolische koopsom blijven belastingen en aankoopkosten relevant

Een koopsom van €1 betekent niet dat belastingen, notariskosten en overige aankoopkosten eveneens vrijwel nihil zijn. Welke belastingen verschuldigd zijn, hangt onder meer af van de verkoper, het object, de fiscale positie van de koper en de vraag of de koper in aanmerking komt voor de Italiaanse prima casa-faciliteit.

Dat laatste kan bij sommige €1-projecten relevant zijn, maar twee zaken moeten nadrukkelijk uit elkaar worden gehouden. Een gemeente kan als onderdeel van haar eigen verkoopprogramma eisen stellen aan renovatie, gebruik of bewoning. Dat betekent niet automatisch dat de koper fiscaal recht heeft op de prima casa-faciliteit. Daarvoor gelden afzonderlijke fiscale voorwaarden.

Bij aankoop van een particulier bedraagt de registratiebelasting zonder prima casa-faciliteit in beginsel 9%. Wie wel aan de voorwaarden voor prima casa voldoet, betaalt in beginsel 2%. Voor de proportionele registratiebelasting geldt daarbij een minimumbedrag van €1.000. Daarnaast zijn in deze situatie in beginsel vaste hypotheek- en kadasterbelastingen verschuldigd.

Voor de prima casa-regeling geldt onder meer dat de woning zich moet bevinden in de gemeente waar de koper zijn woonplaats heeft of deze, wanneer dat vereist is, binnen de daarvoor geldende termijn vestigt. Daarnaast gelden andere voorwaarden rond het bezit van woningen en eerder genoten prima casa-faciliteiten. Het gaat dus niet uitsluitend om de vraag of iemand daadwerkelijk permanent in precies die gekochte woning woont.

Bij daarvoor geschikte transacties kan bovendien het prezzo-valore-systeem worden toegepast. Daarbij wordt voor de registratiebelasting uitgegaan van de kadastrale waarde in plaats van uitsluitend van de overeengekomen koopprijs.

De precieze fiscale behandeling moet daarom altijd per aankoop worden vastgesteld. Een symbolische koopprijs betekent in ieder geval niet automatisch symbolische aankoopkosten.

Van €1 naar €100.000 of meer: hoe kan de rekensom eruitzien?

Onderstaande berekening is nadrukkelijk een fictief voorbeeld. De werkelijke bedragen hangen sterk af van de gemeente, het pand, de oppervlakte, de staat van onderhoud en de omvang en kwaliteit van de renovatie.

Deze bedragen zijn geen Italiaanse standaardtarieven en ook geen begroting voor een concreet pand. Ze illustreren uitsluitend waarom de oorspronkelijke koopsom bij een zwaar renovatieobject uiteindelijk een relatief onbelangrijk onderdeel van de totale investering kan zijn.

Een woning van €1 kan duurder zijn dan een woning van €100.000

Dat klinkt tegenstrijdig, maar economisch is het volkomen logisch. Stel dat woning A voor €1 kan worden gekocht en vervolgens, inclusief belastingen, professionele begeleiding, renovatie en inrichting, een totale investering van circa €140.000 vraagt.

Een vergelijkbare woning B kost €100.000, is juridisch en bouwkundig grotendeels op orde en vraagt nog €15.000 aan aankoopkosten en verbeteringen. De totale investering bedraagt dan circa €115.000.

Woning B heeft een honderdduizend keer hogere aankoopprijs, maar is onderaan de streep toch de goedkopere aankoop.

Daarom is de vraag "Wat kost het huis?" bij dit soort vastgoed nauwelijks interessant zonder de vervolgvraag: wat kost het huis wanneer het daadwerkelijk bruikbaar is?

En wat is de woning daarna waard?

Daar komt een tweede financiële toets bij. Een investering van €120.000 in een woning betekent niet automatisch dat de marktwaarde na renovatie eveneens €120.000 bedraagt.

Juist veel €1-projecten bevinden zich in kleinere gemeenten waar vastgoed mede goedkoop is omdat de lokale vraag beperkt is. Een schitterend gerestaureerde woning kan daardoor aanzienlijk meer hebben gekost dan waarvoor deze vervolgens op de vrije markt kan worden verkocht.

Dat hoeft geen probleem te zijn voor iemand die er zelf jarenlang van wil genieten. Voor iemand die de aankoop als belegging beschouwt, is dit echter essentieel. Een investering beoordeelt u niet alleen op de kosten, maar ook op toekomstige marktwaarde, courantheid, verhuurmogelijkheden, exploitatiekosten en het risico dat het geïnvesteerde vermogen bij verkoop niet volledig wordt terugverdiend.

Goedkoop vastgoed bestaat. Gratis vastgoed niet.

Het zou verkeerd zijn om alle Italiaanse €1-projecten als marketingstunt af te doen. Voor bepaalde kopers kunnen ze juist bijzonder interessant zijn. Wie altijd al in een historisch Italiaans dorp wilde wonen, graag een restauratieproject aangaat, voldoende financiële reserves heeft en niet afhankelijk is van een snelle waardestijging, kan voor een relatief beperkt totaalbudget iets bijzonders realiseren.

Daarnaast kunnen dergelijke initiatieven daadwerkelijk bijdragen aan het behoud van historische dorpscentra, het aantrekken van nieuwe bewoners en het stimuleren van de lokale economie.

Maar dat is iets anders dan de suggestie dat iemand voor één euro een goedkope tweede woning in Italië kan bemachtigen.

De aankoopprijs is slechts één regel in de begroting

Bij Mondi kijken we daarom liever naar de totale investering dan uitsluitend naar de vraagprijs. Dat geldt overigens niet alleen voor €1-woningen. Ook bij regulier vastgoed kan een woning van €175.000 uiteindelijk minder aantrekkelijk zijn dan een woning van €225.000 wanneer bij het goedkopere object grote juridische, bouwkundige of renovatierisico's bestaan.

De koopprijs is een bedrag. De investering is de volledige rekensom.

Voor Mondi-leden: waar moet u vóór aankoop werkelijk naar kijken?

Bij een extreem goedkoop renovatieobject wordt due diligence belangrijker in plaats van minder belangrijk. De financiële schade ontstaat immers meestal niet door het symbolische bedrag dat voor het vastgoed wordt betaald, maar door verplichtingen en problemen die pas daarna zichtbaar worden.