HomeOver MondiLidmaatschapAdviesScanNieuwsLandendossiersThema'sBeoordelingenWebwinkelContact

Als DGA een woning kopen in Spanje: in privé of met een vennootschap?

Als een Nederlandse DGA een woning wil kopen in Spanje en deze mogelijk ook willen verhuren, rijst de vraag of het interessanter is om de woning in Spanje in privé te kopen of met een vennootschap. En dan met de bestaande Nederlandse vennootschap die de liquiditeit heeft, of met een op te richten Spaanse vennootschap onder de Nederlandse BV? In dit artikel verstrekt Mondi in samenwerking met Euro Economics informatie over dit vraagstuk.

Hieronder volgt een overzicht van de meest voorkomende aankoopmogelijkheden waarbij de fiscale aandachtspunten bij aankoop, bezit en verkoop belicht worden.
Aankoop in privé

Algemeen
Een aankoop in privé is in de meeste gevallen aan te raden als de woning puur voor eigen gebruik is bestemd en de verwachting is dat er niet meerdere woningen gekocht gaan worden in Spanje.

Belastingen bij bezit
Bij eigen gebruik van de woning moet jaarlijks aangifte worden gedaan over een fictief inkomen van de kadastrale waarde. Als deze waarde de laatste 10 jaar nog is herzien (in de meeste plaatsen het geval), dan wordt het fictieve inkomen gesteld op 1,1 procent van de kadastrale waarde, en als de waarde niet is herzien is het 2 procent. Over dit fictieve inkomen van 1,1 procent of 2 procent is vervolgens 19 procent Spaanse inkomstenbelasting verschuldigd. Dit komt neer op een uiteindelijke belasting van 0,209 procent of 0,38 procent over de kadastrale waarde. Bij een woning met een kadastrale waarde van 200.000 euro bedraagt deze jaarlijkse belasting dan 418 euro. De kadastrale waarde ligt overigens vaak beduidend lager dan de marktwaarde van een woning.

Bij verhuur van de woning dient per kwartaal aangifte inkomstenbelasting te worden gedaan. De netto huurinkomsten zijn belast met een tarief 19 procent. Onder netto huur worden de totale huuropbrengsten verstaan minus een aantal aftrekbare kosten.

Er is vermogensbelasting verschuldigd als de aankoopwaarde na aftrek van eventuele hypothecaire financieringen hoger is dan de vrijstelling van 700.000 euro.

Verder zijn er nog een aantal kleinere en lokale belastingen verschuldig zoals de IBI (Spaanse OZB) en vuilnisbelasting.

Belastingen bij verkoop
De verkoopwinst op een woning die ´in privé´ is aangekocht, is in Spanje belast met 19 procent vermogenswinstbelasting. De verkoopwinst wordt bepaald door het tussen verkoopprijs en de koopprijs. Er mogen bij het vaststellen van de aankoop- en verkoopprijs ook kosten verrekend worden, zoals de makelaarscommissie bij verkoop, belastingen en notariskosten bij de aankoop en eventuele uitbreidingen van de woning die gedurende de bezitperiode gerealiseerd zijn en die geregistreerd zijn in het kadaster en eigendommenregister.

Bij verkoop is er tevens een gemeentelijke meerwaardebelasting verschuldigd, die de ‘plusvalia’ wordt genoemd. Dit is een belasting over een theoretische waardestijging van de grond waar de woning op staat (berekend op basis van indexen en niet op basis van een individuele taxatie). Dit zijn doorgaans pas significante bedragen als de woning lang in bezit is geweest.

Impact financiering
Indien in privé gekocht wenst te worden en er hiervoor geld van de BV geleend dient te worden, dient er een zakelijk leningscontract te worden afgesloten met de BV. Nederlandse adviseurs kunnen hier bij begeleiden. Het wel of niet financieren van de woning heeft in Spanje geen impact op de te betalen inkomstenbelasting. Het heeft wel invloed op de Spaanse vermogensbelasting.
Aankoop van de Spaanse woning met een BV

Algemeen
Met deze aankoopvorm kan men bewerkstelligen dat het vermogen in de Nederlandse BV blijft, en niet naar privé gehaald hoeft te worden, waardoor er in Nederland niet fiscaal afgerekend hoeft te worden tegen het huidige aanmerkelijk belangtarief van 25 procent.

Belastingen bij bezit
Wordt de woning in Spanje verhuurd dan moeten de huurinkomsten minus kosten per kwartaal op eigen initiatief worden opgegeven in Spanje. Bij eigen gebruik van de woning in Spanje moet er een huurovereenkomst met de DGA van de vennootschap worden opgesteld waarin een marktconforme huurprijs wordt afgesproken. Enkel de kosten die direct te maken hebben met de verhuur van de woning zijn aftrekbaar. De netto huurinkomsten worden belast tegen het niet-residententarief van 19 procent.

Bij deze aankoopvorm is er geen vermogensbelasting verschuldigd in Spanje.

Belastingen bij verkoop
Deze belastingen zijn voor wat Spanje betreft gelijk aan die van bij privé bezit. In Nederland zal de eventuele winst in de BV vallen en niet in privé.

Impact financiering
Indien de woning met geld uit de BV wordt gefinancieerd, dient dit op zakelijke gronden te gebeuren. Anders zou de Nederlandse fiscus kunnen stellen dat er sprake is van een dividenduitkering en de lening dan als zodanig behandelen en belasten.
Aankoop van de Spaanse woning via een Spaanse vennootschap

Algemeen
De oprichting van een Spaanse besloten vennootschap (een sociedad limitada, hierna ‘SL’) is met name fiscaal interessant als er naar verwachting meerdere woningen zullen worden aangekocht bestemd voor de verhuur. Je krijgt te maken met oprichtingskosten en doorlopende kosten voor de boekhouding die in principe alleen gerechtvaardigd zijn als er sprake is van een business.

Bij privégebruik van de woning dienen er zakelijke huurafspraken te worden gemaakt tussen de DGA en de SL.

Bij deze aankoopvorm is er geen vermogensbelasting verschuldigd in Spanje.

Belastingen bij bezit
De SL moet jaarlijks aangifte vennootschapsbelasting doen over de huurinkomsten minus kosten. De aftrekmogelijkheden binnen een SL zijn ruimer, zoals afschrijving, waardoor de winst fiscaal lager uitvalt en er minder winstbelasting verschuldigd is. Het tarief van de vennootschapsbelasting is in Spanje 25 procent.

Belastingen bij verkoop
Bij verkoop van de woning is de verkoopwinst (verkoopwaarde min de boekhoudkundige waarde) onderdeel van het jaarresultaat van de SL waar 25 procent vennootschapsbelasting over dient te worden betaald. Aangezien het resultaat ook wordt gedrukt door andere aftrekbare kosten ligt de werkelijke belastingdruk in de praktijk beduidend lager.

Bij verkoop van de aandelen van de SL, zonder de woning daadwerkelijk te verkopen, is de winst niet belast in Spanje, maar moet de DGA in Nederland aanmerkelijkbelangheffing betalen over de vervreemdingswinst. Indien de aandeelhouder van de SL een Nederlandse holding zou zijn, dan is deze BV vanwege de deelnemingsvrijstelling geen Nederlandse vennootschapsbelasting verschuldigd, maar is er pas dividend- en/of inkomstenbelasting verschuldigd indien deze BV dividend zou gaan uitkeren aan de DGA dan wel de DGA de aandelen in deze BV zou verkopen.

Impact financiering in Spanje
Als de aankoop van de woning wordt gefinancieerd met geld dat door de Nederlandse BV van de DGA aan de Spaanse SL is geleend dan dient daar een zakelijk contract voor worden afgesloten. Dit dient ook in Spanje getoetst te worden om de aftrekbaarheid van de rente te beoordelen.
Aan de informatie in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Alhoewel Euro Economics haar uiterste best doet om ervoor te zorgen dat de informatie juist is, accepteert zij geen enkele aansprakelijkheid voor enige vorm van schade als gevolg van het gebruik en interpretatie van de informatie.
Conclusie

Facebook Twitter LinkedIn YouTube Andere share mogelijkheden


Dit artikel bevat aanvullende informatie, die uitsluitend door leden van Mondi te raadplegen is, nadat men zich heeft ingelogd.


U bent nog geen lid? Word vandaag nog lid van de belangenorganisatie, profiteer van alle voordelen en keer terug naar deze pagina om deze afgeschermde informatie alsnog te kunnen lezen!
nu lid worden


Geschreven door Maartje Vissers
Datum: 08-05-2020

Terug naar overzicht

Lid worden van Mondi: een juiste keuze!

Vanaf 2005 lag de focus van Mondi als belangenorganisatie vooral op het preventief informeren van aspirant-kopers van een woning in het buitenland. De trend van de laatste jaren is dat steeds meer leden persoonlijk door Mondi van advies willen worden voorzien. Met deze geheel nieuw ontwikkelde website kunnen we nog beter anticiperen op de behoeften van de leden en op maat diensten aanbieden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed te komen. Mondi beschikt over een schat aan deskundige informatie, ervaringen en heeft toegang tot waardevolle bronnen om tot een objectief, informatief en betrouwbaar oordeel te komen.

alles over het lidmaatschap
Snel online geregeld!


Alles over het Mondi Approved keurmerk

Meld u aan voor de Mondi nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van praktische waardevolle informatie en actuele ontwikkelingen.
Laat u inspireren door reportages: objectief, informatief en betrouwbaar.

De nieuwsbrief wordt ongeveer 1 x per week verstuurd
Een moment geduld...
Als respons van de website uit blijft,
neem dan contact met ons op.

Contact Sluiten