Waarschuwing voor beleggen in grondkavels

Vette winst wordt in het vooruitzicht gesteld, maar volgens waarschuwingen van De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en een sterk staaltje onderzoeksjournalistiek van Het Financieele Dagblad (FD) over schimmige handelspraktijken, een machteloze toezichthouder en naïeve beleggers komen ruim 10.000 Nederlandse beleggers (bijna) altijd bedrogen uit als ze speculeren in bos- en landbouwgrond. Mondi heeft dit artikel gepubliceerd in 2019 en 2021. Met enige aanpassingen brengt de redactie de publicatie als waarschuwing opnieuw onder de aandacht.

Casus: 
“Dit stuk kale grond wordt binnen enkele jaren bouwrijp gemaakt voor woningbouw. Vervolgens zouden wij hier een redelijk rendement uit moeten kunnen halen” is een reactie van speculant die toch Mondi inschakelt omdat de twijfel enkele maanden na het tekenen van een koopakte bij de notaris toeslaat.

Mondi reageert op basis van de verstrekte informatie: “U hebt vermoedelijk een agrarische grondpropositie gekocht. Pas op het moment dat deze grond een bouwbestemming krijgt, zal de waarde van de grond (aanzienlijk) stijgen. Soms duurt dit enkele jaren, maar dit kan ook langer dan 10 jaar duren of helemaal niet. Dat vergt toch wel gedegen onderzoek voor aankoop.

Graag ontvang ik van u de koopakte om nader onderzoek te verrichten om vervolgens te kunnen bepalen welke vervolgstappen we kunnen zetten.”

Uit een publicatie van de AFM blijkt: “Ook heeft de AFM notarissen gewezen op de mogelijke vergunningplicht voor aanbiedingen van grond als beleggingsobject. Uit onderzoeken van de AFM is namelijk naar voren gekomen dat er notarissen zijn die meewerken aan de overdracht van kavels grond, ook al hebben de aanbieders daarvoor niet de verplichte vergunning. Dergelijk handelen van de notaris zal in de regel in strijd zijn met de zorgplicht van de notaris.”

Informatie op de website van de AFM
Beleggen in grond als beleggingsobject kent daarnaast een aantal specifieke aandachtspunten:

• Ongeacht of een aanbieder wel of geen vergunning heeft, kleven er risico’s aan dit type beleggingen.
• De prijs die de consument betaalt voor de grond is vaak een stuk hoger dan de prijs die de verkoper heeft betaald. Die betaalt vaak de veel lagere, huidige marktwaarde van de grond. Het is daarom belangrijk dat consumenten zelf goed onderzoeken of de gevraagde prijs marktconform is. Bij het Kadaster kan men gegevens opvragen, zoals recente verkoopprijzen van de grond die wordt gekocht.
• De voorgespiegelde hoge winst is vaak gebaseerd op een mogelijke bestemmingsplanwijziging. De kans dat dit gebeurt, is ongewis. Consumenten kunnen bij de gemeente navraag doen naar het bestemmingsplan.
• Aanbieders van beleggingen in grond als beleggingsobjecten kunnen vrijgesteld zijn van de vergunningplicht, bijvoorbeeld door het aanbieden van investeringen van ten minste 100.000 euro. Als een aanbieder geen vergunning nodig heeft, moet hij wel in alle reclame-uitingen en documenten vermelden dat hij niet onder toezicht staat van de AFM.
• In het vooruitzicht gestelde rendementen bieden geen garantie voor toekomstige opbrengsten. Kijk daarom goed waarop de prognoses zijn gebaseerd, vraag ook naar negatieve scenario’s en risico’s als deze niet in de brochures of op de website staan en bedenk dat in het algemeen geldt dat een hoger rendement een hoger risico met zich meebrengt. Vraag ook naar de mogelijke kosten die met de inleg worden betaald.

Beleggingsobjecten
Deze investeringen in landbouw-, bos- of bouwgrond kunnen zogenoemde beleggingsobjecten zijn, als beleggers een rendement in het vooruitzicht wordt gesteld en aangeboden wordt dat de grond wordt beheerd door een ander dan de belegger zelf. Beleggingsobjecten mogen aan beleggers worden aangeboden als de AFM een vergunning heeft verleend aan de aanbieder van deze beleggingen of indien er een vrijstelling van toepassing is.

Reactie woordvoerder AFM
“In algemene zin valt het investeren in grond niet direct onder het financiële toezicht van de AFM. Dat kan wel het geval zijn als bijvoorbeeld aan de eisen van een beleggingsobject wordt voldaan. Voor het aanbieden van beleggingsobjecten bestaat op grond van artikel 2:55 van de Wet op het financieel toezicht (Wft) een vergunningplicht. Of een kavel een beleggingsobject is hangt af van vier vereisten en deze zijn cumulatief. Dat wil zeggen dat als het aan consumenten aangeboden product aan te merken is als beleggingsobject, aan alle vier de vereisten moet zijn voldaan. Is dat het geval dan hebben de aanbieders van beleggingsobjecten een vergunning nodig voor het uitoefenen van hun activiteiten. Er kan echter ook sprake zijn van een vrijstelling.

In ons openbaar register staan de aanbieders van beleggingsobjecten die over een vergunning van de AFM beschikken. Dat zijn er ruim 400. Het openbare register is doorzoekbaar op bijvoorbeeld naam maar niet op soort van het beleggingsobject, bijvoorbeeld op het aanbieden van landbouwgrond. Als de naam van een aanbieder geen resultaten geeft, heeft men dus geen vergunning.

Consumenten die een signaal of een klacht af willen geven, verwijzen wij naar ons Meldpunt Financiële Markten. Klachten van consumenten helpen ons om problemen te traceren. Elk signaal kan aanleiding zijn voor een onderzoek en maatregelen van de AFM. Jaarlijks melden meer dan vierduizend consumenten een klacht bij het Meldpunt.”

Bron: AFM, Het Financieele Dagblad

Controle bestemmingsplannen, structuurvisies en algemene regels Nederland

---

Terug naar overzicht