Vakantiewoning met btw, overdrachtsbelasting of allebei

Per 1 januari 2021 is in Nederland het overdrachtsbelasting tarief voor leveringen van een vakantiewoning verviervoudigd. Het tarief is verhoogd van 2 procent naar 8 procent. Voor de verhoging ontstond een ware run op vakantiewoningen, maar ook na de jaarwisseling bleef deze interesse onverminderd hoog. De verkoop en koop van een vakantiewoning kan ook btw-gevolgen hebben. In dit blog zetten we de diverse mogelijkheden en consequenties op een rij.

Verkoop vakantiewoning
Stel u heeft enkele jaren geleden in Nederland een vakantiewoning gekocht als belegging. Toentertijd heeft u alle btw in aftrek gebracht omdat u deze woning met btw ging verhuren. Nu de vraag naar vakantiewoningen stijgt, ziet u de kans om voor een goede prijs de vakantiewoning te verkopen.

Verkoop vakantiewoning zonder btw
Als u een vakantiewoning verkoopt zonder afspraken te maken met uw koper, dan zal over de verkoop geen btw gerekend worden. In de meeste gevallen is de verkoop van een vakantiewoning namelijk vrijgesteld van de omzetbelasting. Dit kan gevolgen voor u hebben. Indien u na bijvoorbeeld vier jaar de vakantiewoning zonder btw verkoopt, moet u een gedeelte van u in aftrek gebrachte btw terugbetalen.

Vakantiewoningen hebben namelijk een herzieningsperiode van tien jaar. Kort gezegd houdt dit in dat het gebruik van de vakantiewoning in het jaar van aankoop of ingebruikname en de negen daaropvolgende jaren gevolgd moet worden. Wijzigt het gebruik van btw-belast gebruik naar vrijgesteld gebruik? Dan moet de btw terugbetaald worden. Dit geldt ook bij de verkoop. Bij de aankoop was alle btw in aftrek gebracht, na vier jaar btw-belast gebruik wordt het pand vrijgesteld verkocht. Dit houdt in dat u een gedeelte van de in aftrek gebrachte btw van de aankoop weer terug moet betalen!

Verkoop vakantiewoning met btw
Herziening van de in aftrek gebrachte btw kan voorkomen worden als de levering met btw plaatsvindt. In dit geval kan de verkoop plaatsvinden met btw als de koper en de verkoper hier samen voor kiezen en voldoen aan de volgende voorwaarden:

• De koper gaat de vakantiewoning gebruiken voor meer dan 90 procent btw belaste prestaties;
• De keuze is vastgelegd in de leveringsakte of een verzoek is ingediend bij de Belastingdienst.

In deze situatie wordt btw gerekend over de verkoopprijs. Deze btw verlegt u als verkoper naar de koper. U hoeft de in aftrek gebrachte btw niet te herzien.

De koper kan de verlegde btw in aftrek brengen als hij van plan is om de vakantiewoning 100 procent te gaan verhuren. Voor de koper gaat een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar lopen. Hoewel er met btw wordt geleverd, moet de koper ook gewoon overdrachtsbelasting betalen!

Overdragen van een onderneming
Nog een mogelijkheid is om de vakantiewoning met lopende verhuurboekingen te verkopen. In dit geval kan sprake zijn van de overgang van een onderneming (art. 37d OB). Indien sprake is van een overgang van een onderneming of ‘algemeenheid van goederen’, dan is er geen omzetbelasting verschuldigd. In de Nederlandse omzetbelasting is hier namelijk een faciliteit voor. Bij een verkoop van een vakantiewoning waarbij feitelijk sprake is van de overdracht van een onderneming dan speelt herziening geen rol. In deze situatie wordt geacht dat de koper de plaats inneemt van de verkoper.

Voor de koper heeft dit wel zijn nadelen. Alle rechten en plichten met betrekking tot de berekening van de btw gaan over op de koper, daarnaast gaat de koper door met de herzieningstermijn van de koper. De verplichtingen die uiteindelijk voort kunnen vloeien uit deze herzieningstermijn zijn voor rekening van de koper!
Let op de btw-gevolgen!
Het kopen en verkopen van een vakantiewoning kan btw-gevolgen met zich meebrengen. Heeft u de woning altijd verhuurd, maar gaat u de vakantiewoning nu verkopen? Let dan goed op of er btw verschuldigd is bij de verkoop. Is dit niet het geval let dan op of u te maken krijgt met een eventuele herziening van de in aftrek gebrachte btw!
Maar ook het kopen van een vakantiewoning kan btw-gevolgen met zich meebrengen. Wordt de vakantiewoning verkocht waarbij sprake is van een overgang van een onderneming? Let dan goed op eventuele btw-verplichtingen die voortvloeien uit de periode van de verkoper!

Auteur: mr Jos Philips is BTW adviseur en verbonden aan Schipper Accountants B.V.

---

Opmerking Mondi
Het is bizar te constateren dat mede door Covid-19 vakantiewoningen als zoete broodjes over de toonbank gaan. Mondi begrijpt dat de interesse groot is, maar de gemiddelde aspirant-koper is zich niet altijd bewust van de keerzijde van de medaille. Als het doel van de aankoop is om vooral zelf van de recreatiewoning in binnen- of buitenland te kunnen genieten, dan begrijpen we dat het belangrijkste aankoopmotief niet alleen de aankoopprijs is. Maar als het echt om een belegging gaat: welke belegger wil nu met een verlies starten? Met andere woorden: als de koopprijs ver boven de marktconforme prijs ligt, wordt te veel betaald.

Als belangenorganisatie wil Mondi aspirant-kopers van vastgoed behoeden voor een impulsaankoop, waarbij van belang is om te weten:

1. Van wie koopt u daadwerkelijk;
2. Wat koopt u daadwerkelijk;
3. Wat zijn de addertjes onder het gras.

Met deskundige onafhankelijke begeleiding kunt u een weloverwogen aankoopbeslissing nemen, zodat ook duidelijk is wat de financiële, juridische en fiscale consequenties zijn van de aankoop van een vastgoedobject.

---

Terug naar overzicht