Hypotheekbelasting in Spanje

Sinds 10 november moeten de banken de kosten van het afsluiten van de hypotheek voor hun rekening nemen. Ze betalen dus niet alleen de ‘belasting op legaal gedocumenteerde rechtshandelingen’ of korter gezegd ‘hypotheekbelasting’, maar ook de notariskosten en de inschrijving van de hypotheek in het eigendomsregister.

Iemand die een huis Spanje huis koopt en voor de financiering van dat huis een bedrag bij een bank in Spanje moet lenen in de vorm van een hypotheek, moest tot voor kort ‘hypotheekbelasting’ betalen. In het Spaans heet deze belasting Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, in de volksmond AJD genoemd. Deze belasting was verschuldigd naast de notariskosten, de kosten voor inschrijving in het eigendomsregister, administratiekosten en uiteraard de periodieke aflossings- en rentekosten.

Wat is de AJD? (volledig geschreven Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Het gaat, zoals de naam in het Spaans al enigszins uitlegt, om een belasting op de notariële papieren die worden opgemaakt als een Spaanse bank een huizenkoper een lening verstrekt.
Het percentage van deze belasting is in elke autonome deelstaat verschillend maar ze ligt tussen de 0,5 en 1,5 procent van het bedrag waarvoor de bank verantwoordelijk wordt gesteld. Als u een lening afsluit van bijvoorbeeld 150.000 euro komt de AJD op ruim tweeduizend euro uit.

Wie betaalt de AJD?
Over de AJD is de laatste maanden veel geharrewar geweest en dat heeft ertoe geleid dat het veel mensen niet duidelijk is hoe de situatie op dit moment is. Sinds een wet uit 1993 was de klant die de hypotheek afsloot degene die alle kosten en dus ook de AJD betaalde. In 1995 werd er een artikel aan deze wet toegevoegd die, als je de tekst goed interpreteerde, eigenlijk zei dat de bank de kosten zouden moeten betalen. Maar omdat de banken veel machtiger zijn dan de particulier, kwam daar in de praktijk niets van terecht. De bank weigerde gewoon je een lening te verschaffen als je de kosten niet betaalde. Toch waren er wel mensen die naar de rechter stapten omdat ze meenden het recht aan hun kant te hebben. Die rechtszaken duurden vaak vele jaren en veel resultaat hadden ze tot voor kort niet.

Tribunal Supremo (hoogste Spaanse rechtsorgaan)
Een uitspraak van het Spaanse Tribunal Supremo (het hoogste Spaanse rechtsorgaan) in oktober zorgde echter voor veel commotie. Een huizenkoper die artikel 29 van de wet uit 1993 heel goed nagelezen had, was naar de rechtbank gestapt omdat hij vond dat het de bank is die op moet draaien voor de kosten van de documenten die worden opgemaakt voor de hypotheek. De betreffende persoon kwam in oktober na jaren van rechtszaken uit op het hoogste niveau en vond daar een rechter die het met hem eens was. De rechter in kwestie deed de uitspraak dat de bank moet opdraaien voor alle kosten en ook voor de AJD. Een uitspraak waar geen hoger beroep meer tegen mogelijk was.

Geschrokken van de uitspraak
De uitspraak bracht grote beroering teweeg in het hele land en een dag later riep de President van het Tribunal Supremo alle rechters van dit orgaan bijeen om te praten over de verstrekkende gevolgen. Vooral de vraag of deze uitspraak terugwerkende kracht zou moeten hebben en hoe lang dan wel, was een belangrijke. Met een kleine meerderheid besloten de rechters dat de uitspraak geen terugwerkende kracht kon hebben dus al die mensen die al meenden dat ze wel even naar de bank konden stappen om het door hen betaalde bedrag terug te vorderen, bleven teleurgesteld achter. De rechters lieten ook weten dat ze vonden dat de wet veranderd moest worden om meer duidelijkheid te scheppen.

Spaanse regering grijpt in
Dat liet premier Pedro Sánchez zich geen tweemaal zeggen. Al begin november liet hij weten dat de geldende wetgeving wat betreft de kosten van het afsluiten van een hypotheek urgent aangepast moest worden en op 8 november werd een decreet goedgekeurd dat artikel 29 uit de wet van 1993 wijzigt.
Terugwerkende klacht claim voorlopig van tafel
De banken halen op dit moment opgelucht adem omdat ze even dachten claims aan hun broek te zullen krijgen van alle duizenden hypotheken die er de laatste jaren zijn afgesloten en waarvan de klant de AJD - belasting zonder klagen betaalde. Dat is voorlopig niet zo.

Dit is de situatie zoals het er op het moment van schrijven uitziet, maar inmiddels zijn er al beroepen aangetekend tegen het besluit van de rechters om de wijziging niet met terugwerkende kracht in te laten gaan. Maar in Spanje trekken de banken meestal aan het langste eind en lijken die aangetekende beroepen niet al te veel kans van slagen te hebben.

Vanaf nu betalen de alle Spaanse banken alle kosten
Wel moeten de Spaanse banken vanaf dit moment de kosten betalen als er een hypotheek wordt afgesloten. Dus niet alleen de AJD-belasting maar ook de notariskosten en de inschrijving van de hypotheek in het eigendomsregister. Je kunt er wel vergif op innemen dat ze die kosten wel weer op de één of andere manier zullen doorberekenen aan de klant. Voorlopig lijkt het laatste woord dan ook niet gezegd over dit thema.

---

Rinus van Vliet is makelaar en verbonden aan Huizen in Spanje.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap.

---

Terug naar overzicht