Minder belasting bij ontbinding gemeenschappelijk eigendom

Het is gebruikelijk dat bij scheidingen tussen koppels waarbij zij elk eigenaar zijn van 50 procent van de woning (of bij woningen die aan meerdere erfgenamen toebehoren), een van de mede-eigenaren zijn of haar deel verkoopt aan de ander zodat een van hen de totale waarde van de woning op naam heeft. Deze aan- en verkoop kan in Spanje worden ondertekend in een akte genaamd ‘Akte ter ontbinding van mede-eigendom’ (Extincion de Condominio).

Over deze akte wordt anderhalf procent AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaald in plaats van de normale ITP-/ overdrachtsbelasting (impuesto de tranmisiones patrimoniales). Deze overdrachtsbelasting varieert in Spanje, afhankelijk van één van de 17 autonome regio’s, van zes tot elf procent*. Er is nu een belangrijke verandering die deze AJD belasting verlaagt en het mogelijk maakt om geld met terugwerkende kracht terug te vorderen van de belastingdienst.

Wat is de extincion de condominio en wat zijn de voordelen?
De ontbinding van mede-eigendom bestaat uit de overdracht van een zaak die toebehoort aan meerdere eigenaren, die overeenkomen het eigendom van deze zaak toe te kennen/verkopen aan een van hen. Deze eigenaar-koper betaalt een prijs voor de toekenning van het gedeelte dat aan de overige eigenaren toebehoorde. De ontbinding van mede-eigendom houdt de beëindiging van het stelsel van mede-eigendom in, waarbij eigendom aan een enkele persoon komt te behoren. Dit is enkel van toepassing op vastgoed dat aan meerdere eigenaren behoort, maar die beslissen hun deel aan een van hen te verkopen. Dit is niet van toepassing indien dat deel aan meer dan een eigenaar wordt verkocht, bijvoorbeeld er zijn drie eigenaren en twee van hen behouden het gedeelte van de derde eigenaar.

De ontbinding van mede-eigendom heeft een groot voordeel in vergelijking met een verkoop, omdat de belasting die de koper betaalt om dat gedeelte aan te kopen veel lager ligt. Terwijl er bijvoorbeeld in Andalusië acht procent overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van een woning, wordt er bij de ontbinding van mede-eigendom maar anderhalf procent betaald voor zegelrecht (AJD Actos Juridicos Documentados). Met andere woorden, om in aanmerking te komen voor de belasting van een ontbinding van mede-eigendom mag er maar een enkele persoon eigenaar zijn van de woning want anders zouden we het hebben over een normale aan-en verkoop hetgeen dus belast wordt met zes tot elf procent* ITP-/ overdrachtsbelasting.

Voorbeelden (let op: boven vermeld percentage varieert van zes tot elf procent, afhankelijk van autonome regio in Spanje)

1. Drie echtparen hebben een gemeenschappelijk eigendom. Eén echtpaar verkoopt zijn 33,33 procent op een basis van 50-50 aan de andere twee paren. Beide overgebleven paren betalen acht procent over hun gekochte aandeel, want het eigendom blijft in gemeenschappelijk bezit.
2. Twee echtparen hebben een eigendom en één paar verkoopt aan een ander paar dat is getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Zij betalen acht procent overdrachtsbelasting omdat de Belastingdienst hen als twee partijen ziet.
3. Drie broers erven een eigendom en één verkoopt zijn aandeel aan één broer die dan 66,67 procent bezit. De koper betaalt acht procent overdrachtsbelasting over de verkoopwaarde, omdat het nog steeds een gezamenlijk bezit is.

Anderhalf procent AJD belasting

1. Een getrouwd stel gaat scheiden of niet-geregistreerde partners eindigen hun relatie. De één verkoopt aan de ander, dus er is geen gemeenschappelijk bezit meer en de overgebleven eigenaar betaalt anderhalf procent AJD belasting over de gekochte 50 procent van het eigendom.
2. Twee echtparen hebben een eigendom en één paar verkoopt aan het andere dat getrouwd is in gemeenschap van goederen. Zij betalen anderhalf procent AJD belasting omdat de Belastingdienst hen als één partij ziet.
3. Drie broers erven een eigendom en twee verkopen hun aandeel aan één broer die dan 100 procent bezit. De koper betaalt anderhalf procent AJD belasting over het gekochte deel van 66,67 procent, want er is geen gemeenschappelijk bezit meer.

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen
Sinds 9 oktober 2018 -dankzij een vonnis van het Hooggerechtshof- werd de belasting die samenhangt aan een ontbinding van mede-eigendom nog aanzienlijk lager. Tot op die dag was het percentage aan zegelrecht –op onbegrijpelijke wijze-, anderhalf procent over de totale waarde van de woning, zelfs al was bijvoorbeeld het gedeelte dat werd overgedragen maar 50 procent van de woning. Maar met dit vonnis werd een nieuw criterium vastgelegd waardoor enkel nog betaald moet worden in functie van de waarde van het gedeelte dat wordt overgedragen, dus enkel over de prijs die aan de verkoper wordt betaald. Zo worden de meerkosten vermeden die dit soort overdrachten met zich meebrengt toen de belasting over de volledige waarde moest worden betaald, al was het gedeelte dat werd aangekocht maar 30 procent.

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen
Deze wijziging in het fiscale criterium naar aanleiding van het voormelde vonnis heeft ook positieve gevolgen voor alle aktes inzake ontbinding van mede-eigendom die in de laatste vier jaar werden ondertekend. De eigenaren die, reeds eigenaar zijnde van een woning, de rest werden toegekend, de prijs hebben betaald en anderhalf procent zegelrecht hebben betaald over de totale waarde, kunnen een procedure starten om de teruggave te verzoeken van onverschuldigd betaalde bedragen bij het Vereffeningskantoor (belastingdienst) van de autonome deelregering.

Met kan de teruggave vorderen van de anderhalf procent die werd betaald over het gedeelte dat niet werd toegekend omdat ze daar al eigenaar van waren. Indien ze 30 procent van de woning gekocht hebben twee jaar geleden en toen anderhalf procent moesten betalen over de volledige waarde, kunnen ze de teruggave vorderen van de anderhalf procent die over de overige 70 procent werd betaald waarvan zij reeds eigenaar waren op het moment dat ze de overige 30 procent gekocht hebben.

Belangrijk: Enkel de belastingen betaald in de vier jaar voorafgaande aan de datum van de indiening van de reclamatie kunnen worden gevorderd, want dat is de maximumtermijn volgens de Spaanse belastingwetgeving. Met andere woorden, de datum van de indiening van de reclamatie mag niet later zijn dan de vier jaar sinds het einde van de vrijwillige periode voor de betaling van de belasting, dat is 30 kalenderdagen na het verlijden van de akte van ontbinding van de mede-eigendom.

Dit artikel is geschreven door Ariane van Wijk (Juridisch medewerkster) in samenwerking met Gustavo Calero Monereo (advocaat), verbonden aan het advocaten kantoor C&D Solicitors.

---

* ITP-/ overdrachtsbelasting percentages
De overdrachtsbelasting bedraagt in Spanje ‘standaard’ 10 procent.
In enkele autonome regio’s zijn echter andere tarieven van toepassing, variërend van 6 tot 11 procent.

Als er vastgoed met een ‘vastgoedvennootschap’ wordt gekocht om dit vastgoed binnen vijf jaar weer door te verkopen, zijn er regio’s waar de overdrachtsbelasting tot 70 procent verlaagd wordt.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht