De Franse huizenbelastingen op een rijtje

Wie een huis koopt in Frankrijk krijgt te maken met verschillende belastingen en heffingen, zowel bij aankoop als tijdens het bezit en eventueel bij verhuur of verkoop. Voor eigenaren van een tweede woning zijn deze fiscale regels extra relevant, mede omdat de Franse wetgeving de afgelopen jaren op een aantal punten is gewijzigd. In dit artikel zetten we de belangrijkste Franse huizenbelastingen overzichtelijk op een rij, gebaseerd op de actuele wet- en regelgeving voor 2025/2026.

Belastingen bij aankoop
Bij de aankoop van een bestaande woning in Frankrijk betaalt de koper overdrachtsheffingen (droits de mutation à titre onéreux, afgekort: DMTO). Deze heffingen zijn vergelijkbaar met het Belgische registratierecht en de Nederlandse overdrachtsbelasting, maar de Franse systematiek wijkt op belangrijke punten af.

Het totale DMTO-tarief is niet landelijk uniform, maar wordt grotendeels bepaald door het departement waarin de woning ligt. In de praktijk ligt het gecombineerde tarief meestal tussen circa 5% en 6% van de aankoopprijs, maar dit kan per regio afwijken.

Deze overdrachtsheffingen vormen het grootste onderdeel van de zogenoemde frais de notaire (juridisch correct: frais d’acquisition). Dit zijn de totale aankoopkosten die de koper betaalt bovenop de koopprijs. Bij bestaande woningen liggen deze kosten doorgaans rond de 7% à 8% van de aankoopprijs. Dit is geen wettelijk vast percentage, maar een gemiddelde: bij hogere aankoopprijzen ligt het relatieve percentage meestal lager, terwijl het bij lagere aankoopprijzen juist hoger kan uitvallen, omdat een deel van de kosten vast is.

Nieuwbouw en met nieuwbouw gelijkgestelde woningen
Voor nieuwbouwwoningen en bepaalde met nieuwbouw gelijkgestelde verkopen geldt een ander fiscaal regime. In die gevallen wordt doorgaans Franse btw (TVA) geheven over de verkoopprijs, in plaats van de gebruikelijke overdrachtsheffingen. De structuur van de aankoopkosten is dan wezenlijk anders, en de totale frais d’acquisition zijn doorgaans lager dan bij bestaande bouw.

Voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw zijn er officiële rekentools van de Franse notarissen beschikbaar waarmee de totale aankoopkosten nauwkeurig kunnen worden berekend. Op de Franse notarissite Estimation de frais d’achat immobilier: Calcul frais de notaire kun je precies uitrekenen wat de kosten zijn. Zowel voor bestaande als nieuwbouw.

Kosten als eigenaar
Taxe foncière
Als eigenaar van een woning in Frankrijk betaalt men jaarlijks de taxe foncière. Dit is een lokale eigenaarsbelasting die verschuldigd is ongeacht of het om een hoofdverblijf of een tweede woning gaat. De belastingplicht wordt bepaald op basis van de situatie op 1 januari van het betreffende jaar: degene die op die datum als eigenaar staat geregistreerd, is formeel belastingplichtig.

De grondslag van de taxe foncière is niet het aantal vierkante meters of het “luxeniveau” van de woning, maar de zogenoemde valeur locative cadastrale. Dit is een door de Franse fiscus vastgestelde fictieve jaarhuurwaarde van het pand. Deze waarde wordt vervolgens verminderd met een wettelijk vastgestelde aftrek, waarna lokale tarieven worden toegepast die worden vastgesteld door de gemeente, intercommunale samenwerkingsverbanden en het departement.

Omdat deze lokale tarieven sterk verschillen, kan de hoogte van de taxe foncière aanzienlijk uiteenlopen: van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar, zelfs voor vergelijkbare woningen. De gemeente waarin het pand ligt, is daarbij bepalend.

De aanslag wordt doorgaans in het najaar verstuurd (meestal september of oktober). Op hetzelfde aanslagbiljet kan ook de afvalstoffenheffing (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, TEOM) zijn opgenomen. Dit is een aparte heffing, maar wordt vaak samen met de taxe foncière geïnd.
Taxe d’habitation
De taxe d’habitation is een lokale gebruikersbelasting. Deze belasting is sinds enkele jaren niet meer verschuldigd voor hoofdverblijven, maar blijft wel van toepassing op tweede woningen. Voor langdurige leegstand kunnen daarnaast aparte leegstandheffingen gelden (afhankelijk van gemeente en kwalificatie van de woning). Voor langdurige leegstand kunnen daarnaast aparte leegstandheffingen gelden (afhankelijk van gemeente en kwalificatie van de woning).

Voor eigenaren van een tweede huis in Frankrijk blijft deze belasting dus onverminderd relevant. Net als bij de taxe foncière is de grondslag gebaseerd op de valeur locative cadastrale, vermeerderd met gemeentelijke en intercommunale toeslagen.

Sinds de recente hervormingen hebben gemeenten bovendien de mogelijkheid gekregen om een verhoging (majoration) toe te passen op tweede woningen, met name in zogenoemde zones tendues (gebieden met een structureel woningtekort). Deze verhoging kan oplopen tot maximaal 60% bovenop het reguliere tarief. Hierdoor kan de taxe d’habitation voor tweede woningen in sommige gemeenten aanzienlijk hoger uitvallen dan voorheen.

De belastingplicht wordt eveneens bepaald op basis van de situatie op 1 januari van het belastingjaar. De aanslag wordt meestal in het najaar verstuurd.

Verplichte aangifte bezettingsstatus
Sinds de hervormingen rond de taxe d’habitation is iedere eigenaar verplicht om via zijn persoonlijke account op impots.gouv.fr de bezettingsstatus van zijn woning door te geven: hoofdverblijf, tweede woning, verhuur of leegstand. Deze informatie wordt gebruikt om te bepalen welke belastingen verschuldigd zijn.

Deze aangifte moet worden bijgewerkt bij iedere wijziging en uiterlijk vóór de door de fiscus gestelde jaarlijkse deadline (meestal 1 juli). Onjuiste of ontbrekende informatie kan leiden tot foutieve aanslagen en tot boetes.

Nederlandse aangifte & Franse vermogensbelasting (IFI)
Nederlandse belastingaangifte (box 3)
Een Nederlandse eigenaar van een tweede huis in Frankrijk moet deze woning opnemen in de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting in box 3. Daarbij wordt uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer.

Tegelijkertijd wordt dubbele belasting voorkomen op basis van het Frans-Nederlandse belastingverdrag. Dat verdrag bepaalt dat onroerend goed uitsluitend belastbaar is in het land waar het zich bevindt — in dit geval Frankrijk. Nederland mag het bezit wel meenemen bij de vaststelling van het wereldvermogen, maar moet vervolgens een vermindering verlenen.

Belangrijk om te weten: de waardering en de vermindering volgen niet exact dezelfde berekeningsmethode. Daardoor is het resultaat niet altijd exact nul. In sommige situaties kan er in Nederland toch een beperkte box-3-druk overblijven.

Franse vermogensbelasting: IFI
Frankrijk kent een vermogensbelasting op onroerend goed: de Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Deze belasting geldt zowel voor Franse ingezetenen als voor niet-ingezetenen die vastgoed in Frankrijk bezitten.

De IFI is alleen verschuldigd als de nettowaarde van het Franse onroerend goed op 1 januari van het belastingjaar meer bedraagt dan € 1.300.000. Daarbij mogen schulden die rechtstreeks verband houden met het vastgoed (zoals hypotheken) onder voorwaarden in mindering worden gebracht.

De IFI werkt met een progressieve tariefschaal die begint bij € 800.000. Dat betekent echter niet dat men vanaf € 800.000 belasting betaalt. Pas wanneer de totale nettowaarde de drempel van € 1.300.000 overschrijdt, wordt de schaal toegepast.

De aangifte van de IFI vindt plaats via de Franse jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte.

Belastingen over huurinkomsten
Algemene verplichting
Indien de eigenaar zijn tweede huis in Frankrijk (gedeeltelijk) verhuurt, is hij verplicht de huurinkomsten in Frankrijk aan te geven. Dit geldt ook voor vakantieverhuur via platforms zoals Airbnb of Booking. In de meeste gevallen kwalificeren deze inkomsten als inkomsten uit gemeubileerde verhuur en vallen zij onder de categorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De Franse fiscus beschouwt de verhuurder in dat geval fiscaal als ondernemer, ook als het slechts om enkele weken per jaar gaat.

Régime Micro-BIC (vereenvoudigd regime)
Het Micro-BIC-regime is een vereenvoudigde regeling waarbij geen volledige boekhouding hoeft te worden gevoerd. In plaats daarvan wordt gewerkt met een forfaitaire kostenaftrek. Dit regime kan alleen worden toegepast zolang de bruto verhuuropbrengsten onder bepaalde drempels blijven.

Drempels en forfaitaire aftrekken (2025/2026)
De forfaitaire aftrek wordt automatisch toegepast: men hoeft geen kosten aan te tonen met facturen. Het resterende bedrag vormt de belastbare winst.

Régime réel (werkelijke kosten)
Wanneer de drempels van het Micro-BIC-regime worden overschreden, of wanneer men hier vrijwillig voor kiest, geldt het régime réel.

In dat geval moet een volledige boekhouding worden gevoerd en mogen de werkelijke kosten worden afgetrokken, zoals:

• Onderhoud en reparaties
• Verzekeringen
• Beheerkosten
• Hypotheekrente
• Afschrijvingen op gebouw en inventaris

De belastbare winst is dan het verschil tussen de inkomsten en de aftrekbare kosten. De administratieve verplichtingen zijn in dit regime aanzienlijk zwaarder dan bij Micro-BIC.

Sociale lasten en niet-ingezetenen
Niet-ingezetenen betalen over hun Franse huurinkomsten Franse inkomstenbelasting volgens het progressieve tarief. Daarbij geldt in de praktijk vaak een minimumheffing: doorgaans 20% tot aan een door de Franse fiscus vastgestelde drempel en 30% daarboven. In bepaalde gevallen kan een niet-ingezetene verzoeken om toepassing van het taux moyen (gemiddeld tarief) als dat gunstiger is. Daarnaast kan de prélèvement de solidarité van toepassing zijn. Voor inwoners van de EU/EER (en in relevante gevallen het VK) kan in plaats van 17,2% een heffing van 7,5% (prélèvement de solidarité) gelden, mits men niet is aangesloten bij een verplicht Frans socialezekerheidsstelsel. De exacte toepassing hangt af van de persoonlijke situatie en het toepasselijke stelsel.

Meldings- en registratieverplichtingen
In Frankrijk geldt geen automatische registratie van verhuuractiviteiten. De belastingplichtige moet zichzelf actief melden.

Afhankelijk van de situatie kan dit onder meer inhouden:

• Registratie van de verhuuractiviteit bij de fiscus
• Melding bij de gemeente (mairie), met name bij toeristische verhuur
• Inschrijving bij de Kamer van Koophandel in bepaalde gevallen

Het niet naleven van deze verplichtingen kan leiden tot naheffingen en boetes.

Toelichting
Let op: de toepasselijke drempels en aftrekpercentages hangen af van de juridische kwalificatie van de verhuur (bijvoorbeeld meublé de tourisme, meublé classé, chambre d’hôtes of reguliere gemeubileerde verhuur). Daarnaast kunnen lokale regels, classificatie en de duur van de verhuur invloed hebben op het toe te passen regime. Bij overschrijding van de drempel is het régime réel verplicht en gelden zwaardere administratieve verplichtingen.

Disclaimer
Deze informatie is algemeen van aard en bedoeld ter oriëntatie. Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend. Fiscale regels en toepassing daarvan kunnen per situatie verschillen. Laat u bij twijfel altijd individueel adviseren door een ter zake kundige Franse fiscalist of accountant.

Kosten bij verkoop (plus-value) | geactualiseerd 2025/2026
Wanneer een eigenaar zijn tweede huis in Frankrijk verkoopt, kan er belasting verschuldigd zijn over de gerealiseerde verkoopwinst. Deze belasting heet officieel de impôt sur la plus-value immobilière. Is er geen sprake van een waardestijging (dus geen winst), dan is er geen belasting verschuldigd.

Basistarieven
De Franse winstbelasting bij verkoop bestaat uit twee hoofdcomponenten:

1. Inkomstenbelasting over de meerwaarde: 19%
2. Sociale heffing (prélèvements sociaux):
   - Voor Franse ingezetenen: 17,2%
- Voor EU-/EER-inwoners (en in relevante gevallen het VK): 7,5% (prélèvement de solidarité), mits men niet is aangesloten bij een verplicht Frans socialezekerheidsstelsel

Voor de meeste Nederlandse en Belgische eigenaren van een tweede huis in Frankrijk komt het gecombineerde tarief daarmee uit op 26,5% (19% + 7,5%).
Daarnaast kan er bij grotere winsten een extra progressieve surtaxe gelden van 2% tot 6% wanneer de belastbare meerwaarde boven € 50.000 uitkomt.

Aftrekbare kosten en forfaitaire correcties
Van de verkoopwinst mogen bepaalde kosten worden afgetrokken, zoals:

• Structurele verbeteringen en verbouwingen
• Notariskosten en bepaalde aankoopkosten

Deze kosten moeten in beginsel worden aangetoond met facturen van erkende aannemers. Indien de woning langer dan vijf jaar in bezit is geweest, mag men in plaats van werkelijke kosten ook kiezen voor een forfaitaire aftrek van 15% van de aankoopprijs. In dat geval zijn geen facturen nodig.

Afbouw van de belasting bij langer bezit
Frankrijk kent een geleidelijke vrijstelling op basis van de duur van het bezit. Deze afbouw geldt apart voor de inkomstenbelasting en voor de sociale heffingen.

• Inkomstenbelasting (19%): volledige vrijstelling na 22 jaar bezit
• Sociale heffing: volledige vrijstelling na 30 jaar bezit

Dat betekent dat tussen jaar 22 en 30 vaak nog alleen sociale heffing verschuldigd is, maar geen inkomstenbelasting meer.

Praktische gang van zaken

• De peildatum is de datum van ondertekening van de notariële akte (acte authentique).
• De notaris berekent de verschuldigde belasting.
• De belasting wordt doorgaans direct ingehouden op de verkoopopbrengst en afgedragen aan de Franse fiscus.
• In specifieke situaties kunnen vrijstellingen of afwijkende regels gelden (bijvoorbeeld bij verkoop van een hoofdwoning door een Franse ingezetene).

Samenvattende tabel – winstbelasting bij verkoop
Conclusie
De Franse huizenbelastingen bestaan uit meerdere componenten die op verschillende momenten relevant zijn: bij aankoop, tijdens bezit, bij verhuur en bij verkoop.

Voor eigenaren van een tweede woning zijn met name van belang:

• De variabele overdrachtsheffingen bij aankoop
• De jaarlijkse taxe foncière en taxe d’habitation
• De aangifteverplichtingen richting de Franse fiscus
• De belasting op huurinkomsten
• De mogelijke vermogensbelasting (IFI)
• En de winstbelasting bij verkoop (plus-value)

Omdat tarieven, drempels en uitzonderingen regelmatig wijzigen en per situatie kunnen verschillen, is het verstandig om tijdig professioneel advies in te winnen.

Juridische disclaimer
Deze informatie is algemeen van aard en bedoeld ter oriëntatie. Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend. Fiscale regels en toepassing daarvan kunnen per situatie verschillen. Laat u bij twijfel altijd individueel adviseren door een ter zake kundige Franse fiscalist, notaris of accountant.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Frankrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Frankrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht