Aankoop vastgoed in Griekenland

Tijdens de aankoop van een woning in Griekenland, moet u met verschillende aspecten rekening houden: van makelaar tot notaris.

Voordat u vastgoed in Griekenland wilt aanschaffen, moet u uzelf een aantal duidelijke vragen stellen. Informeer uzelf niet alleen over de bereikbaarheid, het klimaat en de cultuur, maar kijk ook naar de juridische kant van het Griekse koopproces.

In Griekenland zijn diverse soorten makelaars actief: de grote makelaarskantoren, gevestigd in de grote steden zijn meestal zeer professionele kantoren die zich voornamelijk met het bovengedeelte van de markt bezighouden. Daarnaast is er de ‘traditionele’ Griekse makelaar, een klein lokaal kantoor waar de vreemde talen niet altijd even vloeiend worden gesproken. Het zijn kleinschalige, vaak zeer capabele maar niet altijd even servicegerichte makelaars. Een derde categorie zijn de ‘internationaal ingestelde’ lokale makelaars. Deze kantoren weten wat een West-Europeaan gewend is.
 
Aanpak
U dient een duidelijke schriftelijke overeenkomst met een erkende makelaar aan te gaan, in een taal die u goed begrijpt. Teken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat. In deze opdrachtovereenkomst moet o.a. de afgesproken courtage worden vermeld. De courtage is vrij af te spreken. Voor binnenlandse transacties varieert deze van 2 - 4%, afhankelijk van het object. De meeste makelaarskantoren, die tweede woningen aan buitenlanders aanbieden, brengen 3 - 4% in rekening.

Deze courtages worden berekend over de reële (dus niet de fiscale) waarde van het huis, en zijn exclusief BTW. De betere Griekse makelaars zijn verenigd in beroepsorganisaties en werken volgens een vastgelegde beroepscode. De makelaar wordt alleen betaald als de transactie is voltooid (no cure no pay). Het is hem ook niet toegestaan om voorschotten te vragen, behalve wanneer er een notariële voorlopige koopovereenkomst wordt getekend. Alleen dan kan de makelaar 50% van zijn honorarium vooruitbetaald krijgen.
 
Prijsproblematiek
Allereerst een open deur: de prijs die door de verkoper wordt gevraagd is vaak hoger dan de werkelijke prijs. Advies kan men inwinnen bij verschillende makelaars of notarissen die op de plaatselijke markt actief zijn. De prijs van een woning hangt voornamelijk af van twee factoren. Ten eerste de mate waarin het toerisme zich in de betreffende streek heeft ontwikkeld, en ten tweede de afstand van het onroerend goed tot de zee. Een huis op enkele kilometers van de zee kan de helft of zelfs slechts een derde kosten van een vergelijkbare woning aan zee. Grieken zitten het liefst met hun voeten in het water, een gegeven dat de prijzen van aan zee gelegen locaties enorm opdrijft. Anderzijds is de aankoop van onroerend goed in Griekenland een uitstekende belegging gebleken. In de laatste vijf jaar zijn de prijzen van onroerend goed jaarlijks met gemiddeld 12% gestegen, terwijl de inflatie in Griekenland in die periode ongeveer 2,6% bedroeg.
 
Advocaat
Wanneer verkoper en koper het eens zijn geworden over de koopsom dient de verkoper de eigendomstitel van het onroerend goed aan de koper over te dragen. De koper dient een advocaat in de arm te nemen waarmee hij zich verstaanbaar kan maken in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomstitel te overhandigen zodat deze bij het bevoegde hypotheekregister onderzoek kan doen naar de authenticiteit daarvan. Het onderzoek naar de eigendomstitels is van essentieel belang en dient met de nodige zorgvuldigheid te worden uitgevoerd. Het omvat een controle van de legitimiteit van de titels en van het eigendomsregime van het onroerend goed in de registers van het hypotheekregister.
 
Notaris
Nadat de eigendomstitels zijn gecontroleerd en juist bevonden wordt er door de koper een notaris aangewezen. Het is niet de taak van de Griekse notaris de twee partijen te adviseren, de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen etc. Hij is slechts de vertegenwoordiger van de Griekse staat en registreert de transactie door middel van de overeenkomst die door hem wordt opgesteld op basis van de voorwaarden die door de Griekse wet worden gesteld. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend.
 
Op basis van de bestaande eigendomstitel en de gegevens van de contractanten (voor de koper volstaan de gegevens van het legitimatiebewijs en een Grieks sofi-nummer) stelt de notaris een concept-koopovereenkomst op en berekent hij de hoogte van de overdrachtsbelasting en van de overige kosten. Aan de hand van een verklaring van de notaris betaalt de koper vóór het passeren van de akte de overdrachtsbelasting en overhandigt hij aan de notaris een bewijs van betaling van de koopsom, dat aan de akte wordt gehecht. Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het hypotheekregister wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). Vanaf dit moment, dus vanaf de inschrijving van de akte in de openbare registers die door het bevoegde hypotheekregister worden gehouden, is de koper ook formeel de wettige eigenaar van het onroerend goed.
 
Kosten
Voor de berekening van de overdrachtskosten dient de ‘objectieve fiscale waarde’ van het onroerend goed en niet de werkelijke marktprijs als grondslag. Deze objectieve waarde wordt vastgesteld door het Ministerie van Financiën en wordt gemiddeld eens in de twee jaar geïndexeerd. Deze waarde bedraagt binnen de bebouwde kom ongeveer 70 - 80% van de werkelijke waarde en buiten de bebouwde kom ongeveer 50 - 70% van de werkelijke waarde.
 
De overdrachtskosten bestaan uit de volgende posten:     

 

Overdrachtsbelasting	7 - 9 %	voor onroerend goed in kleine gemeenten
	9 - 11%	voor onroerend goed in grote gemeenten
Notariskosten	1,8 - 2%
Honorarium advocaat	1 - 1,5%
Leges hypotheekregister	0,5%

Voor nieuwbouwwoningen waarvan de bouwvergunning na 1 januari 2006 is afgegeven geldt dat er geen overdrachtsbelasting wordt betaald, maar btw. Deze bedraagt 19% en wordt wederom berekend over de ‘objectieve fiscale waarde’.
 
Waarborg
De bescherming van eigendom is vastgelegd in de Griekse grondwet en wetgeving. Wanneer een toekomstig koper bovenstaande aanwijzingen volgt en zich door logica laat leiden kan hij er zeker van zijn dat de aankoop van zijn huis vanuit wettelijk oogpunt is gewaarborgd. 

 

Bron: Elxis Greek Real Estate Services

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Griekenland
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die
hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen. 

---

Terug naar overzicht