Aangifte tegen tweedehuisbezitters in Oostenrijk

Het ‘Grundverkehrgesetz’, vergelijkbaar met de Wet Ruimtelijke Ordening, regelt de aan- en verkoop van grond en (vakantie)woningen in Oostenrijk. De wet omvat ook de bestemming van boerderijen of huizen die liggen op agrarische grond, vergelijkbaar met de Spaanse Suelo Rustico. Elk Bundesland (lees: deelstaat) heeft op de detailpunten weer andere regels. In Tirol bijvoorbeeld geldt de 8 procent regel welke inhoudt dat bij gemeenten maximaal 8 procent als ‘Freizeitwohnsitz’ mag gelden, met andere woorden; maar 8 procent van de woningen mag bewoond worden als recreatiewoning en wordt als zodanig aangewezen. Deze maatregel geldt zowel voor niet-residenten als residenten met een tweede woning.

Buitenlanders kopen vaak onwetend en onbekend met de gevolgen, deze huizen in Oostenrijk. In de koopovereenkomst staat vaak een standaardartikel waarin de koper verklaart de woning niet als 'Freizeitwohnsitz' of recreatiewoning te kopen maar als ‘Hauptwohnsitz’, hoofdverblijf. Vaak schrijven deze kopers zich dan ook nog bij de betreffende gemeente in en doen daarbij alsof ze hun ‘Hauptwohnsitz’ in Oostenrijk hebben. Helaas is de inschrijving alleen geen overtuigend bewijs. Ook het feitelijk levenscentrum dient zich in Oostenrijk te bevinden.

Omgekeerde bewijslast
Er zijn speciale controle-eenheden, ambtenaren in dienst van het Bundesland, die met toegang tot het Grundbuch woningen selecteren op naam van buitenlanders en het werkelijke gebruik van de aangekochte woningen controleren. Uiteraard geniet de aankoop door de buitenlander warme belangstelling. Voor 2009 moest de controleur bewijzen dat er illegaal gebruik werd gemaakt van de woning. Dit is nu anders. In 2009 is er namelijk een wetswijziging gekomen waarbij de bewijslast is omgedraaid. De eigenaar van de woning moet nu bewijzen dat de woning niet als recreatiewoning wordt gebruikt.

Tip
In Tirol is inmiddels bekend geworden dat 253 EU-burgers een ” echte”, dus volgens geldend bestemmingsplan, ‘Freizeitwohnsitz’ hebben gekocht. Wat de status is van de overige door 1120 EU-burgers aangekochte woningen is nog niet bekend, maar de verwachting is dat deze zich in de komende jaren kunnen voorbereiden op een warme belangstelling van de controlerende instanties met een boete, lange procedures en veilingverkopen tot gevolg. Een mogelijkheid deze situaties te ontlopen is door in een vroeg stadium reeds een schriftelijke afspraak te maken met de makelaar, dat de koop pas wordt afgerond indien alle documenten zijn gecontroleerd en aan de wettelijke voorschriften is voldaan. Laat u hierbij bijstaan door een advocaat bij voorkeur in uw eigen taal, die u kan wijzen op de risico’s en tevens voor u de (voor)overeenkomst kan toetsen, immers is in Oostenrijk een mondelinge overeenkomst in combinatie met een eenvoudig standaardcontractje al een koopovereenkomst, zo gauw er overeenstemming is over de prijs.
 

Dit artikel is geschreven door Dr. Stephan Wijnkamp verbonden aan Wijnkamp Advocatuur/Advokatur GmbH.