De Franse huizenbelastingen op een rijtje
Als u een huis koopt in Frankrijk krijgt u te maken met verschillende belastingen. Al die belastingen bij elkaar lijken heel wat. Maar al met al is de Franse fiscus nog altijd een stuk vriendelijker voor de gemiddelde tweede-huisbezitter dan de Nederlandse fiscus. In Frankrijk is iedere belastingplichtige verplicht zichzelf te melden bij de belastingdienst, dat gaat niet vanzelf. Een goede reden om de Franse belastingen nog eens op een rijtje te zetten.
Bij aankoop van een tweede huis in Frankrijk betaalt de koper een belasting die vergelijkbaar is met het Belgische registratierecht of de Nederlandse overdrachtsbelasting*. Die bedraagt 5,7 procent van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7,7 procent aan kosten koper, die in Frankrijk gelden (‘frais de notaire’ of ‘frais de l’acte de vente’ genoemd). Uitzondering daarop vormt de aankoop van nieuwe of daaraan gelijkgestelde woningen die met BTW zijn belast. Voor huizen boven 750.000 euro geldt een lager tarief dan 7,7 procent (hoe duurder het huis hoe lager het tarief), voor huizen onder 100.000 euro geldt een hoger tarief (tussen 7,7 en 10,5 procent).
Als eigenaar
Als eigenaar betaalt men vervolgens de taxe foncière, vergelijkbaar met het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting. Deze belasting is gebaseerd op een tamelijk ingewikkelde berekening, met allerlei opcenten voor lokale en regionale overheden, met als basis het aantal vierkante meters van het perceel en het luxeniveau. Er zijn enorme verschillen in de hoogte van deze belasting van enkele honderden tot enkele duizenden euros per jaar, geheel afhankelijk van de gemeente. Vandaar dat een makelaar (of de verkoper) verplicht is om de hoogte van deze belasting op te geven bij het adverteren met een te koop staand Frans huis. De verschillen in deze belasting tussen vergelijkbare huizen in de ene of de andere gemeente kunnen namelijk zo groot zijn, dat ze invloed hebben op de aankoopbeslissing.
Daarnaast is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting. Deze is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes, ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar. Indien de eigenaar (een gedeelte van) het pand professioneel verhuurt, hetzij voor permanente bewoning, hetzij als vakantiehuis, kan hij deze belasting ontlopen. De taxe d’habitation is niet van toepassing op huizen die gelden als de hoofdwoning van de eigenaar. Meer en meer gemeentes combineren de taxe d’habitation met de aanslag voor kijk- en luistergeld, het eventuele rioolrecht en de bijdrage afvalverwerking in één aanslag.
De eigenaar van een tweede huis in Frankrijk krijgt ook te maken met de Nederlandse vermogensbelasting. Hij moet de waarde van zijn Franse bezit aangeven in box 3, maar kan tegelijkertijd de waarde weer aftrekken ter voorkoming van dubbele belasting. Immers het Frans-Nederlandse belastingverdrag bepaalt dat onroerend goed uitsluitend belastbaar is door het land waar het onroerende goed zich bevindt. De berekening voor aangifte en aftrek zijn verschillend, dus het resultaat is niet altijd nul. De niet in Frankrijk wonende eigenaar van een vakantiewoning krijgt niet te maken met de Franse vermogensbelasting, de Impôt de Solidarité sur la Fortune Immobilier (IFI), zolang het pand minder waard is dan 1.3 miljoen euro. Officieel in Frankrijk wonende eigenaren krijgen er mogelijk al eerder te maken, afhankelijk van hun situatie, maar er is altijd een vrijstelling van 800.000 euro..
Als exploitant
Indien de eigenaar zijn tweede huis verhuurt, dient hij over de huurinkomsten belasting te betalen. Niet in België of Nederland, zoals sommige eigenaren menen, maar in Frankrijk. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan 895 euro per jaar hoeft hij niets aan te geven en niets te betalen. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het speciale belastingkantoor voor buitenlanders SIPNR (Service-Public). In Frankrijk is iedere belastingplichtige verplicht zichzelf te melden bij de belastingdienst, dat gaat niet vanzelf.
Zijn de bruto huuropbrengsten hoger dan 85.800 euro per jaar, dan móét de verhuurder, ook al is hij belastingplichtig in Nederland, zich inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse Kamer van Koophandel. Hij moet een volledige boekhouding bijhouden en over de winst betaalt hij ongeveer 48 procent belasting en sociale lasten. Echter geen vennootschapsbelasting zolang de bruto verhuuropbrengsten onder de 540.000 euro per jaar blijven.
Tussen de 895 euro en 85.800 euro aan bruto verhuuropbrengsten per jaar (van toepassing op de meeste Nederlanders met een tweede huis in Frankrijk dat ze verhuren) wordt het ingewikkeld. De belasting voor non-residenten is 20 procent van de winst tot aan een bruto verhuuromzet van 27.519 euro per jaar en 30 procent daarboven. Er moet dus gerekend worden met 20 procent (en een gedeelte 30 procent) afdracht over de theoretische winst. Die bedraagt 29 procent van de bruto omzet in geval het vakantiehuis is geclassificeerd en 50 procent van de bruto-omzet in geval het vakantiehuis niet is geclassificeerd. Dus bij een geclassificeerd vakantiehuis is dat 20 procent van 29 procent is 5,6 procent en bij een niet geclassificeerd vakantiehuis is dat 20 procent van 50 procent is 10,0 procent.
Frankrijk mag geen sociale lasten heffen over Frans inkomen van niet-residenten, dus heeft de Franse belastingdienst daar een nieuwe ‘solidariteits’-heffing van gemaakt, zijnde 7,5 procent (we mogen dat geen sociale lasten noemen…).
Dus: Voor een geclassificeerd vakantiehuis tot een omzet tot 27.519 euro moet worden afgedragen:
27,5 procent van 29 procent van de omzet is 8,0 procent van de bruto verhuuropbrengsten. Alle opbrengsten boven 27.519 euro per jaar worden belast tegen 37,5 procent van 29 procent is 10,9 procent.
Voor een niet-geclassificeerd vakantiehuis tot een omzet van 27.519 euro moet worden afgedragen: 27,5 procent van 50 procent van de omzet is 13,7 procent van de bruto verhuuropbrengsten. Alle opbrengsten boven 27.519 euro per jaar worden belast tegen 37,5 procent van 50 procent is 18,7 procent.
Tenslotte is daar de regel dat een belastingschuld van minder dan 305 euro per jaar wordt kwijtgescholden.
Bij verkoop
Indien de eigenaar uiteindelijk zijn tweede huis in Frankrijk wil verkopen heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor hem in petto: de taxe sur la plus-value, de winstbelasting. Is er geen waardestijging, dus geen winst, dan is de belasting nul, anders bedraagt deze 27,6 procent van die waardestijging na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten. Eigen knutselwerk en zelf gekochte bouwmaterialen zijn uitgezonderd, uitsluitend facturen van erkende aannemers worden geaccepteerd. Ook reparaties zijn uitgesloten, de aftrekbare kosten betreffen slechts zaken die tot verbetering van de woning hebben geleid. Het tarief van 27,6 procent is slechts van toepassing indien de woning binnen vijf jaar wordt verkocht. Wordt de woning pas na dertig jaar eigendom verkocht, dan vervalt de belasting. Notabene: Tussen het vijfde en dertigste jaar van eigendom gaat met elk aanvullend jaar van eigendom de belasting een stapje omlaag. Dat is overigens niet lineair.
Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Wim van Teeffelen verbonden aan ‘Compromis de Vente’ en Ondernemen-Frankrijk onder auspiciën van Mondi.
* Het tarief van de Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt:
- 2 procent voor woningen en bijbehorende aanhorigheden, zoals een garage.
- 6 procent voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden.
Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in FrankrijkBezoek regelmatig het landendossier Frankrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.
Datum: 14-02-2023
Terug naar overzicht
