Een bod op een woning in Italië is minder vrijblijvend dan u denkt

Na een geslaagde bezichtiging in Italië kan het snel gaan. De makelaar legt een proposta d’acquisto voor en vraagt om een handtekening en een eerste betaling. Wat voor Nederlandse kopers voelt als een voorlopig bod, kan na acceptatie door de verkoper echter uitgroeien tot een juridisch bindende overeenkomst. Wie pas daarna de woning, documenten en voorwaarden laat controleren, kan te laat zijn. Daarom begint een veilige aankoop niet bij de notaris, maar vóór het eerste bindende document.

Van bezichtiging naar handtekening
De woning klopt, de omgeving bevalt en de verkoper wil snel duidelijkheid. Op dat moment krijgt een koper in Italië vaak een proposta d’acquisto voorgelegd. Het document wordt regelmatig gepresenteerd als een bod waarmee de woning alvast kan worden gereserveerd. Juridisch kan de betekenis echter veel verder gaan.

Een proposta d’acquisto is in eerste instantie een door de koper ondertekend aankoopvoorstel. Vaak wordt dit opgesteld als een proposta irrevocabile: een onherroepelijk voorstel waaraan de koper gedurende de afgesproken termijn gebonden is. Of en wanneer een voorstel nog kan worden ingetrokken, hangt af van de precieze inhoud. Zodra de verkoper het voorstel tijdig en correct accepteert en die acceptatie aan de koper bekend is gemaakt, kan een bindende overeenkomst ontstaan. Als de essentiële onderdelen van de koop voldoende zijn vastgelegd, kan de geaccepteerde proposta functioneren als een voorlopige koopovereenkomst, de contratto preliminare of het compromesso.

Ook de courtage kan eerder verschuldigd zijn dan verwacht
De juridische gevolgen kunnen verder gaan dan alleen de verplichting om de woning te kopen. In Italië kan een makelaar recht krijgen op courtage zodra door zijn bemiddeling een overeenkomst tot stand is gekomen. Dat moment hoeft niet altijd samen te vallen met de uiteindelijke notariële overdracht. Afhankelijk van de inhoud en voorwaarden van de geaccepteerde proposta d’acquisto kan de aanspraak op courtage daarom al eerder ontstaan. Laat ook de courtageafspraken en het moment waarop de vergoeding verschuldigd wordt vooraf controleren.

De belangrijkste controles moeten dan al zijn uitgevoerd
Veel buitenlandse kopers denken dat de juridische controle later bij de Italiaanse notaris plaatsvindt. De notaris speelt inderdaad een essentiële rol bij de uiteindelijke eigendomsoverdracht, maar dat betekent niet dat de koper zonder risico vooraf een bod of voorlopig koopcontract kan ondertekenen.

In de proposta kunnen immers al afspraken staan over de koopprijs, betaling, oplevering, voorbehouden, inventaris, boetes, courtage, de datum van de overdracht en het bedrag dat de koper bij ondertekening of acceptatie moet betalen. Ontbreken passende opschortende of ontbindende voorwaarden, dan kan de koper niet vanzelfsprekend kosteloos van de aankoop afzien wanneer later problemen aan het licht komen.

Voor ondertekening moet daarom onder meer duidelijk zijn:

• wie juridisch eigenaar is en bevoegd is om te verkopen;
• of er hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of andere rechten op de woning rusten;
• of de feitelijke situatie overeenkomt met de kadastrale gegevens en plattegronden;
• of de woning, verbouwingen, aanbouwen, zwembaden en bijgebouwen stedenbouwkundig correct zijn vergund;
• dat een correcte kadastrale registratie op zichzelf niet bewijst dat een bouwwerk ook vergunningstechnisch in orde is;
• welke roerende zaken en inventaris in de koop zijn inbegrepen;
• of financiering, verhuur of een voorgenomen verbouwing juridisch en praktisch haalbaar is;
• welke betalingen en courtage verschuldigd zijn en wat daarmee gebeurt wanneer de koop niet doorgaat.

Een standaardvoorbehoud bestaat niet vanzelf
Een Nederlands financieringsvoorbehoud, bouwkundige clausule of algemene wettelijke bedenktijd maakt niet automatisch deel uit van een Italiaanse aankoop. Als de koper afhankelijk is van financiering, de verkoop van een andere woning, juridisch onderzoek of een bouwkundige inspectie, moeten de voorwaarden daarvoor duidelijk en juridisch correct in het document worden opgenomen.

Een formulering als “onder voorbehoud van controle” kan onvoldoende zijn als niet is vastgelegd wie de controle uitvoert, waarop deze betrekking heeft, binnen welke termijn dat gebeurt en onder welke omstandigheden de koper zonder schade, courtageplicht of verlies van de aanbetaling kan beëindigen.

Ook de eerste betaling heeft juridische betekenis
Bij een proposta of preliminare wordt vaak een bedrag betaald, overgemaakt of een cheque afgegeven. Van belang is hoe deze betaling juridisch wordt omschreven, wanneer deze mag worden geïnd en wie het bedrag tot dat moment beheert. Een caparra confirmatoria is niet hetzelfde als een gewone vooruitbetaling op de koopsom.

Wanneer de koper na het sluiten van de overeenkomst tekortschiet, kan de verkoper onder omstandigheden de caparra behouden. Schiet de verkoper tekort, dan kan de koper in bepaalde gevallen de overeenkomst beëindigen en aanspraak maken op terugbetaling van het dubbele bedrag. Afhankelijk van de situatie kan ook nakoming of aanvullende schadevergoeding worden gevorderd. De precieze gevolgen hangen af van de overeenkomst en de gekozen juridische route. Het woord “aanbetaling” zegt daarom op zichzelf onvoldoende.

Eerst controleren, dan onderhandelen en ondertekenen
De veiligste volgorde is dat de koper vóór het aangaan van verplichtingen onafhankelijk laat beoordelen wat hij koopt en onder welke voorwaarden. Dat betekent niet dat ieder detail al moet zijn afgerond voordat een bod kan worden uitgebracht. Wel moeten de noodzakelijke controles, voorwaarden en voorbehouden aansluiten bij de woning, de plannen van de koper en de fase van de aankoop.

De makelaar kan behulpzaam zijn bij het vinden van de woning en de onderhandelingen met de verkoper. Zijn rol is echter niet automatisch die van onafhankelijk juridisch belangenbehartiger van de koper. Ook wanneer een makelaar professioneel en zorgvuldig werkt, blijft het verstandig dat de koper tijdig eigen deskundigen inschakelt.

---

Een woning kopen in Italië?
Bezoek het landendossier Italië voor uitgebreide informatie over het aankoopproces, belastingen, bijkomende kosten, juridische controle en andere aandachtspunten bij het kopen en bezitten van Italiaans vastgoed. Mondi adviseert om een proposta d’acquisto, reserveringsovereenkomst of voorlopig koopcontract te laten beoordelen voordat u ondertekent of geld overmaakt. Na acceptatie door de verkoper kan een document namelijk al juridisch bindende en financiële gevolgen hebben.

Exclusief voor Mondi-leden: zeven controles vóór ondertekening van een Italiaanse koopovereenkomst
In het afgeschermde deel leest u welke zeven punten duidelijk moeten zijn voordat u een proposta d’acquisto of contratto preliminare ondertekent. We bespreken onder meer de juridische betekenis van de eerste betaling, noodzakelijke onderzoeken en voorbehouden, de inventarislijst en het verschil tussen fiscale registratie en inschrijving in de Italiaanse vastgoedregisters. Ook leggen we uit wie uitsluitend het belang van de koper behartigt en hoe Mondi kan helpen voordat een handtekening of betaling verplichtingen met zich meebrengt.

---

Terug naar overzicht