De vraagprijs is pas het begin: wat een huis in Frankrijk echt kost

Wie in Frankrijk een woning koopt, moet rekening houden met aanzienlijk meer kosten dan alleen de vraagprijs. Overdrachtsbelastingen, notariskosten en mogelijke gevolgen van technische onderzoeken kunnen het uiteindelijke budget behoorlijk beïnvloeden. Ook een tolk, volmacht en de verrekening van lokale belastingen kunnen een rol spelen. Gastschrijver Marc Roelofs zet vier kostenposten uiteen waarop Nederlandse en Belgische kopers zich regelmatig verkijken.

Wie in Frankrijk een woning koopt van € 200.000, betaalt uiteindelijk vrijwel altijd meer dan € 200.000. Dat verschil zit niet alleen in eventuele verbouwingen of onverwachte gebreken, maar ook in kosten die rechtstreeks samenhangen met de aankoop. Sommige daarvan zijn vooraf redelijk goed te berekenen, andere worden pas duidelijk wanneer de documentatie van de woning wordt onderzocht.

Voor Nederlandse en Belgische kopers werkt een aantal kostenposten bovendien anders dan zij uit eigen land gewend zijn. Hieronder vijf onderwerpen waarop kopers zich in de praktijk regelmatig verkijken.

1. De zogenoemde notariskosten bestaan voor een groot deel uit belastingen
Bij de aankoop van een bestaande woning moet u in Frankrijk doorgaans rekening houden met ongeveer 7 tot 8% aan bijkomende aankoopkosten. Deze worden vaak aangeduid als frais de notaire, maar die benaming kan een verkeerd beeld geven. Het grootste deel van dit bedrag is namelijk niet bestemd voor de notaris, maar bestaat uit belastingen en heffingen die via de notaris worden afgedragen aan de overheid.

Het honorarium van de notaris vormt slechts een gedeelte van het totaal en is grotendeels wettelijk gereguleerd. Bij bepaalde nieuwbouwtransacties kunnen de bijkomende aankoopkosten aanzienlijk lager liggen, vaak rond 2 tot 3%.

Sinds 1 april 2025 mogen Franse departementen tijdelijk het departementale deel van de overdrachtsbelasting, de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), met maximaal 0,5 procentpunt verhogen. Veel departementen hebben daarvan gebruikgemaakt. Daardoor liggen de totale aankoopkosten bij bestaande bouw inmiddels vaak aan de bovenkant van de gebruikelijke bandbreedte van circa 7 tot 8%. Voor bepaalde kopers die voor het eerst een woning als hoofdverblijf verwerven, kan onder voorwaarden een uitzondering op deze verhoging gelden. Wie een tweede woning koopt, kan daar in beginsel niet van uitgaan.

Makelaarscourtage
De makelaarscourtage (honoraires d'agence) is in Frankrijk niet wettelijk vastgesteld. Makelaars bepalen hun tarieven zelf. In de praktijk lopen de honoraria bij verkoop regelmatig uiteen van ongeveer 3 tot 10% van de verkoopprijs, waarbij percentages van circa 4 tot 7% veel voorkomen. Bij duurdere woningen ligt het percentage doorgaans lager, terwijl bij woningen met een relatief lage verkoopprijs een hoger percentage of een minimumbedrag kan gelden. Ook per regio en makelaarskantoor bestaan aanzienlijke verschillen.

De wijze waarop de makelaarscourtage juridisch is vormgegeven, kan bovendien invloed hebben op de grondslag waarover de overdrachtsheffingen worden berekend. De vermelding FAI (frais d'agence inclus) betekent dat de makelaarskosten in de geadverteerde prijs zijn opgenomen, maar zegt op zichzelf nog niet voldoende over wie deze kosten volgens de verkoopopdracht verschuldigd is.

Wie de courtage uiteindelijk verschuldigd is, moet blijken uit de verkoopopdracht en de advertentie. Staat de courtage ten laste van de koper, dan moet duidelijk zijn welk bedrag of percentage daarmee is gemoeid en hoe dit in de koopdocumentatie wordt verwerkt.

Wanneer de courtage rechtsgeldig afzonderlijk voor rekening van de koper komt en correct in de koopdocumentatie wordt verwerkt, kan dit gevolgen hebben voor de belastbare grondslag. Laat daarom vóór het uitbrengen van een bod controleren hoe de courtage is vastgelegd en hoe deze bij de transactie wordt verwerkt.

Meubilair en inventaris
Roerende zaken die daadwerkelijk bij de koop worden overgenomen, zoals bepaalde meubels, kunnen onder voorwaarden afzonderlijk worden gewaardeerd en in de koopakte worden vermeld. Over de correct toegerekende waarde daarvan zijn in beginsel geen overdrachtsheffingen verschuldigd. Het moet daarbij daadwerkelijk om roerende zaken gaan en om een reële en verdedigbare waarde, rekening houdend met onder meer ouderdom en afschrijving.

Zaken die duurzaam met het gebouw zijn verbonden, kunnen niet zonder meer als afzonderlijk meubilair worden opgevoerd. Het is dus geen fiscale truc, maar bij een gemeubileerde woning kan een correcte inventarislijst wel een beperkte besparing opleveren. Laat de inventarislijst en waardering daarom vooraf door de notaris beoordelen.

Bij nieuwbouw geldt een ander fiscaal regime. Daardoor kunnen de bijkomende aankoopkosten aanzienlijk afwijken van die bij bestaande bouw. Vergelijk woningen daarom niet uitsluitend op basis van de geadverteerde koopprijs.

2. De verkoper betaalt de diagnostics, maar de uitkomst kan voor rekening van de koper komen
Bij de verkoop van een Franse woning moet de verkoper een dossier de diagnostic technique (DDT) beschikbaar stellen. Welke onderzoeken daarin verplicht zijn, hangt onder meer af van de woning, de ouderdom, de locatie en de aanwezige installaties. Het dossier kan bijvoorbeeld informatie bevatten over energieprestaties (DPE), asbest, lood, termieten, elektriciteit, gas, natuurlijke en andere risico's en de afvalwaterinstallatie wanneer de woning niet op de openbare riolering is aangesloten.

De kosten van deze wettelijk verplichte onderzoeken zijn in beginsel voor rekening van de verkoper. Voor de koper is echter vooral belangrijk wat uit deze onderzoeken naar voren komt. De financiële gevolgen daarvan kunnen aanzienlijk groter zijn dan de kosten van de onderzoeken zelf.

Afvalwaterinstallatie
Veel woningen in landelijke gebieden beschikken over een eigen afvalwaterinstallatie, het assainissement non collectif. Wanneer uit de controle blijkt dat de installatie niet aan de eisen voldoet, kunnen werkzaamheden noodzakelijk zijn. Een afkeurend rapport betekent niet automatisch dat de verkoper de installatie vóór de overdracht op eigen kosten moet vervangen. Afhankelijk van de situatie kan de herstelverplichting na aankoop bij de nieuwe eigenaar terechtkomen en kan een termijn gelden waarbinnen de installatie in orde moet worden gebracht. De kosten daarvan kunnen in de duizenden euro's lopen.

Een dergelijke constatering hoort daarom niet pas na de aankoop in uw financiële planning terecht te komen. De technische staat van de installatie, eventueel voorgeschreven werkzaamheden en een raming van de herstelkosten kunnen relevant zijn bij de beoordeling van de woning en bij het bepalen van uw bod.

Energieprestatie
Ook het energielabel, het diagnostic de performance énergétique (DPE), verdient bijzondere aandacht. Sinds 1 januari 2025 gelden voor woningen met energielabel G beperkingen voor reguliere verhuur als hoofdverblijf. Vanaf 2028 wordt deze beperking uitgebreid naar woningen met label F en vanaf 2034 naar woningen met label E.

Bij de verkoop van een individuele woning of een gebouw met meerdere woningen van één eigenaar met energielabel E, F of G moet bovendien, wanneer de wettelijke voorwaarden van toepassing zijn, naast het DPE een audit énergétique beschikbaar zijn. Deze audit gaat verder dan het DPE en geeft onder meer inzicht in mogelijke renovatietrajecten, energiebesparende maatregelen en de geraamde kosten daarvan.

Voor kopers die de woning in de toekomst willen verhuren of weer verkopen, kan een slechte energieprestatie daarom financiële consequenties hebben. Het energielabel is dan meer dan alleen een administratief document.

Een diagnostic is geen volledige bouwkundige keuring
Een volledig DDT met geldige diagnostics betekent niet dat de woning bouwkundig in goede staat verkeert. Minstens zo belangrijk is wat de Franse diagnostics niet onderzoeken. Zij vertellen u bijvoorbeeld niet automatisch of het dak nog jarenlang meegaat, de fundering constructief in orde is of vochtproblemen grotere bouwkundige oorzaken hebben.

Een onafhankelijke bouwkundige keuring zoals Nederlandse kopers die kennen, maakt niet standaard deel uit van het Franse aankoopproces. Wanneer daar aanleiding voor bestaat, moet u die dus zelf organiseren en bij voorkeur voordat u zich definitief aan de aankoop bindt.

3. Teken geen akte waarvan u de inhoud onvoldoende begrijpt
De Franse notaris moet zich ervan vergewissen dat partijen begrijpen welke juridische verplichtingen zij aangaan. Wanneer u onvoldoende Frans beheerst om de inhoud en consequenties van de documenten goed te kunnen begrijpen, kan aanvullende vertaling of de inzet van een gekwalificeerde of beëdigde tolk noodzakelijk zijn. Hoe dit precies wordt georganiseerd, kan per notaris en situatie verschillen.

Wie de kosten van een vertaling of tolk draagt, kan per dossier en notariskantoor verschillen. Vraag daarom al in een vroeg stadium aan de notaris welke eisen worden gesteld, hoe vertaling of tolken wordt georganiseerd en welke kosten u kunt verwachten.

Een andere mogelijkheid kan zijn om voor bepaalde handelingen een notariële volmacht (procuration) te gebruiken, zodat iemand anders namens u kan tekenen. Ook daaraan kunnen voorwaarden en kosten zijn verbonden. Bovendien blijft het essentieel dat u zelf begrijpt waarvoor u volmacht verleent.

Een redelijke beheersing van het Frans tijdens een gesprek met een verkoper of makelaar betekent niet automatisch dat uw taalniveau voldoende is om complexe juridische documenten volledig te doorgronden.

4. Verrekening van de taxe foncière
Bij de overdracht van een Franse woning wordt in de koopakte vaak afgesproken dat de koper een evenredig deel van de jaarlijkse taxe foncière aan de verkoper vergoedt, berekend vanaf de datum van overdracht. Juridisch blijft degene die op 1 januari eigenaar was in beginsel belastingplichtig voor dat jaar, maar koper en verkoper kunnen onderling een verrekening overeenkomen.

Deze verrekening verandert niets aan de belastingplicht tegenover de Franse fiscus. Het betreft een afspraak tussen koper en verkoper. Vergeleken met de koopprijs gaat het meestal niet om de grootste kostenpost, maar het bedrag komt wel bovenop de andere bedragen die rond de overdracht moeten worden betaald.

5. Koopt u binnen een copropriété? Kijk ook naar toekomstige kosten
Bij een appartement of andere woning die deel uitmaakt van een copropriété is de koopprijs slechts een deel van het financiële plaatje. De koper krijgt na de overdracht te maken met periodieke bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten en mogelijk met aanvullende bijdragen voor grotere werkzaamheden.

Controleer daarom vóór aankoop niet alleen de actuele jaarlijkse lasten, maar ook de financiële positie van de copropriété, de notulen van recente algemene vergaderingen en informatie over reeds besproken, goedgekeurde of te verwachten werkzaamheden. Indien van toepassing verdient ook het plan pluriannuel de travaux aandacht.

Grote uitgaven voor bijvoorbeeld dak, gevel, lift, gemeenschappelijke installaties of energetische renovatie kunnen tot aanzienlijke extra bijdragen leiden. Kijk bovendien zorgvuldig naar de koopdocumentatie om vast te stellen welke partij bepaalde reeds goedgekeurde of nog te besluiten werkzaamheden uiteindelijk draagt.

De rekensom die vóór de zoektocht gemaakt moet worden
Wie een woning in Frankrijk zoekt, doet er daarom verstandig aan niet de maximale vraagprijs als uitgangspunt voor het totale budget te nemen. Bij bestaande bouw komen de aankoopkosten daar nog bovenop. Daarnaast kunnen uit de technische documentatie noodzakelijke investeringen naar voren komen en kunnen kosten ontstaan voor bijvoorbeeld een tolk, volmacht, verzekering, verhuizing, onderhoud, directe reparaties of toekomstige bijdragen binnen een copropriété.

Juist daarom is het verstandig om vóór het uitbrengen van een bod niet alleen te kijken naar wat u voor de woning wilt betalen, maar naar de totale financiële consequenties van de aankoop.

Wie zijn volledige budget al aan de koopprijs besteedt, kan na de overdracht onaangenaam worden verrast. Wie vooraf de juiste kosten en risico's inventariseert, weet beter binnen welke prijsklasse verantwoord kan worden gezocht.

Auteur: Marc Roelofs woont deels in Sainte-Marie-la-Mer, Pyrénées-Orientales en is initiatiefnemer van Een Huis Kopen in Frankrijk, een onafhankelijke koopgids voor Nederlandstalige kopers van vastgoed in Frankrijk met gratis tools zoals een Zoekhulp voor de Franse huizensites, een kostencalculator en een bezichtigingschecklist.

Marc beheert samen met Wil Louwers de Facebookgroep: Een Huis Kopen In Frankrijk met ruim 11.600 leden.

Deze gastbijdrage is door Mondi redactioneel bewerkt en waar nodig aangevuld en geactualiseerd.

---

Een woning kopen in Frankrijk? Bereken meer dan alleen de koopprijs
De vraagprijs is slechts een deel van het financiële plaatje. Belastingen en notariskosten, de uitkomsten van technische onderzoeken, mogelijke renovaties en andere bijkomende kosten kunnen grote invloed hebben op uw totale investering. Ook juridisch verloopt een aankoop in Frankrijk anders dan in Nederland of België. Bezoek het landendossier Frankrijk voor actuele informatie over aankoop, bezit, belastingen en juridische aandachtspunten. Mondi-leden kunnen vragen over een concrete woning of hun persoonlijke situatie voorleggen via de vraag- en antwoordmodule.

---

Terug naar overzicht