Buitenlands vastgoed kopen: privé of via de BV?

Wie als ondernemer vastgoed in het buitenland wil kopen, moet vooraf weten vanuit welke financiële positie dat gebeurt. Staat het vermogen privé of in de BV? Is uitkeren, lenen of aankopen via een vennootschap verstandig? Box 2, box 3 en de regels voor lenen bij de eigen BV kunnen grote gevolgen hebben. Ook privégebruik speelt een rol. Daarom moet het financiële plaatje in grote lijnen duidelijk zijn vóór de serieuze zoektocht naar buitenlands vastgoed begint.

€ 1 miljoen in de holding is niet hetzelfde als € 1 miljoen privé
Een ondernemer die € 1 miljoen liquide in een holding heeft, kan op papier over voldoende vermogen beschikken om een buitenlandse woning van bijvoorbeeld € 750.000 te kopen. Toch betekent dit niet dat hetzelfde bedrag ook netto privé beschikbaar is.

Om met geld uit de BV privé vastgoed te kopen, kan het vermogen bijvoorbeeld als dividend worden uitgekeerd of onder voorwaarden worden geleend. Ook kan worden onderzocht of aankoop vanuit een Nederlandse BV of buitenlandse entiteit passend is. Deze routes zijn fiscaal en juridisch niet gelijkwaardig en kunnen tijdens bezit, gebruik en verkoop heel verschillend uitpakken.

Route	Direct gevolg	Extra aandachtspunt
Privévermogen	Direct privé beschikbaar	Box 3, buitenlandse belasting en verdragsregels
Dividend uit BV	Eerst box 2-heffing	Het netto beschikbare aankoopbudget kan aanzienlijk lager zijn
Lenen van eigen BV	Zakelijke lening vereist	Wet excessief lenen en de totale schuldpositie
BV of entiteit koopt	Vermogen blijft binnen de structuur	Privégebruik, lokale fiscaliteit, administratie en verkoop

Box 2 speelt een belangrijke rol
Wie als aanmerkelijkbelanghouder geld vanuit de BV als dividend naar privé haalt, krijgt te maken met box 2. In 2026 bedraagt het tarief 24,5% over de eerste € 68.843 aan belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang en 31% over het meerdere.

Bij grotere bedragen kan daardoor een aanzienlijke belastingclaim ontstaan voordat het vermogen privé beschikbaar is voor de aankoop. Uitsluitend kijken naar het saldo op de bankrekening van de holding geeft dus geen goed beeld van het werkelijke privé aankoopbudget.

Dat betekent overigens niet dat aankoop vanuit een BV automatisch aantrekkelijker is. De fiscale gevolgen tijdens bezit, het beoogde gebruik van de woning en uiteindelijk de verkoop moeten eveneens worden meegewogen.

‘Dan leen ik het geld van mijn BV’ is evenmin vanzelfsprekend
Een andere gedachte is om het benodigde bedrag niet als dividend uit te keren, maar van de eigen BV te lenen. Ook daarvoor gelden strikte regels. De lening moet zakelijk zijn en afspraken over onder meer rente, aflossing en zekerheden moeten verdedigbaar zijn.

Daarnaast geldt de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap. Deze wet is bedoeld om langdurig belastinguitstel via omvangrijke leningen bij de eigen BV tegen te gaan. In 2026 bedraagt de reguliere drempel € 500.000. Komt de relevante totale schuld boven de toepasselijke drempel uit, dan wordt het meerdere in beginsel in box 2 belast als fictief regulier voordeel. De schuld aan de BV blijft daarbij echter bestaan; de box 2-heffing vermindert de schuld zelf niet.

Eigenwoningschulden kunnen onder voorwaarden buiten deze regeling blijven. Voor eigenwoningschulden die na 31 december 2022 zijn aangegaan, geldt daarbij onder meer als voorwaarde dat een recht van hypotheek ten gunste van de BV is gevestigd. Dat betekent echter niet dat iedere lening waarmee vastgoed wordt gekocht automatisch als uitgezonderde eigenwoningschuld kwalificeert. Een tweede woning of vakantiewoning in het buitenland is niet zonder meer een eigen woning in de zin van de Nederlandse eigenwoningregeling.

Het kabinet wil de drempel verder verlagen
Het kabinet heeft voorgesteld de reguliere drempel voor excessief lenen vanaf 2027 stapsgewijs te verlagen. Volgens het huidige voorstel daalt deze van € 500.000 in 2026 naar uiteindelijk € 100.000 in 2031.

Peildatum	Drempel	Status
2026	€ 500.000	Geldend
2027	€ 420.000	Voorgesteld
2028	€ 340.000	Voorgesteld
2029	€ 260.000	Voorgesteld
2030	€ 180.000	Voorgesteld
2031	€ 100.000	Voorgesteld

De bedragen vanaf 2027 zijn voorgesteld en op het moment van publicatie nog niet definitief.

Een woning in de BV betekent ook iets voor privégebruik
Wanneer voldoende vermogen in een BV aanwezig is, kan rechtstreeks aankopen vanuit een Nederlandse BV of via een buitenlandse entiteit aantrekkelijk lijken. De koopsom hoeft dan immers niet eerst volledig naar privé te worden gebracht.

Maar daarmee ontstaat een andere vraag: wat gaat u met de woning doen?

Wordt het vastgoed uitsluitend als belegging aangehouden en aan derden verhuurd, of wilt u er zelf met uw partner, gezin, familie of vrienden verblijven? Een woning die eigendom is van een vennootschap is juridisch en fiscaal niet hetzelfde als een woning die u privé bezit. Privégebruik moet correct worden behandeld en kan zowel in Nederland als in het land waar het vastgoed ligt fiscale gevolgen hebben.

Een structuur die bij aankoop aantrekkelijk lijkt, kan daardoor tijdens het bezit minder gunstig blijken.

En dan komt het buitenland er nog bij
Tot dusver gaat het vooral over de Nederlandse kant van het verhaal. Bij buitenlands vastgoed komt daar een tweede belastingstelsel bovenop.

Het land waar de woning ligt, kan belasting heffen bij aankoop, tijdens het bezit, over huurinkomsten en bij verkoop. Sommige landen kennen bovendien bijzondere heffingen voor tweede woningen of zelfs een belasting over een forfaitair inkomen wanneer een buitenlandse eigenaar de woning uitsluitend zelf gebruikt.

Voor iemand die fiscaal inwoner van Nederland blijft, kan buitenlands vastgoed daarnaast in de Nederlandse box 3-aangifte moeten worden aangegeven. Omdat ook het land waar het vastgoed ligt belasting kan heffen, zijn het toepasselijke belastingverdrag en de Nederlandse regels ter voorkoming van dubbele belasting van belang. De uiteindelijke behandeling hangt af van het betreffende land, het verdrag en de persoonlijke situatie.

Ook binnen één land kunnen grote verschillen bestaan. Overdrachtsbelasting, jaarlijkse vastgoedbelasting en andere heffingen kunnen afhankelijk zijn van de regio, gemeente, fiscale waarde, koopsom, het type vastgoed en het gebruik.

Eerst het financiële plaatje, daarna gericht oriënteren
Bij de aankoop van buitenlands vastgoed wordt vaak eerst gezocht naar een land, regio en woning. Pas wanneer een aantrekkelijk object is gevonden, komen vragen over financiering, fiscaliteit en eigendomsstructuur op tafel.

Vooral bij ondernemers en vermogende particulieren verdient een andere volgorde de voorkeur. Niet iedere fiscale consequentie hoeft vooraf tot achter de komma te zijn berekend, maar de grote lijnen moeten duidelijk zijn.

Hoeveel vermogen is netto privé beschikbaar? Hoeveel bevindt zich in een BV? Moet vermogen worden uitgekeerd of geleend? Is externe financiering nodig? Wordt de woning zelf gebruikt of verhuurd? Vanuit welke hoedanigheid wordt waarschijnlijk gekocht? En bestaat de mogelijkheid dat de koper later naar het betreffende land emigreert?

De verschillen worden zichtbaar zodra we verder kijken
De fiscale gevolgen hangen sterk af van de manier waarop wordt gekocht en het land waarin het vastgoed ligt. Een aankoop met privévermogen, een dividenduitkering, een lening van de eigen BV of aankoop via een vennootschap kan tot wezenlijk andere uitkomsten leiden.

Voor Mondi-leden zetten we deze verschillen hieronder verder naast elkaar. We kijken naar box 2 en box 3, de Wet excessief lenen en de omvang van het vermogen dat Nederlandse huishoudens in onder meer aanmerkelijke belangen aanhouden. Daarnaast vergelijken we op hoofdlijnen de fiscale behandeling van vastgoed in tien landen en laten we aan de hand van een woning van € 750.000 zien hoe groot alleen al de verschillen bij aankoop kunnen zijn.

---

Terug naar overzicht