In Italië speelt de notaris (notaio) een centrale rol bij de aankoop van onroerend goed. Zonder notaris kan er geen overdracht plaatsvinden: hij stelt de koopakte op, controleert registers en zorgt voor registratie in het kadaster. Daarmee is de notaris een neutrale, openbare ambtenaar die de transactie formaliseert. Belangrijk om te weten is dat de notaris niet de belangen van koper of verkoper afzonderlijk behartigt. Daarom is aanvullende juridische begeleiding voor kopers vaak onmisbaar.

Taken van de notaris

1. Controle juridische eigendom
   De notaris onderzoekt in de Conservatoria dei Registri Immobiliari of de verkoper juridisch eigenaar is en of er hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden op het pand rusten.
2. Controle kadastrale gegevens (Catasto)
   Daarnaast vergelijkt hij de informatie in het Catasto – het Italiaanse kadaster met gegevens over ligging, type gebruik en kadastraal inkomen – met de werkelijke situatie en de inhoud van de akte.
3. Opstellen transportakte (atto di compravendita)
   Als alle gegevens correct zijn, stelt de notaris de transportakte op.
4. Registratie en belastingafdracht
   De notaris zorgt ervoor dat de akte wordt geregistreerd bij de belastingdienst (Agenzia delle Entrate), het eigendomsregister en het kadaster. Daarbij draagt hij namens de koper de verschuldigde belastingen af.

Overdrachtsbelasting in Italië
De Italiaanse overdrachtsbelasting bestaat in de praktijk uit drie componenten:

• Registratiebelasting (imposta di registro)
• Hypotheekbelasting (imposta ipotecaria)
• Kadastrale belasting (imposta catastale)

Voor particuliere kopers wordt deze heffing doorgaans berekend op basis van de kadastrale waarde (valore catastale) en niet op de koopprijs in de akte. Dit kan gunstig uitpakken, omdat de kadastrale waarde meestal lager ligt dan de marktwaarde.
Bij aankoop via een btw-plichtige verkoper (bijvoorbeeld bij nieuwbouw) geldt doorgaans btw (IVA) in plaats van registratiebelasting.

De prima casa-regeling
Wie een woning in Italië koopt als hoofdverblijf (prima casa), kan gebruikmaken van een gunstiger belastingtarief:

• 2% registratiebelasting in plaats van 9% (minimum €1.000).
• Bij nieuwbouw: 4% btw (IVA) in plaats van 10%.
• Voor luxe categorieën (A1, A8, A9) geldt deze regeling niet.

Voorwaarden:

• De koper schrijft zich binnen 18 maanden in bij de gemeente van de woning en gebruikt het pand als hoofdverblijf.
• De koper bezit geen andere woning in dezelfde gemeente.
• De koper heeft geen andere woning in Italië waarop de prima casa-regeling al is toegepast.

Let op:
Wordt de woning binnen 5 jaar verkocht, dan volgt een naheffing met boete en rente, tenzij binnen 1 jaar opnieuw een woning wordt aangekocht die onder de prima casa-regeling valt.

Beperkingen van de notaris
De notaris is onpartijdig en behartigt dus niet specifiek de belangen van koper of verkoper.
Hij voert geen bouwkundige of vergunningstechnische due diligence uit. Dat is de verantwoordelijkheid van de koper en diens adviseurs.
De notaris is niet aansprakelijk voor onjuiste verklaringen van partijen, maar certificeert dat deze officieel zijn afgelegd.

Advies voor kopers
Omdat de notaris neutraal is en niet alle risico’s dekt, is het verstandig om een eigen advocaat (avvocato) of gespecialiseerde adviseur in te schakelen. Deze kan:

• contracten inhoudelijk beoordelen,
• vergunningen en bouwkundige situatie laten checken,
• en uitsluitend de belangen van de koper bewaken.

Meer weten?
Lees verder in ons landendossier Italië voor uitgebreide informatie over kopen, wonen en investeren in Italië.