Vastgoedontwikkelingen in Portugal: Historie, trends en toekomstperspectief

Portugal is al decennia populair onder buitenlandse kopers van onroerend goed, met name uit Nederland en België. De aantrekkelijke combinatie van klimaat, kust, cultuur, belastingvoordelen en relatief lage prijzen heeft het land gepositioneerd als een interessante bestemming voor zowel residentieel wonen als een tweede verblijf. De vastgoedmarkt heeft zich de afgelopen 25 jaar dynamisch ontwikkeld, met opvallende verschillen tussen stedelijke en toeristische gebieden.

Historie: van rustige markt naar internationale hotspot
Tot het begin van de jaren 2000 was Portugal vooral een lokale woningmarkt met gematigde prijsontwikkeling. In de periode 2005–2010 begon de belangstelling van buitenlandse kopers toe te nemen, met als katalysator de introductie van het Golden Visa-programma (2012) en het Non Habitual Resident (NHR)-regime, dat aanzienlijke belastingvoordelen bood aan nieuwe buitenlandse inwoners.

De crisisjaren (2008–2013) zorgden voor prijsdalingen van tien tot 20 procent in sommige regio’s, maar dat bood ook kansen voor buitenlandse investeerders. Vanaf 2014 volgde een sterk herstel. In Lissabon en de Algarve verdubbelden de prijzen in minder dan tien jaar tijd. Ook de vraag naar luxewoningen steeg, mede door Europese vermogenden en expats uit de VS.

Regio's populair bij Nederlanders en Belgen
De grootste concentratie Nederlandse en Belgische kopers is te vinden in:

• Algarve: Vooral het westelijke deel (Lagos, Aljezur) trekt residentiële kopers, terwijl het centrale gebied rond Albufeira en Vilamoura populair is voor tweede woningen en verhuur. De aantrekkingskracht ligt in het milde klimaat, de golfbanen en de toeristische infrastructuur.
• Lissabon en Cascais: In en rond de hoofdstad kopen steeds meer vermogende residenten, vaak met een internationaal profiel. Cascais en Estoril combineren stedelijk comfort met zeezicht en worden beschouwd als ‘de Portugese Rivièra’.
• Zilverkust (Costa de Prata): Een opkomend gebied onder Nederlanders en Belgen die een betaalbaar alternatief zoeken voor de Algarve. Steden als Nazaré, Caldas da Rainha en Óbidos bieden rust, natuur en authentiek Portugal.
• Centraal Portugal (regio Coimbra – Castelo Branco): Vooral voor residentieel gebruik, vanwege de lagere prijzen, ruimte en rust. Hier zijn ook veel off-grid en duurzame projecten in opkomst.
• Alentejo: Voor wie zoekt naar ruimte, authenticiteit en agrarisch vastgoed. Deze regio is populair bij semi-zelfvoorzienende bewoners en creatieve ondernemers.

Trends: tweede huis versus residentieel wonen

• Tweede huis: De focus ligt vaak op goede verhuurbaarheid, liefst met toeristenlicentie. Populaire woningen zijn goed onderhouden villa’s met zwembad, appartementen dicht bij het strand en panden binnen resorts. Deze markt is gevoelig voor regelgeving, zoals het verscherpte Alojamento Local-beleid (beperkingen op kortetermijnverhuur).
• Residentieel wonen: Veelal in rustiger gebieden, met een voorkeur voor duurzaamheid, comfort en integratie in lokale gemeenschappen. Prijs per m² ligt hier aanzienlijk lager dan in toeristische hotspots. De residentiële koper kijkt minder naar rendement en meer naar levenskwaliteit.

Toekomst: consolidatie, verduurzaming en regulering
De afgelopen jaren is de overheid strenger geworden in haar regulering van de vastgoedmarkt. Het Golden Visa-programma is sinds 2023 niet meer beschikbaar voor vastgoedbeleggingen, en Lissabon en Porto hebben beperkingen op toeristische verhuur ingevoerd. Ook in de Algarve is een plafond bereikt wat betreft beschikbare licenties voor Alojamento Local. Tegelijkertijd blijft de vraag groot – vooral naar energiezuinige nieuwbouw – terwijl het aanbod schaars is. Naar verwachting zal de prijsontwikkeling in populaire regio’s de komende 10 jaar gematigd positief blijven (plus 3 tot plus 5 procent per jaar), met grotere prijsschommelingen mogelijk in toeristisch afhankelijke gebieden.

Voor residentiële kopers ligt de nadruk steeds meer op levensloopbestendige woningen, lage energiekosten en nabijheid van zorgvoorzieningen. Tweede huis-kopers zullen rekening moeten houden met strengere fiscale regels en vergunningseisen.

Conclusie
Portugal blijft aantrekkelijk voor Nederlanders en Belgen, zowel voor permanente bewoning als voor recreatief gebruik. De markt ontwikkelt zich van een vrije investeringszone naar een gereguleerde woonomgeving. Voor kopers is zorgvuldige voorbereiding belangrijker dan ooit: juridisch, fiscaal én praktisch.

---

Leden van Mondi lezen in het besloten deel van deze publicatie het antwoord op de vraag: Hebben Belgen ten opzichte van Nederlanders nog fiscale voordelen bij bezit of bewoning van vastgoed in Portugal? Daarnaast geven we een heldere toelichting op drie belangrijke onderwerpen: waarom Belgen nog steeds relatief sterk profiteren van het Portugese belastingklimaat, welke fiscale nadelen Nederlanders kunnen ervaren bij het bezit van een tweede woning, en welke overige fiscale aandachtspunten voor beide nationaliteiten relevant zijn.

---

Terug naar overzicht