Het Turkse eigendomsbewijs in detail

Over de Turkse tapu blijken veel misverstanden te bestaan. In dit artikel gaan we gedetailleerd in op de tapu.

Het verkrijgen van het Turkse eigendomsbewijs is de belangrijkste stap in het koopproces in Turkije. Alleen met dit eigendomsbewijs is men eigenaar van het onroerend goed. Er bestaan echter verschillende soorten eigendomsbewijzen. Het blijkt dat dit veelvuldig tot misverstanden leidt.

Koopt u onroerend goed in Turkije dan is de overschrijving in het Openbare Register of het Kadaster (Tapu ve Kadastro Müdürlügü) het moment waarop u eigenaar van de grond wordt. Het bewijs daarvan is de Tapu, ofwel het eigendomsbewijs. Op de Tapu treft u onder meer de koopprijs van het onroerend goed aan, de naam van de eigenaar, de oppervlakte van het onroerend goed, de exacte ligging en u kunt er zien of het onroerend goed vrij van huur is. In feite is de Tapu niets meer dan een uittreksel uit het onroerendgoedregister. Het Openbare Register kan vergeleken worden met het kadaster. U kunt er bijvoorbeeld topografische kaarten inzien waarop een genummerde indeling van de grond, de oppervlakte en de bestemming vermeld staan. De Turkse provincies zijn opgedeeld in arrondissementen, die ieder een eigen Openbaar Register hebben. Wanneer u onroerend goed wilt kopen dient u zich bij het Openbaar Register samen met de verkoper te registreren.

Woondelen
Wanneer u een appartement of een woning in een project of woonpark (Site) aanschaft, krijgt u te maken met twee soorten eigendomsbewijzen. De eerste is de Tapu met de vermelding Kat Irtifaki. Dit is de splitsingsakte, een voorlopig eigendomsbewijs voor de eigenaar op het moment van de bouw. Op het moment dat een aannemer een bouwvergunning (yapi ruhsat) heeft gekregen van de gemeente, kan hij naar het kadaster (het Tapukantoor) gaan en de voorlopige eigendomsbewijzen aanvragen. Dit aantal eigendomsbewijzen is afhankelijk van het aantal woningen dat de aannemer gaat bouwen. Het eigendom van de bouwgrond (arsa) wordt op dat moment gesplitst en de woondelen worden als zelfstandige woondelen geregistreerd.

Iskan
De iskan (of yapi kullanma izni) is een woonvergunning die in laatste instantie, als een nieuwbouwwoning voltooid is, aangevraagd moet worden. In de woonvergunning staan onder andere alle specificaties van het gebouw (soort, grootte, gebruik, klas, kadastrale gegevens, adres, grondaandeel), de naam van de eigenaar, de einddatum van de bouw en informatie over de bouwvergunning.

Tapu met vermelding Kat Irtifaki	Tapu met vermelding kat mulkiyet
Het enige verschil tussen deze twee tapu's is dat bij de linker tapu het vakje "kat irtifaki" is aangevinkt en bij de rechter tapu het vakje "kat mulkiyet"

Aanvraag
Het begrip iskan kan tot verwarring leiden. Er bestaan twee soorten iskan: de algemene iskan en een individuele iskan. Iskan en yapi kullanma izni betekenen hetzelfde. Yapi kullanma izni is alleen een moderner woord voor woonvergunning. De vertaling van yapi kullanma izni geeft eigenlijk direct aan waarvoor deze vergunning nodig is: ‘toestemming voor gebruik van het gebouw’. Soms wordt ook de omschrijving ‘legaliseren van het gebouw’ gebruikt. De iskan dient schriftelijk aangevraagd te worden bij de gemeente door de bouwer of de aannemer. Wanneer de aannemer niet bereid is een aanvraag in te dienen, kan de eigenaar van het project met het koopcontract/overeenkomst naar de rechtbank stappen. Zowel de projecteigenaar als de aannemer staan vermeld in een bouwovereenkomst. Is de aannemer overleden of failliet verklaard dan kunnen de kopers zelf (indien zij in het bezit zijn van een splitsingsakte) gezamenlijk een aanvraag indienen voor een iskan. De aanvraag gebeurt per project en niet per eigenaar. Wanneer er meerdere eigenaars zijn moeten zij allen tekenen. Dit kan ook uit handen gegeven worden door bijvoorbeeld een volmacht te verlenen aan ingenieurs of architectenbureau's.

Aansluiting
Naar aanleiding van het verzoek van de aannemer zullen bouwspecialisten van de gemeente de nieuwbouw controleren. Gelet wordt of aan alle wettelijke voorwaarden voldaan wordt en of de bouw overeenkomt met het projectplan. Voldoet de nieuwbouw aan deze criteria, dan kunnen de eigenaren de woonvergunning (Iskan) aanvragen. Volgens de regels dient er in eerste instantie een algemene iskan verkregen te worden. Het gaat om een iskan voor het project, het wooncomplex, en die wordt afgegeven door de gemeente. Daarna is het pas mogelijk om een specifieke iskan per appartement/woning aan te vragen. Pas met deze individuele iskan is het vervolgens toegestaan om de woning aan te sluiten op de gemeentelijke voorzieningen, zoals water en elektra. Zonder deze iskan kunt u enkel bouwwater en bouwelektriciteit gebruiken, wat vele malen duurder is. Met de individuele iskan is het vervolgens mogelijk om de splitsingsakte (Kat Irtifaki) te veranderen naar de definitieve tapu (kat mulkiyet tapusu).

Kosten
De kosten voor het verkrijgen van de yapi kullanma izni kunnen, afhankelijk van hoe het is afgesproken, betaald worden door de koper of door de verkoper betaald worden. Het is echter aan te raden om een woning met iskan te kopen. Hiermee heeft u zekerheid dat het hier om een legale bouw betreft en dat alle gemeentelijke voorzieningen beschikbaar zijn. Kosten voor de woonvergunning zijn door de gemeente berekend. Alle belastingen dienen ook volledig betaald te zijn om de woonvergunning te kunnen verkrijgen.

Nu is het zo dat maar liefst 80 procent van de woningen in Turkije geen woonvergunning heeft. Dit komt enerzijds omdat de aannemer bij de aanvraag 8 procent van de aanneemsom (projectwaarde) moet overdragen aan de belasting en anderzijds dat niet aan alle criteria is voldaan. Via de rechter kan afgedwongen worden dat de aannemer of projectontwikkelaar alsnog zorg draagt voor het verkrijgen van de woonvergunning. Volgens de wetgeving dient de woonvergunning binnen vijf jaar vanaf de bouwvergunningdatum verkregen te worden, anders dient de bouwvergunning nog een keer ingediend te worden bij de gemeente. Deze procedure zal dus extra tijd, moeite en geld kosten.

De tweede Tapu heeft de vermelding Kat Mulkiyeti. Dit is het definitieve eigendomsbewijs dat verkregen wordt nadat de Iskan (woonvergunning) is verstrekt. Is de Iskan eenmaal verkregen dan wordt ook de tweede Tapu verstrekt.

Villa’s
Er bestaan aparte tapu’s voor verschillende categorieën onroerend goed in Turkije: 1 - Voor appartementen en wooncomplexen; 2 - Voor landgoederen en kavels. Een vrijstaande villa die zich niet in een wooncomplex bevindt valt in de tweede categorie. De villa onderscheidt zich van een appartement of een woning in een project, in die zin dat als bouwgrond (arsa) verkregen wordt het eigendom niet gesplitst hoeft te worden. Bevindt de villa zich wel op een wooncomplex (een site) dan geldt wel het bovenstaande verhaal en wordt ook hier een splitsingsakte én een kat mulkiyeti tapusu aangevraagd.

Tapu voor landgoed (tarla)	Tapu voor kavel (arsa)
Ook voor deze tapu's geldt dat het enige verschil is dat bij de linker tapu staat aangegeven dat het om tarla gaat en bij de rechter dat het om arsa gaat

In verreweg de meeste gevallen zullen kopers te maken krijgen met de eerste soort tapu, die snel herkend kan worden aan de rode rand. De tweede categorie tapu's kan herkend worden aan de blauwe rand.

Bron: Mondi, met dank aan mr. C. Burkay

---

Terug naar overzicht