Waarschuwing: investeren in Spaans nieuwbouwvastgoed via influencers

Mondi signaleert een sterke toename van aanbiedingen waarbij Spaans nieuwbouwvastgoed wordt gepromoot via influencers, social media en commerciële events. Deze aanbiedingen worden vaak gepresenteerd als laagdrempelige investeringskansen met hoge rendementen en beperkte risico’s. In de praktijk blijkt echter dat essentiële juridische, fiscale en financiële aspecten structureel onderbelicht blijven. Deze publicatie is bedoeld als expliciete waarschuwing aan aspirant-kopers en is gebaseerd op dossieronderzoek, praktijkervaring en toetsing aan geldende Spaanse en Nederlandse regelgeving.

De onderstaande punten zijn gebaseerd op dossiers, praktijkervaring en toetsing aan geldende Spaanse en Nederlandse regelgeving.

1. Geen gereguleerde rol, geen zorgplicht
In veel gevallen opereren influencers buiten elk gereguleerd kader:

• Zij zijn geen erkende makelaars;
• Zij vallen niet onder beroepsorganisaties;
• Zij hebben geen wettelijke zorgplicht richting koper;
• Zij dragen geen aansprakelijkheid bij onjuiste of onvolledige informatie.

Dit betekent dat een koper in juridische zin vrijwel geen bescherming heeft indien aannames, prognoses of fiscale claims onjuist blijken.

2. Structurele belangenverstrengeling door hoge commissies
Bij influencer-aanbiedingen is vrijwel altijd sprake van:

• Vergoedingen of commissies betaald door de ontwikkelaar;
• Commissies die substantieel hoger liggen dan bij reguliere transacties;
• Een direct financieel belang bij verkoop, ongeacht geschiktheid voor de koper.

Transparantie hierover ontbreekt vaak of wordt slechts zijdelings genoemd. Dit is juridisch relevant, omdat informatie die onder invloed van een financieel belang wordt verstrekt, niet als onafhankelijk advies kan worden aangemerkt.

3. Waarom het vrijwel altijd om nieuwbouw gaat
De focus op nieuwbouw is geen toeval, maar het directe gevolg van het verdienmodel:

• Hogere marges voor ontwikkelaars;
• Hogere commissies voor tussenpersonen;
• Minder zichtbare risico’s vóór oplevering;
• Beperkte onderhandelingsruimte voor de koper.

Nieuwbouwprojecten lenen zich bij uitstek voor marketingclaims, terwijl juridische en technische risico’s pas later zichtbaar worden.

4. Feitencheck: rendementsclaims houden juridisch geen stand
Mondi stelt vast dat rendementsberekeningen structureel onvolledig zijn. In de praktijk worden onder andere niet of onvoldoende meegenomen:
Bij aankoop

• 10 procent btw op nieuwbouw;
• Notariskosten, registratie en juridische begeleiding;
• Bijkomende aankoopkosten en inrichting.

Tijdens exploitatie

• Beheer, onderhoud, leegstand;
• Regionale verhuurbeperkingen en vergunningseisen;
• Fiscale verplichtingen in Spanje.

Bij verkoop

• Makelaarscourtage (veelal 4–6 procent);
• 19 procent Spaanse vermogenswinstbelasting;
• Beperkte liquiditeit van de markt.

Zonder volledige kostenanalyse zijn prognoses juridisch noch economisch houdbaar.

5. Speculatie is geen investeringsstrategie
Snel geld verdienen met Spaans vastgoed door korte termijn speculatie is in de meeste gevallen feitelijk onrealistisch, omdat:

• De transactiekosten hoog zijn;
• Waardestijging tijd nodig heeft om break-even te bereiken;
• Fiscale afrekeningen pas bij verkoop zichtbaar worden.

Het structureel weglaten van deze factoren kan leiden tot een misleidend verwachtingspatroon, waarvoor de koper uiteindelijk zelf het risico draagt.

6. Btw-teruggave: geen recht, maar uitzondering
Btw-teruggave bij nieuwbouw is uitsluitend mogelijk indien:

• Sprake is van structurele, btw-belaste verhuur;
• De koper voldoet aan de Spaanse btw-verplichtingen;
• De exploitatie commercieel en aantoonbaar is.

Incidentele of beperkte verhuur (bijvoorbeeld enkele weken of één maand per jaar) biedt geen juridische zekerheid en kan bij controle leiden tot:

• Naheffingen;
• Boetes;
• Rente en administratieve sancties.

7. Gebrek aan onafhankelijke controle
Influencer-constructies werken vaak met:

• Vaste advocaten;
• Vaste verhuurpartners;
• Vaste fiscalisten.

Deze partijen opereren veelal binnen hetzelfde commerciële ecosysteem. Dat beperkt de onafhankelijkheid en verhoogt het risico dat kritische aandachtspunten niet worden benoemd.

8. Juridische positie van de koper bij tegenvallers
Wanneer verwachtingen niet uitkomen, blijkt in de praktijk dat:

• Contracten juridisch dichtgetimmerd zijn in het voordeel van de verkoper;
• Aansprakelijkheid van de influencer ontbreekt;
• Herstel of ontbinding juridisch complex en kostbaar is.

De koper draagt vrijwel altijd het volledige financiële risico.

Conclusie van Mondi
Investeren in Spaans nieuwbouwvastgoed via influencers is in veel gevallen gebaseerd op marketing in plaats van feiten. Het ontbreken van aantoonbare expertise, gecombineerd met hoge commissiedruk en onvolledige informatie, maakt deze constructies structureel risicovol voor particuliere kopers.
Mondi adviseert aspirant-kopers nadrukkelijk om:

• Geen beslissingen te nemen op basis van social-media-content;
• Altijd onafhankelijke juridische en fiscale toetsing te laten uitvoeren;
• Rendementsclaims kritisch te laten doorrekenen;
• Volledige transparantie te eisen over belangen en vergoedingen.

Wie deze stappen overslaat, loopt het risico een vastgoedbeslissing te nemen die juridisch, fiscaal en financieel niet te herstellen is.

Deze publicatie betreft een algemene waarschuwing en feitelijke duiding van structurele risico’s die Mondi in de praktijk signaleert. Het artikel is niet gericht tegen individuele personen, projecten of aanbieders en vormt geen juridisch of fiscaal advies voor een specifieke situatie.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Kennis is uw beste bescherming bij het kopen, bezitten of verkopen van een woning in Spanje. Bezoek regelmatig het landendossier Spanje. Als lid hebt u exclusieve toegang tot de gecombineerde expertise van erkende specialisten en ervaringsdeskundigen. Stel uw vragen in de besloten vraag- en antwoordmodules en ontdek inzichten die zekerheid, vertrouwen en rust geven — precies wat verantwoord eigendom onderscheidt van toeval.

---

Terug naar overzicht