BTW-teruggaaf Spanje: feiten versus verkoopclaims

Waarom deze waarschuwing noodzakelijk is: De aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje wordt regelmatig gepresenteerd met de belofte dat de 10 procent Spaanse BTW (IVA) automatisch kan worden teruggevraagd. In de praktijk blijkt dit beeld onjuist en juridisch risicovol. BTW-teruggaaf is géén standaardrecht voor particuliere kopers, maar slechts mogelijk onder strikte fiscale voorwaarden. Onjuiste aannames kunnen leiden tot naheffingen, rente en forse boetes. Mondi licht toe wanneer BTW-teruggaaf wél verdedigbaar is en wanneer niet.

Waarom Mondi dit publiekelijk signaleert
Mondi begeleidt al jarenlang Nederlandse en Vlaamse kopers bij internationale vastgoedtransacties en toetst daarbij structureel fiscale claims, verhuurconstructies en rendementsprognoses. In dat kader constateert Mondi dat met name bij Spaans nieuwbouwvastgoed absolute fiscale beloften worden gedaan die niet stroken met de geldende wet- en regelgeving. Deze publicatie is bedoeld om kopers feitelijk te informeren en te behoeden voor financiële en juridische risico’s.

De juridische werkelijkheid achter BTW-teruggaaf
1. Geen automatische BTW-teruggaaf
De 10% IVA op Spaanse nieuwbouw is niet automatisch aftrekbaar. Terugvordering is uitsluitend mogelijk indien de eigenaar:

• Als BTW-ondernemer kwalificeert in Spanje;
• De woning gebruikt voor BTW-belaste economische activiteiten;
• En deze activiteiten structureel en duurzaam uitvoert.

Incidentele of beperkte verhuur voldoet hier niet aan.

2. Alleen BTW-belaste verhuur telt mee
BTW-aftrek is uitsluitend mogelijk bij toeristische verhuur mét aanvullende (hotelachtige) diensten, zoals:

• Ontvangst of receptie;
• Schoonmaak tijdens verblijf;
• Wissel van linnengoed;
• Aanvullende services (bijvoorbeeld arrangementen).

Geen recht op BTW-aftrek bestaat bij:

• Langdurige verhuur;
• Kale verhuur zonder diensten;
• Beperkte of symbolische verhuur, zoals één maand per jaar.

3. Duurzaamheid en feitelijk gebruik zijn doorslaggevend
De Spaanse Belastingdienst beoordeelt niet alleen contracten, maar vooral de feitelijke exploitatie, waaronder:

• Het aantal verhuurperiodes per jaar;
• Actieve marketing en boekingen;
• Aantoonbare omzet over meerdere jaren;
• De verhouding tussen verhuur en privégebruik.

Een verhuurperiode van één maand per jaar wordt in de praktijk vrijwel altijd aangemerkt als fiscaal kunstmatig.

4. Pro rata aftrek en herzieningsrisico
Zelfs wanneer sprake is van correcte toeristische verhuur geldt vaak geen volledige BTW-aftrek, maar een pro rata aftrek. Daarnaast geldt doorgaans een herzieningstermijn van tien jaar. Wijzigt het gebruik, dan kan de fiscus de BTW alsnog (gedeeltelijk) terugvorderen.

5. Gevolgen bij fiscale controle
Indien de exploitatie niet standhoudt bij controle door de Agencia Tributaria:

• Moet de volledige teruggevorderde BTW worden terugbetaald;
• Vermeerderd met wettelijke rente;
• Kunnen boetes volgen tot 150%;
• En kunnen correcties in de Spaanse inkomstenbelasting worden opgelegd.

De bewijslast ligt volledig bij de eigenaar.

Schriftelijke bevestiging van dezelfde claims
Enkele dagen later ontving Mondi een standaard aanbiedingsmail van dezelfde partij waarin onder meer werd gesteld dat rendementen van 6–8% netto haalbaar zouden zijn en dat BTW-teruggaaf en het vermijden van box 3 mogelijk zouden zijn. Deze beweringen zijn inhoudelijk strijdig met de geldende fiscale kaders.

Reactie en uitblijven van onderbouwing
Mondi heeft de aanbieder hierop schriftelijk gewezen en verzocht om concrete en toetsbare onderbouwing. De daarop ontvangen reactie bleef beperkt tot algemene verwijzingen naar de fiscus en een internationaal accountantskantoor, zonder inhoudelijke documentatie.

Box 3: geen ontwijking, maar verrekening
Buitenlands vastgoed blijft voor Nederlandse belastingplichtigen onderdeel van het vermogen in box 3. Het belastingverdrag voorkomt dubbele belasting, maar leidt niet tot vrijstelling of ontwijking van box 3.

Rendementen vereisen toetsing
Netto rendementen zijn alleen relevant indien onderbouwd met realistische bezettingsgraden, een volledige kostenstructuur en heldere fiscale uitgangspunten. Zonder exploitatiebegroting zijn dergelijke cijfers niet verifieerbaar.

Vragen & antwoorden — Hotelservices, verhuur en BTW
De verhuurorganisatie biedt hotelservices. Is BTW-teruggaaf dan automatisch mogelijk?
Nee. Hotelservices zijn slechts één element. Zonder structurele exploitatie door de eigenaar zelf ontstaat geen recht op BTW-teruggaaf.
Kan één maand verhuur per jaar voldoende zijn als er hotelservices worden geleverd?
Nee. Eén maand verhuur wordt vrijwel altijd als incidenteel en fiscaal kunstmatig aangemerkt.
Wanneer kan hotelverhuur wél leiden tot BTW-aftrek?
Alleen bij aantoonbare, duurzame exploitatie, bijvoorbeeld bij jaarrond verhuur zonder privégebruik of binnen een zakelijke structuur.

Mondi-advies aan kopers

1. Ga uit van feiten, niet van beloften.
2. Vraag altijd om schriftelijke en toetsbare onderbouwing.
3. Laat BTW- en verhuurconstructies onafhankelijk beoordelen.
4. Wees alert op termen als “automatisch”, “uniek” en “gegarandeerd”.

In het kader van hoor en wederhoor heeft Mondi de aanbieder gevraagd om concrete en toetsbare documentatie ter onderbouwing van de gecommuniceerde fiscale voordelen. De aanbieder heeft ervoor gekozen deze informatie niet te verstrekken. Dat onderstreept het belang voor kopers om fiscale constructies niet te beoordelen op beloftes of verwijzingen naar derden, maar uitsluitend op schriftelijke, verifieerbare en onafhankelijke onderbouwing.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Kennis is uw beste bescherming bij het kopen, bezitten of verkopen van een woning in Spanje. Bezoek regelmatig het landendossier Spanje. Als lid hebt u exclusieve toegang tot de gecombineerde expertise van erkende specialisten en ervaringsdeskundigen. Stel uw vragen in de besloten vraag- en antwoordmodules en ontdek inzichten die zekerheid, vertrouwen en rust geven — precies wat verantwoord eigendom onderscheidt van toeval.

---

Terug naar overzicht